▲ 방배14구역 재건축사업이 진행 중인 주택가 전경. <사진=유준상 기자>

[아유경제=유준상 기자] ‘작은 고추가 맵다’는 말은 서울 서초구 방배14구역을 두고 하는 말이다. 246가구의 소규모 사업지인 방배14구역은 정비구역 지정(2014년 7월) 후 1년도 되지 않아 조합 설립을 바라보고 있기 때문이다. 이대로 가면 인근 방배5구역보다도 먼저 착공에 들어갈 것이란 전망도 나오고 있다. 이곳 재건축 정비사업조합 설립추진위원회(위원장 문채희ㆍ이하 추진위)에 의하면 지난 11일 기준으로 토지등소유자의 62%가 조합설립동의서를 낸 것으로 나타났다. 내년 말에는 조합설립인가를 받을 수 있을 것으로 추진위는 예상하고 있다.

방배14구역 재건축 추진위는 탁월한 사업 조건이 사업 속도를 좌우한다고는 생각하지 않는다. 이 일대가 구릉지라 용적률 제약을 받고 있고 토지등소유자 수가 246명에 불과한 소규모 사업지라는 점에서 얼핏 보면 타 사업에 비해 태생적으로 ‘제약’을 안고 있는 방배14구역은 이 같은 제약을 극복할 만한 ‘알파(α)’를 갖고 있다. 약점을 강점으로 승화시키고 있는 셈이다.

추진위 관계자는 “이곳은 제1ㆍ2종 혼합 일반주거지역으로 2010년 11월 기본계획에 의한 사업 조건은 평균 7층, 용적률 170%에 불과했다. 하지만 계획용적률과 층수 상향을 위해 적극적으로 서울시와 서초구에 요청하면서 평균 9층, 용적률 206%를 골자로 해 정비구역 지정을 이뤄 냈다”고 밝혔다.

이 관계자는 이어 “소규모 사업지라는 점은 더 이상 한계점으로 볼 수 없다. 결속이 잘될 수 있고 빠른 사업시행에도 도움이 될 수 있다는 가능성의 문제로 해석할 수 있기 때문이다”며 “불리한 사업 조건 속에서도 지금까지 순항을 거듭해 왔듯이 한 번 속도에 불이 붙으면 분명 시공자 선정, 관리처분인가까지 ‘파죽지세’로 치고 나갈 수 있다고 생각한다”고 덧붙였다.

추진위 등에 따르면 앞으로도 사업성 제고를 위한 노력을 지속적으로 이어 간다는 방침이다. 또한 전체 면적에서 1/4 정도인 제1종일반주거지역을 제2종일반주거지역으로 ‘종상향(용도지역 변경)’을 꾀할 여지가 충분히 있으며 아직 사업 초기라는 점은 용적률을 비롯한 사업성을 제고할 수 있는 가능성도 열려 있다는 점에서 이 같은 기대감은 현실이 될 확률이 높다.

▲ 방배14구역 재건축 추진위원회 사무실. <사진=유준상 기자>

지난 13일 정비업자ㆍ설계자 현장설명회에 다수 업체 참여
6월 말 주민총회서 선정… 예산 및 사업계획도 다뤄질 예정

‘지금’보다는 ‘미래’를 봐서 일까. 추진위 측 기대에 부응하듯 방배14구역 재건축 정비사업전문관리업자(이하 정비업자) 및 설계자 선정을 위한 현장설명회(이하 현설)에는 다수 업체가 참여했다.

추진위에 따르면 지난 13일 서초구 방배중앙로 5길 29-28에 위치한 추진위 사무실에서는 정비업자 및 설계자 선정을 위한 현설이 오후 2시와 3시에 각각 개최됐다.

이번 정비업자 현설에는 지명된 업체 10곳(▲구산씨엔에스㈜ ▲㈜동해종합기술공사 ▲㈜미래씨엠 ▲㈜미래파워 ▲㈜보평이앤씨 ▲㈜신한피앤씨 ▲㈜아이엠지씨 ▲㈜어반이엔씨 ▲㈜키라에셋 ▲한국씨엠개발㈜)이 모두 참여했다.

설계자 현설에는 ▲㈜씨엔디자인종합건축사사무소 ▲㈜엄&이종합건축사사무소 ▲㈜에이텍종합건축사사무소 ▲㈜종합건축사사무소예성 ▲㈜유림환경건축사사무소 ▲㈜종합건축사사무소도우건축 등 6곳이 참여했다.

