▲ 반포주공1단지. <사진=고수홍 기자>

[아유경제=고수홍 기자] 강남 최대 재건축 단지 가운데 하나인 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구(서울 서초구)가 ‘초대형 명품 아파트 단지’로 재탄생하기 위한 준비에 한창이다. 기존 세대수 2120가구에 이르는 이 단지는 최대 5500가구 이상 초대형 단지로 탈바꿈할 계획을 세우고 있다.

한강변에 위치해 있고 도보 2~5분 거리에 지하철 9호선 구반포역과 4호선 동작역을 끼고 있는 등 입지적으로 최상의 조건을 갖추고 있는 데다 대형 단지라는 ‘메리트’까지 있어 재건축이 성공한다면 강남을 대표하는 ‘부촌’으로 거듭날 것으로 많은 이들이 예측하고 있다.

하지만 이점이 많은 만큼 재건축 과정에서 풀어내야 할 규제들도 상당했다. 단지가 1974년 완공돼 재건축 가능 연한을 이미 초과했음에도 불구하고 ▲대지면적 30만㎡ 이상 규모로 인한 수도권정비위원회 심의를 비롯해 ▲옛 「주택건설촉진법」에 따른 세대 밀도 제한 ▲주택 규모별 건설 의무 비율 ▲재건축초과이익환수제도 등이 사업 추진에 발목을 잡았다.

이에 2007년 입주자대표회 회장 출마 당시 재건축 공약을 내걸었던 오득천 현(現) 조합장은 회장 당선과 함께 가장 큰 문제였던 수도권정비위원회 심의 문제를 해결했고 추진위원장 시절 나머지 현안들에 대한 해결책을 제시하면서 조합 출범 당시(2013년 9월) 조합장에 당선되기에 이르렀다.

현재 조합은 최대 현안이자 사업 성패를 좌우할 경관심의와 건축심의를 남겨 놓고 있다. 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구는 한강변 건축물 층수 제한과 함께 문화재 경관 규제 대상으로 심의 기관의 요구와 사업성을 모두 고려해야 하는 상황에 놓여 있다. 인근에 한강변과 현충원을 끼고 있기 때문이다.

조합은 2가지 규제를 완화받기 위한 준비를 마치고 현재 서울시(시장 박원순) 경관계획 및 건축계획 심의를 앞두고 있다. 심의에 대한 전망도 밝다. 서울시 도시계획위원회(이하 도계위) 사전 자문, 박원순 시장 초청 자문 등 당국과의 적극적인 소통을 나누고 있기 때문이다. 오 조합장은 열린 조합 운영은 물론 이런 인허가권자 등과의 적극적인 소통을 펼치는 등 ‘열린 자세’를 조합 운영의 기본으로 삼고 있다.

조합은 이르면 이달 안에 수립한 경관계획을 제출할 계획으로 사전 준비에 철저히 나선 만큼 강남 초대형 부촌 탄생의 서막을 열 수 있을지 이목이 집중될 전망이다.

▲ 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 오득천 조합장. <사진=고수홍 기자>

[인터뷰] 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 오득천 조합장
“재건축 성공을 위한 틀은 이미 마련됐다”
官과 적극적인 소통ㆍ현안 해결로 사업 여건 충족

아파트 단지 내부에 있는 조합 사무실은 오전부터 활기에 차 있었다. 10여 명의 조합 관계자 및 주민들이 모여 사업 현안을 논의하고 있었다. 조합 사무실이 주민들의 편안한 ‘쉼터’이자 모임의 장소로 사용되고 있음을 짐작케 하는 모습이었다. 이런 열린 조합의 모습이 서울시에서 선정하는 모범 조합에 뽑힌 원동력이 됐으리라. 사람들 틈바구니 한편에 자리하고 있던 오 조합장과 자리를 옮겨 그동안의 사업 추진 경과와 수립한 경관계획 등에 대해 들어봤다. 다음은 그와의 일문일답.

