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| ▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사/아유경제 편집인 | ||
“사업 촉진 위한 법 개정보다 규제 개혁을 통한 토지등소유자의 부담 경감이 효과적… 해법은 ‘입주율’ 높이기!”
최근 법 개정 내용을 보면서 정비사업의 토지등소유자들을 위한 권리 보호 정책이 미흡하다 생각되어 토지등소유자의 권리 보호를 위한 대안을 찾아보고자 한다.
오는 5월 29일 시행 예정인 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령」 제2조제3항을 보면 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되었다.
이는 법 개정 이유에서와 같이 정비사업을 활성화한다 하나 최근 정비사업의 실태를 고려할 시 명분을 앞세운 정책이라 할 수 있다. 2014년 12월 31일 일부 개정된 법에서 사업 주체의 취소를 규정한 한시 규정의 기한을 연장한 것과 같이 대부분의 정비사업지는 사업성 악화로 사업 진행 자체가 어려운 것이 현실이고 보면 기존의 정비사업지에 대한 본질적인 활성화 대책을 강구하지 않으면서 정부가 활성화 대책으로 내세운 재건축 연한 단축과 계획세대수 증가는 토지등소유자를 위한 정책이라 할 수 없을 것이다.
이는 법 개정 이유에서와 같이 정비사업을 활성화한다 하나 최근 정비사업의 실태를 고려할 시 명분을 앞세운 정책이라 할 수 있다. 2014년 12월 31일 일부 개정된 법에서 사업 주체의 취소를 규정한 한시 규정의 기한을 연장한 것과 같이 대부분의 정비사업지는 사업성 악화로 사업 진행 자체가 어려운 것이 현실이고 보면 기존의 정비사업지에 대한 본질적인 활성화 대책을 강구하지 않으면서 정부가 활성화 대책으로 내세운 재건축 연한 단축과 계획세대수 증가는 토지등소유자를 위한 정책이라 할 수 없을 것이다.
최근 정비사업지는 사업성 악화로 인해 토지등소유자 간 갈등이 더욱 증폭되고 있으며, 일부 한시 규정으로 인해 정비사업의 추진에 반대하는 토지등소유자들이 사업 주체의 취소와 정비구역 등의 해제를 위한 절차를 진행하고 있음은 공공연한 사실이 되어 버렸다. 더욱이 이를 부채질하는 것은 공사비는 계속 상승하는데 반해 정비사업지의 사업성은 더욱 악화되면서 시공자가 수주를 하고도 사업 진행을 거부한다는 점이다. 일부 법 개정에 따라 주택시장이 상승세를 보이는 것은 사실이지만 최근 5년간을 기준으로 사업성이 반 토막 난 상황에서 토지등소유자가 사업 진행에 우호적일 수 없으므로 사업 진행은 더딜 수밖에 없다. 더구나 정부는 이른바 ‘매몰비용’ 이내 운영비 보조 등의 세금 지출성 정책을 펴면서 사업 진행을 가능하게 한다 하나 결국에는 사업이 취소되는 상황에 이르게 되어 부질없이 세금만 낭비하는 상황도 연출되고 있다.
따라서 정부의 주택시장 정책은 본질적인 대책이라 할 수 없고, 이를 타개하기 위해서는 토지등소유자의 권리 보호를 위한 입주율 제고에 주의를 기울여야 할 것이다. 정비사업지가 재건축사업인 경우 일반적으로 ‘집합건설’인 아파트 형태로 구성되어 있다 하나 기존 단독주택 재건축 또는 일반 다세대주택인 빌라가 포함되어 있는 경우도 있다. 이 경우 다세대주택의 토지등소유자의 지분은 10평형 미만인 경우가 대부분이다. 또한 재개발 사업지의 경우도 다세대주택이 포함되어 있는 경우가 있다 할 수 있는바, 정비사업지의 토지등소유자 전부가 가진 자라 할 수 없을 것이다. 일례로 전세가격의 50% 정도밖에 되지 않는 재산 가치를 가진 토지등소유자에게 정비사업지라는 명분을 내세워 정비기반시설ㆍ임대주택ㆍ소형주택 그리고 사업성을 고려하지 않는 건축심의 등을 통해 기부채납 등을 강요하는 것은 조세평등주의에 어긋날 뿐 아니라 공공성에도 맞지 않는 정책인 것이다.
이에 정비사업지의 토지등소유자의 권리 보호를 위해서는 이들의 입주율을 제고하여야 한다. 그러기 위해서는 우선 정비사업지에서 기부채납 하는 임대주택이나 소형주택이 존재한다는 가정하에 일정 이하의 재산 가치를 가진 토지등소유자에게 제일 우선적으로 입주할 수 있는 권한을 부여하여야 한다. 정비사업지에 토지 등을 소유한다는 이유로 임대주택이나 소형주택을 공공에 기부채납 하면서 이미 기부채납 한 주택에 입주를 하지 못한다는 것은 논리에 맞지 않기 때문이다.
또한 정비기반시설 등의 기부채납을 폐지하여야 한다. 정비사업지의 토지등소유자는 누구나 신축되는 건축물에 입주하기를 희망할 것이다. 일례로 개정된 도정법에 따라 재건축사업의 경우 3가구까지 공급할 수 있다 하나 이는 정비사업지 내의 다세대주택 등을 소유한 자가 이를 적용받기는 불가능하다 할 수 있는바, 정비기반시설 등의 기부채납 비율을 대폭 낮추거나 혹은 폐지하여 토지등소유자의 부담을 경감시키는 것이 사업성을 제고시키는 것이며, 이를 통해 토지등소유자의 입주율은 제고될 것이다.
끝으로 합리적 용적률 적용을 통한 사업성 제고이다. 법에서 적용되고 있는 소형주택의 폐지와 정비계획용적률의 상향 적용이 바로 그것이다. 소형주택이 폐지되는 경우 정비계획용적률이 법적상한용적률까지 적용받을 수 있으므로 정비사업지의 사업성을 제고된다.
따라서 소형주택은 당연히 폐지되어야 하고, 또한 정비계획용적률도 법적상한용적률까지 적용받을 수 있도록 하여야 한다. 그리고 정비기반시설의 기부채납을 유지해야 한다면 그 비율은 최소화하여야 하고, 기부채납에 따른 인센티브는 법적상한용적률을 상회하는 일정 비율로 하여야 할 것이다.
결론적으로 정비사업지의 토지등소유자의 입주율은 사업성이 좌우한다 할 것이다. 사업성이 높아 토지등소유자의 부담률이 낮아지는 경우 대부분의 토지등소유자는 입주를 생각하게 되고, 정부의 우려와 같이 투기적인 부분에 대해서는 기존 재산 가치 대비 초과이익에 과세를 하면 될 것이다.
그러므로 정부는 정비사업지의 사업성 제고를 막고 있는 각종 규제를 대폭 완화 또는 폐지하고, 이미 시행 중인 정부의 매몰비용 부담 등의 지출을 없애고 정비사업지가 스스로 자생할 수 있는 토대를 구축하여 토지등소유자가 내 집을 짓는다는 생각을 갖게 하여 토지등소유자의 입주율을 높이는 정책을 강구할 때 정비사업지의 사업성이 제고될 뿐만 아니라 정비사업의 정상화도 가능할 것이다.
양홍건 편집인 koreaareyou@naver.com
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