▲ 개포지구 한켠에 세워진 개포마을 비석. <사진=민수진 기자>

[아유경제=민수진 기자] 최근 개포지구 내 주요 재건축 단지들이 사업시행에 박차를 가하고 있다. 정부의 지속적인 규제 완화 추세에 편승한 결과다.

저밀도 아파트 단지인 개포주공1ㆍ2ㆍ3ㆍ4단지, 개포시영, 일원현대 등 6개 단지 대부분은 관리처분 단계로 돌입했거나 돌입을 앞두고 있다.

고밀도 아파트 단지인 개포주공6ㆍ7단지는 대세 ‘통합 재건축’ 추진 준비에 한창이다. 개포주공5단지는 단독 재건축으로 가닥을 잡았다.

저층 단지 대부분 ‘관리처분’ 단계로!
주공2단지, 이주 ‘한창’… 주공3단지ㆍ개포시영, 관리처분총회 개최
주공1단지, 사업시행인가행 막차 탑승… 주공4단지는 사업시행인가 ‘성큼’

개포지구 재건축사업이 활기를 띠고 있는 가운데 저층 단지 내 ‘맏형’ 격인 주공1단지가 사업시행인가행 막차에 올랐다.

개포주공1단지 재건축 정비사업조합(조합장 김형진ㆍ이하 조합)에 따르면 조합은 이달 30일 사업시행인가 신청을 위한 총회를 여는 것으로 파악됐다. 이날 상정될 주요 안건은 ▲사업시행계획 수립 및 신청 ▲2015년 예산안 수립 ▲공공 기여 방안 등이다. 사업시행인가 총회를 무사히 마치면 올해 하반기 조합원 분양신청에 이어 내년 관리처분인가, 이주 등이 진행될 예정이다.

한편 주공1단지는 2002년 6월 서울시로부터 개포지구 택지개발사업 지구단위계획 결정 고시를 받았으며, 작년 5월 건축심의를 통과했다. 이 사업은 강남구 개포로 310 일대 30만7566㎡를 대상으로 한다. 조합 측은 이곳에 최고 35층 6662가구(임대 395가구 포함) 및 부대복리시설을 건립할 예정이다.

앞서 지난 3월 29일 개포주공4단지 재건축 조합(조합장 장덕환)은 사업시행인가 신청을 위한 총회를 개최했다. 이날 총회에서는 조합원들의 주요 관심사였던 제1호 안건 ‘사업시행계획(안) 의결의 건’은 압도적인 득표수(찬성 2082표, 반대 97표, 무효ㆍ기권 15표)를 기록하며 원안 가결됐다.

주공4단지 재건축 사업시행계획에 따르면 이 사업은 강남구 삼성로 14 일대 14만2376.90㎡를 대상으로 한다. 조합 측은 이곳에 용적률 249.99%, 건폐율 18.78%를 적용해 지상 최고 34층 규모 아파트 3256가구(임대 201가구 포함)를 지을 계획이다.

한 도시정비업계 관계자는 “5월 이전까지만 해도 개포지구 최초로 관리처분인가를 받아 이주를 시작한 주공2단지와 사업시행총회를 성공적으로 치른 주공4단지가 지구 내 재건축사업을 선도했다면, 이후에는 관리처분총회를 치르고 관리처분 단계로 돌입하는 주공3단지와 오랜 시행착오 끝에 이달 말 사업시행총회를 개최하는 주공1단지가 그 중심에 서게 될 것”이라며 “이들 저층 단지에서 시작된 ‘훈풍’은 더욱 거세질 것이며, 이는 개포지구를 넘어 인근 반포동과 잠원동 등지로 확산될 것”이라고 전망했다.

▲ 개포주공2단지 재건축 조합이 순탄한 이주를 위해 플래카드를 걸어 놨다. <사진=민수진 기자>

현재 사업 진행이 가장 빠른 주공2단지는 지난 3월부터 이주에 들어갔다. 향후 주공2단지 재건축 조합(조합장 나봉기)는 6월 말 이주를 마친 뒤 철거(10월), 착공(내년 2월) 단계를 거쳐 전용면적 49~182㎡ 1957가구의 대단지로 변신할 예정이다. 입주는 2018년으로 예정돼 있다.

그 뒤를 바싹 추격 중인 주공3단지는 15일 저녁 관리처분총회를 개최한다. 주공3단지 재건축 조합(조합장 장영수)은 작년 5월 21일 사업시행인가를 받고 조합원 분양신청 절차를 밟았다. 6개월이 지난 같은 해 11월 24일에는 사업시행 변경인가를 획득했다.

