[아유경제=유준상 기자] 2014년 4월 ‘수직증축’ 및 ‘수평증축’의 세대수 증가 등을 골자로 한 「주택법」 개정이 이뤄지면서 리모델링사업 추진 단지들이 우후죽순으로 생겨났다.

그러나 작년 가을, 재건축 활성화로 요약되는 ‘9ㆍ1대책’이란 ‘복병’을 만나 리모델링시장은 급격히 위축됐다. 여기에 성공 사례 부족과 낮은 수익성 기대감 등으로 적극적으로 사업을 추진하는 곳도 드물었다.

그렇지만 이런 상황 속에서도 꿋꿋이 사업을 추진하는 리모델링 사업장들이 감지돼 관심이 쏠리고 있다. 이에 본보는 해당 현장들을 심층 취재하고 원활한 사업 추진 비결이 무엇인지 분석해 봤다.

잠원한신로얄, ‘수직증축 시대’ 첫 조합설립인가… 시공자 선정 착수
리모델링 컨설팅 시범 단지 지정ㆍ리모델링 기본계획 미적용 등 연이은 호재로 ‘방긋’

▲ 잠원한신로얄아파트. <사진=민수진 기자>

서울 서초구 잠원한신로얄아파트(이하 잠원한신로얄)이 사업에 박차를 가하고 있다. 작년 4월 수직증축이 본격화된 후 최초 조합설립인가를 받은 이곳은 현재 시공자 입찰을 진행 중이다. 여기에 최근 서울시 리모델링 컨설팅 시범 단지로 지정되면서 ‘핫’한 단지로 급부상했다.

실제로 최근 진행된 시공자 현장설명회에 다수 건설사들이 관심을 보여 인기를 실감케 했다. 한신로얄 리모델링주택조합(조합장 김정범ㆍ이하 조합)에 따르면 지난달 28일 개최한 이곳 현장설명회에는 ▲포스코건설 ▲현대산업개발 ▲쌍용건설 ▲한화건설 ▲한신공영 등 5개 업체가 참여해 관계자들의 기대를 높였다. 조합은 새달(7월) 10일 입찰을 마감할 계획이며, 시공자선정총회 및 1차 안전진단을 진행키 위한 준비에도 여념이 없다.

잠원한신로얄 리모델링 조합의 김정범 조합장은 “우리 구역이 높은 사업성을 지닌 만큼 이번 입찰이 성공적으로 진행될 가능성이 높다”며 “시공자가 선정되면 1차 안전진단, 건축심의, 권리변동계획 수립 등의 사업 진행이 한결 수월해질 것으로 예상된다”고 밝혔다.

김 조합장은 이어 “수많은 리모델링 추진 단지들이 겪고 있는 어려움과 마찬가지로 우리 단지 또한 사업 초기 단계부터 자금 문제로 애를 먹었다. 하지만 왜 단지에 리모델링이 필요한지 명확한 비전 제시를 통해 주민들의 호응과 협조를 이끌어 낸 것이 위기 극복의 원동력이 됐다”며 “어려운 시절을 잘 겪어 내니 호시절이 오고 있다. 지난달 서울시는 우리 단지를 리모델링 컨설팅 시범 단지로 지정했다. 이를 계기로 시로부터 파견된 전문 컨설턴트들이 건설사업관리(CM) 역할을 해주고 있다. 이들은 도면 검토, 이력 조사, 현장 방문 등을 통해 사업 과정상 문제를 분석하고 대안을 제시해 사업 진행에 탄력이 붙고 있다”고 전했다.

올해 말 수립이 예상되는 서울시 리모델링 기본계획의 적용을 피할 것으로 예상되는 점도 호재로 작용할 전망이다. 리모델링 기본계획이란 리모델링 사업지의 ▲리모델링 공동주택 현황 ▲리모델링 수요 예측 ▲세대수 증가로 인한 교통 및 도시기반시설 영향 분석 후 적용토록 하는 일종의 가이드라인이다.

이러한 지침의 적용 시 해당 사업지의 적용 여부를 가리기 위해 시일이 소요될 것으로 보인다. 게다가 사업성 하락을 초래할 가능성이 높아 최근 주택 경기 호조세에 힘입어 살아나고 있는 일선 리모델링 단지들의 사업 진행에 걸림돌이 될 것이란 게 유관 업계 관계자들의 공통된 의견이다.

하지만 적용 기준이 ‘일반분양분 증축이 50가구 이상일 경우’로, 「주택법 시행령」에 의거해 아파트 2개동 208가구의 소규모 단지인 잠원한신로얄 리모델링사업에는 적용되지 않을 것으로 보인다.