추진위 관계자는 “정비업자ㆍ설계자 입찰 모두 오는 26일 오후 2시에 마감될 예정이다. 입찰이 성공적으로 이뤄질 경우 참여한 업체들을 선별해 오는 6월 말에 예정돼 있는 주민총회에 상정, 주민 투표를 통해 최종 파트너를 선정할 예정이다”며 “이 총회에서는 사업비ㆍ운영비 등 예산안 승인 및 조합 설립을 위한 제반 조건이 갖춰지는 중요한 자리가 될 것”이라고 전했다.

이 관계자의 말대로 6월 주민총회가 성공적으로 개최될 경우 추진위는 곧바로 잔여 조합설립동의서 징구에 몰두할 계획이다. 추진위는 내년 말에는 조합설립동의율을 비롯한 조합 설립 제반 조건이 모두 충족 돼 조합 창립총회를 개최할 수 있을 것으로 예상하고 있다.

[인터뷰] 방배14구역 문채희 위원장

▲ 방배14구역 재건축 문채희 위원장. <사진=유준상 기자>

“작은 고추가 맵다… 소규모란 점은 ‘단결’ 위한 최적의 조건, 이를 살려야”
“재건축 통해 주민들이 얻게 될 질 높은 주거환경과 이익을 공유하는 우선”

방배14구역은 구릉지에 자리 잡고 있어 사업성이 낮을 것이란 부정적 전망을 뒤집기라도 하듯이 추정 비례율 121.63%에 달해 업계를 놀라게 했다. 상가 없는 단독주택만으로 구성돼 있다는 점이 이러한 결과가 나오는 데 한몫했다.

방배14구역 재건축 추진위의 문채희 위원장은 주민들이 사업 초기 조건만을 보고 판단하지 말고 시야를 넓혀 재건축으로 얻을 수 있는 유익과 질 높아진 삶을 바라봤으면 좋겠다고 전했다. 그러기 위해 그는 약점을 강점으로 살리고 속전속결로 사업을 진행하는 게 무엇보다 중요하다고 강조했다.

다음은 지난 11일 만난 문 위원장과의 일문일답.

- 방배14구역 재건축사업의 현안은/

우선 사업성 개선 및 비전 제시를 병행하면서 조합설립동의율 75% 요건을 채우는 것이다. 이번에 선정될 사업 파트너인 정비업자와 함께 사업성을 꼼꼼히 분석해 토지등소유자들이 충분히 이해할 수 있도록 자료를 만들 계획이다.

- 사업을 진행하면서 가장 큰 어려움은 무엇인가/

층수, 용적률이 낮은 데다 246가구라는 소규모라는 점이 사업성이 낮다는 오해를 가져오고, 그로 인해 반대 여론이 형성될 수 있다는 점이다. 재건축이 이뤄지면 세대수는 436가구로 늘어난다. 하지만 겉만 보고 판단하면 큰 오산이다. 거꾸로 생각하면 단점은 곧 장점으로 작용하게 된다. 소규모라는 점은 단합만 잘되면 이후 속전속결로 사업이 진행될 가능성이 크다는 장점으로 변할 가능성이 높다. 인근 방배5구역은 우리보다 5년 먼저 재건축사업에 뛰어들었다. 하지만 조합 설립을 앞두고 있는 우리 구역의 사업 속도를 고려할 때 방배5구역과 비슷한 시기에 착공 들어갈 것으로 예상하는 사람들이 많다.

- 앞으로의 사업 진행 계획은/

우선 현재 진행 중인 정비업자와 설계자 선정 입찰을 성공적으로 이끌어 오는 6월 말쯤 주민총회를 개최해 이를 마무리할 계획이다. 그 후에는 조합설립동의서 징구에 전념할 것이다. 조금만 구역 상황에 관심을 갖는다면 왜 우리 구역에 재건축이 필요한지 금방 깨닫게 된다. 단지가 소규모라는 점, 사업 초기 단계에서 단순히 처음 제시된 사업 조건만을 가지고 진행 여부를 판별하는 것은 어리석은 일이다. 우리 구역이 재건축을 진행해야만 하는 당위성을 놓고 충분한 근거로 설득할 예정이다. 내년 말에는 잔여 조합설립동의율을 충족할 수 있을 것으로 보인다. 조합 창립총회를 개최해 조합설립인가를 받은 후 타산이 맞아떨어진다면 현재 우리 구역에 인접한 977ㆍ978번지 등과 ‘통합 재건축’으로 가야 할지에 대해서도 심도 있는 논의를 할 계획이다.