주공3단지 재건축 조합의 장영수 조합장은 “이번 총회를 성공적으로 마치게 된다면 오는 8월 관리처분인가를 목표로 사업에 박차를 가할 계획”이라며 “이주 및 철거 단계는 올해 하반기, 준공인가와 입주 및 이전고시는 2019년 상반기에 각각 이뤄질 예정이다”고 말했다.

주공3단지보다 하루 앞선 지난 14일 개포시영 재건축 조합(조합장 이승희)도  관리처분총회를 개최했다. 개포시영 조합 측은 강남구 언주로 21 일원에 최고 35층 아파트 2296가구 등을 공급할 계획이다. 조합 측에 따르면 지난 총회에서 의결된 관리처분계획(안)은 다음 달 13일까지 공람이 이뤄질 것으로 보인다.

▲ 지난 14일 관리처분총회를 개최한 개포시영. <사진=민수진 기자>

일원현대, 분리 재건축으로 ‘활짝’… 다음 달 15일 관리처분총회
고밀도 3개 단지, 6ㆍ7단지 ‘통합’ 5단지 ‘단독’으로 가닥

일원현대는 관리처분행 열차 탑승을 눈앞에 두고 있다. 오는 6월 15일 관리처분총회를 개최할 예정이기 때문이다.

일원현대 재건축 정비사업조합(조합장 이재호ㆍ이하 조합)의 이재호 조합장은 “지난 11일 대의원회를 통해 이번 총회가 확정됐으며, 총회가 성황리에 마무리되고 인가를 받는 대로 이주를 시작할 계획”이라고 밝혔다.

일원현대는 개포대우와의 ‘통합 재건축’을 포기한 이후 꽃을 피우는 모양새다. 과거 양측의 이해관계가 엇갈리는 상황에서 무리하게 통합을 추진, 갈등으로 인해 빠른 사업시행이 요원해졌던 데 따른 자성의 결과 ‘분리 재건축’으로 선회했다. 이후 이곳은 정비구역 지정(2014년 6월), 사업시행총회 개최(2014년 8월), 사업시행인가(2014년 10월) 등을 거쳐 오늘에 이르렀다.

‘통합 재건축’을 추진하던 고밀도 3개 단지는 ‘각자도생’의 길을 택했다. 주공6ㆍ7단지만 통합, 나머지 주공5단지는 단독 재건축으로 방향을 잡았기 때문이다.

지난 3월 부동산업계 등에 따르면 주공5단지 재건축 준비위원회는 주공6ㆍ7단지에 단독으로 정비계획 절차를 추진하겠다는 뜻을 전달한 것으로 알려졌다. 이 단지는 사업 속도가 두 단지에 비해 빨라 소유자들이 ‘분리 재건축’을 더 선호한 것으로 전해졌다.

주공5단지는 지난해 개포지구 지구단위계획에 따라 ‘통합 재건축’이 권장된 이후 같은 해 8월 재건축 준비위원회를 결성했다. 지난 3월에는 정비구역 지정 신청을 위한 주민 동의율을 60% 가까이 받았다. 주공5단지 재건축 준비위원회는 같은 달 20일 정비계획 수립을 위한 용역 업체를 선정했으며, 정비지구 지정을 마치면 2016년 상반기에 조합설립추진위원회(이하 추진위)를 구성할 계획이다.

주공5단지 재건축 준비위원회 관계자는 “주공5단지는 주공6ㆍ7단지보다 사업 진행이 빠르기 때문에 함께 갈 필요가 없다“며 ”올해 하반기쯤 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)을 강남구(구청장 신연희)에 제출하고 이르면 올해 안에 추진위를 구성할 예정”이라고 전했다.

‘통합 재건축’과 작별하고 ‘분리 재건축’과 만난 주공5단지가 일원현대와 같이 사업에 ‘급물살’을 탈지에 귀추가 주목된다.

이와 반대로 주공6단지와 주공7단지는 사업 인허가 기간 단축과 사업비 절감을 목표로 ‘통합 재건축’을 추진하고 있다.

지난 4월 열린 주공6ㆍ7단지 공동 협의회 등에 따르면 재건축 준비위원회는 “‘통합 재건축’의 사업성은 충분하다”며 “교육ㆍ교통ㆍ환경ㆍ용적률 등 모든 면에서 개포지구 저층 단지보다 유리해 일반분양가를 높게 받을 수 있을 것으로 기대되기 때문”이라고 설명했다. 이들은 대단지 프리미엄, 효율적인 단지 배치, 대규모 커뮤니티시설, 관리비 절감 등을 ‘통합 재건축’의 장점으로 꼽았다.

