▲ 위준복 한국주택문화연구원 기획2실장 / 아유경제 편집위원

일반적으로 많은 정비구역에서 사업 초기에 토지등소유자들이 가지고 있는 가장 큰 궁금증은 무엇일까? 재개발ㆍ재건축을 통해 자신에게 개발 이익이 얼마나 돌아올 것인가에 대하여 집중되어 있다고 보면 정답일 것이다. “내가 동의를 하고 내 집, 내 땅을 내놓으면 몇 평형의 아파트를 줄 것인가?”, “구체적인 평형을 보장해줘야 동의를 할 것 아닌가?”, “사업 기간은 얼마나 되겠는가?”

정비사업 초기에 설명회를 하거나 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회 설립 동의서를 받는 과정에서 토지등소유자가 여러 가지 질문을 많이 하겠지만 그중에서도 압도적으로 많이 하는 질문은 위와 같은 내용일 것이다.

이 내용을 자세히 살펴보면 대부분의 조합원들은 면적의 개념이 들어간 지분제 방식의 사업을 염두에 두고 있다는 것을 알 수 있다. 구체적인 설명회나 교육을 하지 않는 한 지분제 사업 방식이 각인되어 있다는 얘기이다.

정비사업에서 조합원의 개발 이익을 산정하는 방법은 ‘관리처분’이라는 절차를 통해 결정되며 지분제 방식과 비례율을 이용한 방식이 있다.

과거 동일한 면적을 가진 아파트나 연립주택의 재건축에서는 지분제 방식을 사용했지만 현재는 재개발ㆍ재건축 등 대부분의 정비사업장이 비례율 방식을 채택하고 있다.

조합은 주택을 건설하는 시행사이고 조합원은 그 회사의 주주라고 보면 된다. 아파트를 지어서 주주들에게 나누어 주고 남는 물량은 일반에게 팔아서 공사비를 비롯한 사업비를 충당하는 방식이다. 일반 시행사와 다른 점이 있다면 사업 대상 토지를 선택할 여지가 없다는 것이다. 일반 시행사들은 사업성 좋고 구미에 맞는 토지를 물색하는 업무가 가장 기본이면서 중요한 업무이지만, 조합은 이미 정해진 구역 안에서 사업을 진행할 수밖에 없다는 점이 다르다.

모든 조합은 사업지를 임의대로 선택할 수 없다는 특성을 가지고 있는데 여기서 중요한 점은 사업지의 특성과 사업성은 이미 정해져 있다고 봐도 무방하다는 것이다. 그 정비구역에서 가지고 있는 사업 여건이 이미 정해져 있고 이에 따른 사업성이 이미 정해져 있다는 의미이다.

사업성은 조합원 수, 계획세대수(신축 용적률), 일반분양가(주변 시세), 사업비용 등에 따라 결정되는데 일반분양 물량이 많을수록, 분양가가 높을수록, 공사비를 비롯한 사업비가 적게 투입될수록 사업성이 좋아진다는 것은 당연한 사실일 것이다.

정비구역에 따라 조합원 수가 다르고 입지 여건과 위치도 다르다. 대지면적에 비해 조합원 숫자가 많아서 일반분양 물량이 적으면 사업성이 떨어질 것이고 조합원 숫자가 적어서 일반분양 물량이 많으면 사업성이 높아진다는 이치는 너무도 당연한 진리에 가깝다.

또한 사업지 위치가 강남 쪽에 있어서 분양가를 비싸게 책정할 수 있는 조합이 있고, 상대적으로 사업지가 외곽 지역에 있어서 싸게 분양할 수밖에 없는 조합이 있다.

재개발ㆍ재건축에 투자하는 사람들 입장에서는 이러한 부분이 의사결정에 가장 중요한 요소로 작용할 것이다.

문제의 핵심은 사업지의 여건이 좋지 않다고 해서 바꿀 수 없다는 것이다. 사업지의 위치를 강북에서 강남으로 옮길 수도 없고, 조합원 숫자를 줄일 수도 없고, 그렇다고 용적률을 대폭 상향시켜서 계획세대수를 증가시킬 수도 없는 것이다.

결론적으로 해당 정비구역의 사업성과 조합원의 개발 이익은 태생(胎生)적으로 정해져 있다고 봐야 하는 것이다.

대부분의 조합에서는 관리처분 시점이 되면 심한 몸살을 앓고, 심지어는 사업이 좌초되는 위기까지 가기도 한다. 조합원들의 입장에서는 사업 초기에 기대했던 대박의 꿈이 산산조각 나는 순간이라고 생각하고 있는 것이며, 재개발ㆍ재건축이 주거환경 개선과 도시 기능의 회복이라는 것보다 ‘황금 알을 낳는 거위’로 인식하는 사람들이 많기 때문이다.

또한 자신이 속해 있는 정비구역의 조합원 숫자가 너무 많거나 일반분양가를 싸게 받을 수밖에 없는 지역이라는 등의 상황은 외면하고 무조건 조합 집행부와 시공자 탓만 하는 경우가 대부분인 것이 현실이다. 헌 집을 부수어 새집을 짓고, 도로를 확충하고, 주차장을 확충하는 데 자기 돈 한 푼 들이지 않고 할 수 있다고 생각하는 사람이 많을수록 이러한 현상은 더 많이 나타나게 된다.

그렇다면 조합원들의 개발 이익을 극대화할 수 있는 방법, 다시 말해서 성공적인 관리처분의 방법은 무엇일까?

첫째, 조합원들 대상으로 관리처분에 대한 정확한 의미와 사업 추진 방식에 대한 교육이 필요하다. 앞서 언급한 바와 같이 사업지의 태생적인 사업성이나 사업 진행 방식에 대한 구체적인 교육이 있어야 할 것이다. 조합원들의 오해를 없애고 사업의 대한 이해도를 높일 수 있다.

둘째, 조합 집행부의 솔직함이 필요하다. 초기 단계에서 동의서를 수월하게 받기 위해 장밋빛 청사진을 보여주는 것이 아니라 힘이 들더라도 정확한 사업 여건을 알려주고 시작하면 문제의 소지가 많이 줄어들 것이다.

셋째, 조합 집행부의 사업비 절감 노력이 필요하다. 시공자를 비롯한 수많은 협력사를 선정할 때나 기타 사업비를 지출할 때에는 최선을 다해 비용을 절감하는 노력을 해야 할 것이며, 이러한 과정을 투명하게 공개하여 조합원들의 공감을 얻어야 한다.

넷째, 건축심의, 사업시행인가 등의 인허가에 최선을 다해야 한다. 사업성을 올리는 방법으로 법에서 정하는 범위 안에서도 철저한 검토와 기획으로 좀 더 좋은 여건의 사업(안)을 만들 수 있다. 집행부와 협력사의 노력에 따라 달라지는 부분이 많을 수 있다.

다섯째, 철저한 검증을 통해 사업 절차에 하자 없는 추진을 하는 것도 매우 중요하다. 간혹 조합원들 중에 무조건적인 소송으로 시간을 낭비하고 사업 자체를 망가뜨리는 경우가 있다. 이러한 소송을 하면 잘못된 점을 바로잡고 사업성이 좋아질 수 있다고 착각하는 조합원들이 있다는 뜻이다. 따라서 처음부터 철저한 검토를 통한 ‘하자 없는 사업’을 진행하여 소송의 여지를 없애는 것도 매우 중요하다.
 

위준복 편집인  koreaareyou@naver.com

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