- 방배14구역에 재건축이 꼭 필요한 이유는 무엇인가/

소규모라는 특성이 사업 호재로 작용할 공산이 크다는 점을 알아야 한다. 우선 구릉지이다 보니 용적률, 층수가 낮아 사업성이 없을 것이란 추측이 나오는데 전문가들의 의견 등에 따르면 절대로 그렇지 않다. 이미 우리 구역에 관심을 보이고 있는 건설사 등에게 방배14구역 사업성에 대한 분석을 의뢰한 결과 121.63%의 추정 비례율이 도출됐다. 구청 측 산출 결과에서는 138%나 나왔다. 여기에 사업시행계획 승인 과정에서 층수 1~2층, 비례율 10%p 정도 올릴 가능성이 충분히 있다는 분석이다. 용적률도 기존 206%에서 214% 정도까지 가능하리라고 본다. 비근한 예로 이웃인 방배5구역의 경우 우리와 같이 제1ㆍ2종 혼재 지역인데 처음 기본계획 때 ‘7층, 용적률 170%’ 조건에서 지금은 ‘9층, 용적률 206%’까지로 높였다. 나아가 아직 공론화하기는 이르지만 방배6구역이 시에 토지를 도로로 기부채납하면서 잔여 1종 지역마저도 ‘일반 2종’으로 변경시키는 데 성공했다는 점을 고려하면 우리도 충분히  977ㆍ978번지 등과 통합 재건축으로 간다는 가정하에 그 지역 인근에 위치한 도로 폭을 넓히기 위해 대지를 기부채납하게 되면 용적률과 층수 상향에 더해 전 구역 ‘일반 2종’ 혜택을 받을 가능성이 크다. 그러나 가장 중요한 이유는 낙후된 주거환경을 개선해야 하는 순수한 이유에서다. 담벼락이 기울어지고 지하에 곰팡이가 핀 집이 다수인 데다 지대가 높아도 고지대로부터 수해 피해를 그대로 받고 있다. 주민들이 우리 구역에 조금만 관심을 가지고 이해한다면 재건축에 동의하는 사람들이 많아질 것이라고 생각한다.

- 방배14구역의 개발 호재 및 입지적 장점은/

우리 구역은 천혜의 조건을 갖추고 있다. 사방으로 이수ㆍ내방ㆍ방배ㆍ사당역 등에 둘러싸여 있고 그 한가운데 위치해 있어 지하철 2ㆍ4ㆍ7호선 등을 이용해 서울 어느 곳으로도 이동이 편리한 교통의 요충지다. 또한 내방역 근처 정보사 터널이 올 상반기 착공 예정돼 있어 2018년이면 이용 가능하리라 본다. 준공 시 방배동에서 서초ㆍ강남권으로의 이동이 매우 용이하게 될 전망이다. 또 고지대이다 보니 남향이 뚫려 있어 일조권이 확보되고 한강 조망도 매우 양호하다. 서울의 벚꽃 명소이자 산책로가 잘 구비돼 있는 새우촌공원이 인근에 위치해 있어 자연환경도 빼어나다. 또 방배14구역-매봉재산-우면산으로 이어지는 산책로가 조만간 신설될 예정이라는 점도 충분히 메리트로 작용하리라 본다.

- 토지등소유자들에게 하고 싶은 말은/

토지등소유자들은 단지 사업 초기 조건만을 보고 판단하지 않았으면 한다. 시야를 넓혀 재건축을 하면 얻을 수 있는 유익과 향상된 삶의 질을 바라볼 수 있길 바란다. 말씀드렸다시피 사업성 또한 낮다고 쉽게 평가할 수 없으며 외려 재건축 추진을 위한 천혜의 조건을 갖췄다고 봐야 할 것이다. 추정 비례율이 높게 나온 데에는 그럴 만한 이유가 있어서다. 지대가 구릉지라 층수와 용적률에 제약이 따르지만 우선 우리 구역이 상가가 없는 단독주택만으로 구성돼 있어 상가와 기부채납 비율이 없는 순수 ‘주택 재건축’이란 점을 고려하면 외려 사업성이 높게 나온다. 소유자 간 단결을 잘해서 새집에 입주하는 그날까지 사업이 속전속결로 진행될 수 있도록 적극 동참해주시길 당부하고 싶다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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