[아유경제=정훈 기자] 토지등소유자의 동의자 수 산정과 관련해 법원이 새 기준을 내놔 눈길이 쏠린다. 지상권자를 공동 소유자와 동일하게 볼 수 없다는 게 핵심으로, 소유자의 동일성 여부만 판단하면 돼 일선 재개발 현장에 미치는 파급효과가 상당할 것으로 보인다.

대법원은 지난달 20일 이 같은 내용을 다투는 상고심 선고에서 위와 같은 판결을 내렸다. 이번 판결로 지상권 설정 시 토지등소유자 산정을 놓고 벌어졌던 논쟁이 일단락될 것으로 예상된다. 그동안 업계에는 부동산을 공동 소유하거나 지상권이 설정돼 있는 경우 ‘토지등소유자’를 어떤 방식으로 선정할 것인가를 놓고 논쟁이 끊이질 않았다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령」 제28조제1항은 ‘도정법 제12조 및 제17조제1항에 따른 토지등소유자의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다’면서 제1호에 ‘재개발 등(재건축은 제2호에 별도로 규정됨)의 경우 각 목에 의한다’고 명시하고 있다.

이어 ▲가목 ‘1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것’ ▲나목 ‘토지에 지상권이 설정돼 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것’ ▲다목 ‘1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것’ 등으로 규정돼 있는데, 사실상 소유자와 지상권자 모두에게 ‘토지등소유자’가 될 수 있는 권리를 부여하고 있다는 점을 알 수 있다.

하지만 이 같은 규정에도 불구하고 실제 현장에선 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많아 이 규정을 어떻게 해석ㆍ적용해야 하는지를 놓고 논란이 있어 왔다.

물론 ‘토지ㆍ건물’의 공유 관계에 있어서는 법적 기준이 제시돼 있는 상태다. 대법원은 2010년 1월 “토지의 필지별 또는 토지ㆍ건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우 각 부동산별로 1명이 토지등소유자로 산정돼야 하고, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지ㆍ건물을 공동 소유하고 있을 때에는 부동산의 수와 상관없이 공유자 중 1명만 토지등소유자로 산정해야 한다”고 판결했다.

이를 예로 들면, A토지와 B건물을 a와 b가 공유하는 경우 토지등소유자를 1명으로 산정해야 하나 A토지는 a와 b가 공유하고 있고 B건물은 a와 c가 공유하고 있으면 토지등소유자를 2명으로 산정해야 한다는 얘기다.

이 판결로 공유 관계에 있어서 ‘토지등소유자’의 수 및 동의율 산정 기준에 관한 분쟁은 어느 정도 정리됐다.

하지만 문제는 ‘지상권이 설정된 경우’였다. 예를 들어 A토지는 a가 단독 소유하나 지상권자인 b가 존재하고 그 지상의 B건물은 a가 단독 소유하는 경우, 토지등소유자를 어떻게 산정해야 하는 지를 놓고 분쟁이 비일비재했다. A토지와 B건물은 모두 a가 소유하고 있어 소유관계가 동일하다. 하지만 A토지에 설정된 지상권이 문제였다. 이를 공동 소유자가 있는 경우와 동일하게 봐야 하는지가 쟁점이었다. 지상권자를 공동 소유자와 동일하다고 보면 토지등소유자를 ‘2명’으로 산정해야 하는 반면, 이를 동일하게 보지 않으면 토지등소유자는 ‘1명’만 인정된다.

그런데 이번 대법원 판결은 지상권자를 소유자와 동일하게 볼 수 없기 때문에 지상권이 설정된 경우라도 그와 상관없이 소유자의 동일성 여부만 기준으로 삼으면 된다는 의미여서 파장이 예상된다.

이러한 판단에 따를 경우 ▲a 소유 A토지에 b의 지상권이 설정돼 있고 B건물은 a가 소유하고 있는 경우, 토지등소유자는 ‘1명’이 되고 ▲A토지와 B토지 모두 a가 단독 소유하되 각각 b의 지상권이 설정돼 있고 C건물은 a와 c가 공동 소유하고 있는 경우, 토지등소유자는 ‘2명’이 되며 ▲A토지는 a가 단독 소유하되 b의 지상권이 설정돼 있고 B토지는 c와 d가 공동 소유하되 이 역시 b의 지상권이 설정돼 있으며 그 지상의 건물 중 C는 a가 단독 소유하고 D는 c와 d가 공동 소유하고 있는 경우, 토지등소유자는 ‘2명’이 되는 것이다.

‘지상권’과 ‘소유권’ 사이에 ‘선’을 그음으로써 권리관계를 보다 명확히 할 수 있게 만든 것이다. 이와 관련해 이 같은 법원 판단이 나오는 데 결정적 역할을 한 법무법인 세종의 이승수 변호사는 지난 6일 “그동안 지상권이 설정된 경우 토지등소유자 수를 어떻게 산정할 것인지를 놓고 벌어졌던 분쟁에서 하급심 판결이 엇갈려 왔는데 이번 대법원 판결은 이에 대해 ‘기준’을 제시했다는 점에서 큰 의의가 있다”고 평가했다. 다만 이 변호사는 “실무상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많아 그 해석에는 신중을 기할 필요가 있다”고 덧붙였다.

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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