‘때를 기다린’ 신정쌍용에 ‘행운’까지 더해지니 사업에 ‘가속도’
입찰 개시 47일 만에 시공자 선정… 민간 업체에 안전진단 맡겨 기간 단축 예상

▲ 신정쌍용아파트. <사진=유준상 기자>

서울 양천구 신정동 쌍용아파트(이하 신정쌍용)는 수직증축 허용을 핵심으로 하는 「주택법」개정안 시행 후 서울 비강남권 수직증축 리모델링 추진 단지 중 최초로 시공자 선정에 성공했다.

이곳은 수직증축이란 호재를 접하고도 부동산 경기가 좀 더 회복되길 기다렸다. 신정쌍용 스스로 사업 추진의 최적기가 될 때까지 기다리는 ‘운영의 묘’를 발휘한 것이다. 실제로 신정쌍용 리모델링 조합은 그 시기를 ‘올봄’으로 판단, 지난 2월 시공자 선정을 위한 입찰공고를 냈고 이후 수월하게 입찰을 진행해 지난 4월 포스코건설(대표이사 황태현)을 시공자로 맞아들였다.

시공자 선정 이후 사업 진행도 비교적 순조롭다. 사업 주체의 탁월한 판단에 행운이 겹친 덕분이다. 이곳은 최근 안전진단을 앞둔 상황에서 시설안전공단 대신 민간 업체를 활용할 수 있게 돼 안전진단에 소요되는 시일 단축이 예상되고 있다.

양천구청 주택과 담당자는 “전문 업체인 한국시설안전공단이 인력 공급에 한계가 있어 전문 인력을 수급하고 안전진단까지 수행하려면 적어도 8~10개월 이상 걸릴 수 있다는 판단하에 현재 민간 업체로 입찰을 진행 중”이라며 “이는 오는 7~8월, 2개월에 걸쳐 진행될 예정이다”고 밝혔다.

다른 리모델링 단지들이 비현실적인 잣대를 적용받거나 절차가 까다로워 사업시행에 어려움을 호소하고 있는 점에 비춰 볼 때 이러한 상황은 신정쌍용에게 사업비용과 시간을 절약할 수 있는 호재로 작용할 것이란 게 다수 전문가들의 의견이다.

신정쌍용 리모델링 조합 관계자는 “안전진단 업무가 장기화될지 모르는 상황에서 사업 속도를 높일 수 있는 계기를 맞이했다”며 “새달부터 안전진단에 착수하는 동시에 포스코건설과의 가계약 체결 및 건축심의 등을 준비하고 있다. 오는 10월부터는 행위허가동의서를 받기 시작해 내년 중으로 이주가 진행되도록 할 계획”이라고 전했다.

이촌현대 ‘개별 현장에 맞는 방식으로’ 원칙 따라 수평증축 추진
오는 8월 말~9월 초 시공자 선정 완료 ‘기대’… 올겨울 이주 예상

▲ 이촌현대아파트. <사진=유준상 기자>

서울 용산구 이촌동 일대 고급 아파트 단지 중 하나인 이촌동 현대아파트(이하 이촌현대)는 무턱대고 ‘수직증축’을 택하기보다는 단지에 적합한 사업 방식인 ‘수평증축’을 택해 묵묵히 제 갈 길을 가고 있다.

이곳은 전용면적 중ㆍ대형 위주로 구성돼 있고 한강 조망이 가능하다는 입지적 장점에 주변에 교통ㆍ교육ㆍ문화시설 등이 잘 갖춰져 있어 리모델링 시 추가적인 가격 상승이 예상되는 몇 안 되는 강북권 리모델링 단지다. 유관 업계 관계자들은 이곳이 성공적으로 리모델링사업을 완수하게 되면 아파트 시세가 3.3㎡당 3000만원 선까지 형성될 것으로 예상하고 있다.

이촌현대 리모델링 조합(조합장 김하영)은 리모델링사업에 있어서 수직증축만이 능사는 아니라는 입장으로, 각 단지별 사업 상황과 조건에 알맞은 방식을 택해야 한다는 ‘철학’을 그대로 실행에 옮겼다.

이촌현대 리모델링 조합 관계자는 “리모델링을 택한 많은 단지들이 작년 4월 「주택법」 개정안 시행 이후 수직증축만을 고집하고 있는데 당시 법이 개정되면서 수평증축 방식 또한 세대수 증가가 기존 10%에서 15%로 확대됐다”며 “용적률, 상가 비율, 단지 내 여분의 공간 등을 종합적으로 고려해 어떤 방식이 수익률 향상에 도움이 될지에 대해 충분히 심사숙고한 다음 분명한 주관을 갖고 사업 진행해 나가야 한다”고 밝혔다.

