▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사/아유경제 편집인

표준정관에서 규정하고 있는 조합원의 권리와 의무는 토지 또는 건물의 ▲분양청구권 ▲임원의 선임권 및 피선임권 ▲사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무 등 7개 항이다.

그런데 정비사업의 속성상 토지등소유자들이 조합원이라 할 수 있는바, 정비사업조합(이하 조합)이 조합원인 토지등소유자로 구성되므로 조합에 대한 권리와 의무도 조합원의 몫이라는 것을 간과해서는 안 될 것이다.

법에서 조합의 권리는 전무하다 할 수 있으나 그의 의무는 너무나 과도하다. 조합이 부담하는 의무는 재건축사업과 다른 정비사업 간에 차이가 있다 하나 일반적으로 ▲정비계획 용적률을 적용받기 위한 각종 정비기반시설 기부채납 ▲법적상한용적률 적용 시 소형주택인 임대주택 기부채납(다만 공급가격은 공공 건설 임대주택의 표준건축비 적용) 등이다. 이는 주택시장이 극도로 침체된 상황에서 조합이 사업을 지속할 수 없을 정도의 의무인 것이다.

또한 조합설립인가 등의 취소(도정법 제16조의2) 시 매몰비용을 부담하고, 심지어 정비구역까지 해제되는 경우 공공이 세운 정비기본계획이 무용지물이 되는 경우도 있는바, 조합원이 부담하는 비용은 실로 엄청나다 할 수 있으므로 조합원의 의무는 더욱 가중되는 것이다.

“권리는 없지만 의무는 과한 ‘조합’ 권리는 있지만 의무도 많은 ‘조합원’… 주택시장 왜곡 막고 정비사업 정상화시키는 지름길은 조합원의 의무 경감뿐”

「헌법」에 의하면 모든 국민은 법 앞에 평등하고(제11조제1항), 재산권을 보장받으며(제23조제1항), 법률이 정하는바에 의하여(제38조) 납세의무를 진다. 그런데 재산권의 보장은 조합원이 토지등소유자라는 이유로 임차인보다 못한 대우를 받고, 소유권을 가지고 있으므로 인해 과도한 각종 세 부담 등을 하는 것은 조세평등주의에도 맞지 않은 것이다. 이는 모든 국민은 법 앞에 평등하다는 「헌법」의 기본 원칙에도 위배된다 할 것이다.

주택시장은 자유시장 논리에 따라 움직여야 하고, 국민이 재산을 소유하는 것은 당연한 것이다. 그런데 재산을 소유하고 있다는 이유로 토지등소유자인 조합원이 모든 측면에서 의무만을 부담하는 정책이 지속적으로 추진된다면, 자유시장 논리보다 임시응변적인 사회적 욕구를 충족하기 위한 필요적 정책에 의해 시장이 지배되는 기형적 주택시장이 형성됨은 자명한 사실이다.

따라서 정부(국회 포함)는 정비사업이 국내 주택시장에 미치는 파급효과를 보다 신중히 분석하여 개발에 따른 이익을 환수하는 정책을 추진하여야 할 것이다. 작금의 주택시장을 정의한다면 사업성이 좋은 사업지만 사업을 지속하라는 형국이기 때문이다. 정비사업에서 사업성의 높고 낮음은 일반적으로 토지 면적 대비 토지등소유자의 수라 할 수 있으며, 토지등소유자의 수가 적은 사업지의 사업성이 높다 할 수 있다.

다시 말하면 정비사업지의 사업성에 따라 개발 이익을 조절하는 정책을 추진하여야 한다는 것이다. 국민들은 간접세에 둔감한 반응을 보인다는 논리하에 정부가 획일적인 정책을 추진하고 있다 할 수 있으나, 자본주의는 가진 자가 더 많이 사회에 재산을 환원하는 것이 보편적 당위성이기 때문이다. 그런데 주택시장의 왜곡으로 인하여 토지등소유자라는 이유로 과도한 부담을 지는바, 국민은 주택을 소유하기보다 임차하는 현실에 전세난만 부채질하는 꼴이 되어 버린 것이다.

일반적으로 정비사업지가 사업성이 높으면 정상적으로 사업을 진행할 수 있고, 사업이 정상화되면 토지등소유자 간 갈등은 대폭 감소할 뿐만 아니라 정부가 불필요하게 지출하는 매몰비용 등을 최소화할 수 있고, 한편으로 주택시장의 활성화로 국민의 고용이 창출되어 기초 경제가 살아나는 활기찬 삶이 이루어 질 수 있을 것이다. 사업성을 높이기 위해서는 먼저 법적상한용적률을 완화하여야 하나 이는 주거환경과 관련이 있으므로 한계가 있다 할 수 있으므로 정비계획 용적률을 법적상한용적률까지 보장해야 한다. 그리고 정비기반시설의 기부채납은 철폐하고 정부가 이를 부담해야 한다. 또한 임대주택의 공급 책임은 정부에 있으므로 정부가 조성하여 공급해야 한다.

정부는 법에서 정하는 각종 규제를 대폭 완화 또는 철폐하여야 한다, 규제 완화는 일시적인 규제 철폐에 따른 악영향을 최소하기 위한 점진적 개선 대책이다. 조합원의 권리는 법을 개정함으로써 실현될 수 있으며, 이를 통해 조합원의 의무도 대폭 축소된다. 그리고 개발에 따른 이익은 새로운 프로세스를 개발하여 사업지의 사업성에 따라 부담시킴으로써 무분별한 사업 추진도 제어할 수 있다. 더불어 공공은 정비기본계획 수립 시 지금처럼 단기적인 사고로 접근할 것이 아니라 장기적으로 토지등소유자의 의견 수렴뿐만 아니라 사업지의 사업성까지 분석하여 제시함으로써 사업 진행에 따른 리스크를 최소화하는 정책을 추진하여야 한다.

조합원은 권리가 있다면 반드시 의무도 부담해야 한다. 그런데 권리는 없고 의무만을 강요하는 사업이 된다면, 차라리 과거와 같이 토지등소유자가 자발적으로 사업 추진 여부를 정하여 주민 제안하는 방식이 되어야 한다. 지금은 조합원의 의무를 경감시키는 정책만이 정비사업을 정상화시키는 지름길이 될 것이다.

양홍건 편집인  koreaareyou@naver.com

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