또 ‘통합 재건축’을 추구하는 이유에는 ▲현재 아파트와 새 아파트 간 가격 차이가 많아 ‘재산 증식’이 기대되는 점 ▲‘재건축초과이익환수제도’ 적용을 피하기 위해 2017년 말까지 관리처분인가 신청이 필요한 점 ▲강남3구 재건축 이주 문제로 사업 지연 시 ‘이주 시기 조정’ 대상이 될 수도 있는 만큼 이를 회피하기 위한 점 ▲아파트 내 녹물, 주차, 방범, 관리비 문제 등 ‘주거환경의 불편함’을 해소하기 위한 점 등이 제시됐다.

이 두 단지의 지번이 개포로 516로 같아 ‘통합 재건축’ 추진이 유리하다는 점도 작용했다. 지난달 주공6ㆍ7단지 모두 안전진단 통과 및 준비위원회 구성을 완료해 올해 상반기 정비구역 지정 신청을 목표로 사업을 추진 중이다.

주공6ㆍ7단지는 올해 하반기에 정비구역 지정을 마칠 계획이다. 2017년 하반기에는 관리처분인가 신청을 계획하고 있다. 이후 두 단지는 이주 및 철거(2018년 하반기) 단계를 거쳐 2021년 상반기 입주를 목표로 사업에 속도를 낼 방침으로 전해졌다.

1만3000가구 이주 예정… 개포지구발 전세대란 ‘성큼성큼’
“고덕지구발 전세난 심화에서 배워라” 업계 후속 대책 촉구

개포지구의 사업 진행이 한층 빨라진 가운데 부동산업계에서는 개포지구발 이주 수요 급증으로 ‘전세난’이 가중될 것이라고 입을 모으고 있다.

개포동 A공인중개사사무소 관계자는 “올 초부터 개포지구의 매물은 시장에 나오는 즉시 소진되고 있다. 거래가 활발하다 보니 가격도 오름세다. 저층 단지 중에서 사업 속도가 빠른 편에 속한 주공2ㆍ3단지, 개포시영의 매매가는 대폭 증가했다. 특히 주공2단지는 작년 12월 말 관리처분총회 이후 최소 5000만원, 최대 1억원가량 올랐다”고 귀띔했다.

하지만 강동구 고덕지구(1만750가구, 고덕주공2~7단지+고덕시영)보다도 더 많은 이주 예정 세대수(1만2876가구, ▲주공1단지 5040가구 ▲주공2단지 1400가구 ▲주공3단지 1160가구 ▲주공4단지 2841가구 ▲개포시영 1970가구 ▲일원현대 465가구)를 자랑하는 만큼 당국의 고민도 깊어질 전망이다.

서울시는 시가 세운 이주 계획과 재개발ㆍ재건축 조합의 이주계획을 대조해 모니터링하고 있다. 매월 시에서는 자치구 담당자가 모여 이에 대해 회의를 하고 있으며, 이 회의에서는 정비사업별로 ▲사업 진행 상황 ▲이주 시기에 따른 문제점 등에 대해 논의하고 이를 파악하고 있다.

하지만 뾰족한 대책이 될 수 없다는 의견이 많다. 지난해 서울시가 재건축 단지들의 이주 시기가 몰려 발생할 전세난에 대비해 발표한 이주 시기 조정 등의 특별 대책도 마찬가지다. 이주 시기 조정에 따른 사업 지연으로 발생하는 개별 단지들의 피해에 대해 보상해줄 법적 근거가 없는 데다 예산 확보도 사실상 불가능할 것으로 보여 실효성을 의심받고 있기 때문이다.

이와 관련해 서울시 주택정책과 관계자는 “이주 시기가 몰려 재건축시장에 불안감이 조성된다면 심의를 거쳐 이를 시행해야 할 것인데, 아직까지는 이에 대한 심의가 언급된 적이 없다”고 밝혔다. 이 관계자는 “실제 이주 시기 조정에 대한 심의 요청이 이뤄지면 주택정책심의위원회를 개최해 면밀하게 향후 논의를 진행할 것”이라고 덧붙였다.

▲ 서울시가 발표한 2015년 강남 4구 주택 수급 전망 표. <출처=서울시 홈페이지 영상 캡처>

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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