이 관계자의 말대로 이촌현대는 아파트 단지 여건상 수평증축을 할 수 있는 여유 공간이 충분해 세대수 증가의 최대치인 15% 적용이 가능하다. 특히 1975년 준공돼 40년 이상이 지난 아파트의 층고를 높이는 수직증축 방식을 택하기에는 다소 무리가 있다는 분석이다. 건축 당시 용적률 263%에 15층 규모로 지어져 용적률 상향에 따른 사업성 개선 효과가 거의 없다는 판단도 ‘수평증축’을 추진하게 된 배경 중 하나로 풀이된다.

또한 아파트 653가구, 상가 59개 점포로 구성돼 있는데 상가 대다수가 도로에 접한 2개동의 1층 및 지하에 조성돼 있어 재건축 시 동의서를 받기 상당한 어려움이 예상되며 막대한 상가 보상비 지출이 우려되는 상황이라 ‘재건축’으로 사업을 추진하기도 어려운 곳이다.

단지의 상황을 정확히 파악해 그에 맞는 방식으로 사업을 추진하면서 이곳을 바라보는 유관 업계의 시선도 긍정적이다. 최근 진행되고 있는 이곳 시공자 입찰에 건설사들이 긍정적인 반응을 보이고 있는 점이 이를 증명한다.

조합이 지난 10일 현장설명회(이하 현설)를 개최한 결과 ▲현대건설 ▲포스코건설 ▲삼부토건 등 3개 사가 참여한 것으로 확인됐다. 입찰은 오는 8월 20일 마감된다.

조합 관계자는 “건설사들이 우리 시공권에 적극적인 관심을 표해 무난하게 시공자를 선정할 수 있을 것으로 예상하고 있다”며 “시공자 선정 시 조합은 주민 동의서를 80% 이상 받아 사업계획승인(행위허가)을 받을 것이다. 다수 조합원들이 리모델링사업의 당위성을 인식하고 조기 착공을 바라고 있는 분위기여서 올겨울 안에 이주하려는 계획에는 큰 차질이 없을 것으로 예상된다”고 기대감을 나타냈다.

평촌 목련3단지, 1기 신도시 첫 수직증축 리모델링
지난 3월 설계자 선정… 이달 말~7월 초 시공자 선정 나설 듯

▲ 안양 평촌 목련3단지 우성아파트 <제공=수원시 A경매업체>

서울 외 지역에서는 경기 안양시 평촌 목련3단지 우성아파트(이하 목련3단지)가 눈에 띈다. 이곳은 수직증축 리모델링사업을 추진 중으로, 1기 신도시(고양 일산, 성남 분당, 안양 평촌, 부천 중동, 군포 산본)로 건설된 아파트 단지 중에서 수직증축 리모델링사업에 ‘첫발’을 내딛었다.

목련3단지는 전용면적 41~56㎡, 902가구 규모의 대단지다. 향후 리모델링사업을 통해 용적률 293%가 적용된 1037가구(일반분양분 135가구)가 입주 가능한 아파트로 건설될 계획이다.

또한 지하철4호선 범계역이 3분 거리 내에 있고 안양에서 가장 큰 중앙공원이 바로 접해 있다. 주위에 ▲범계초 ▲호계초 ▲평촌초 ▲범계중 ▲평촌중 ▲귀인중 ▲평촌고 ▲백영고 ▲동안고 등 교육 인프라도 잘 갖춰져 있으며 상가도 모두 도보로 왕래가 가능해 입지적 장점이 매우 뛰어나다는 평을 받고 있다.

목련3단지 리모델링 조합 관계자는 “기존 용적률이 높아 재건축보다 리모델링이 유리하고 공사 기간도 단축될 것으로 판단돼 수직증축 리모델링을 선택했다”며 “우리는 2009년 4월 조합설립인가를 받고 지난 4월 ㈜희림종합건축사사무소와 설계 용역 계약을 맺는 등 사업 속도를 높이고 있다”고 밝혔다.

이 관계자는 이어 “최근 한 차례 시공자 입찰공고를 내고 현장설명회를 진행했지만 메르스 사태로 인해 이달 말에서 새달 초에 다시 공고를 낼 계획”이라며 “앞으로 시공자가 선정되면 건축심의와 행위허가 동의서를 징구하기 위해 총력을 기울일 예정이다”고 덧붙였다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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