- 수립한 경관계획의 핵심은 무엇인가/
우리 단지는 ‘서울시 한강변 관리기본계획’과 작년(2014년) 초 전면 개정된 「경관법」에 따라 한강과 현충원에 어우러질 수 있는 경관을 수립해야 했다. 서울시 계획의 경우 한강변 인접 건물의 경우 층수 제한을 35층 이하로 하고 있고 「경관법」은 문화재 인근 건물 층수 제한을 10층 이하로 두고 있기 때문에 이와 어우러질 수 있도록 「도시 및 주거환경관리법(이하 도정법)」에 따른 용적률을 토대로 개별 건물(동) 층수와 간격, 배치 등을 창의적으로 구상한 몇 가지 건축계획을 수립했다.

우리 단지가 대지면적 34만㎡, 총면적 약 119만㎡의 대형 단지이다 보니 수도권정비위원회 심의부터 세대 밀도 제한까지 규제가 많아 재건축 추진이 쉽지 않았다. 이를 해결하기 위해 2009년 초 개정된 도정법(제30조의3)을 수도권정비위원회 심의 및 세대 밀도를 완화받기 위한 근거로 참고했다. 이를 법률 의견서로 제출해 당국의 허가를 얻어냄으로써 사업의 물꼬를 틀 수 있게 됐다.

- ‘특별건축구역’ 추진을 준비하고 있는 것으로 아는데/
앞서 얘기했던 대로 각종 법률과 규제에 따라 경관계획 및 건축계획을 수립하는 것이 쉽지 않았다. 특별건축구역으로 지정되면 좀 더 창의적인 건축계획을 수립할 수 있게 되고 창의성을 인정받게 되면 각종 규제가 어느 정도 완화되기 때문에 이를 추진하고 있는 것이다. 사전경관계획을 수립하는 단지들은 특별건축구역 신청이 가능하다. 건축계획 수립 단계부터 심의기관(서울시 도계위)의 사전 자문을 거치는 등 이미 창의성에 대한 평가가 이뤄졌고 ▲‘한강변 관리기본계획 건축(안)’ ▲관악산 및 현충원 경관 개선 건축(안) 등 2가지 건축계획 모두 가능성을 인정받았기에 큰 이변이 없는 한 최대 층수 35~45층으로 사업을 추진할 수 있을 것으로 보인다.
 
- 변수가 될 만한 사항은 없나/
경관심의 및 건축심의를 비롯한 앞으로의 사업 인허가 단계를 무사히 통과할 수 있느냐가 관건이 될 것 같다. 경관 및 건축심의의 경우 사전 자문을 비롯해 박원순 시장 초청 간담회 등 심의기관과의 소통으로 문제를 예방하는데 최선을 다하고 있지만 우리 단지가 요충지에 위치해 있고 대단지 사업이다 보니 당국도 신중할 수밖에 없을 것으로 보인다. 도계위에서 경관심의 시 한강변 관리기본계획을 준수한 구체적인 모의실험(시뮬레이션)을 요구한 것도 이에 대한 일환이라고 본다. 또 사업시행계획 수립을 위한 기부채납 문제, 시공자 선정, 관리처분계획 수립 등 앞으로 있을 굵직한 사업 과정에서도 조합원 의견 여하에 따라 변수가 발생될 여지가 많다. 3년 유예된 재건축초과이익환수제도 사업 추진 속도 여부에 따라 큰 변수가 될 전망이다.

- 조합원들에게 당부하고 싶은 말은/
수도권정비위원회 심의 문제로 우리 단지의 재건축이 사실상 불가능할 것으로 평가됐을 때 미동도 없던 일부 주민들이 최근 사업 전망이 가시화되자 조합 흠집 내기를 하고 있는데 이런 주장에 대해서는 정확한 사실관계를 확인하는 것이 중요하다. 조합 사무실은 언제나 열려 있으니 편하게 찾아와 문의하길 바란다.

고수홍 기자  skyclubss@naver.com

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