[아유경제=민수진 기자] 서울 강남구 은마아파트 재건축, 제주 제원아파트 재건축, 인천 부평5구역 재개발 등의 사업을 막아선 것은 다름 아닌 ‘단지 내 도로’다.

도시정비업계 전문가들은 단지 내 모든 도로가 문제가 되는 것은 아니라고 입을 모은다.

하지만 도시계획시설로 지정된 관통 도로는 단지 외부 도로와 연결돼 주민뿐 아니라 모두가 통행로로 이용하고 있기 때문에 사업성에 지대한 영향을 미칠 수 있다고 지적하고 있다.

이에 본보는 ‘단지 내 도로’ 문제로 사업 추진에 애를 먹고 있거나 그러한 경험이 있는 구역들을 살펴보고 그 해법을 모색해 봤다.

강남 재건축의 상징 은마아파트, ‘족쇄’ 풀리나?
단지 내 15m 도로 폐지 ‘성큼’… ‘도시ㆍ주거환경정비기본계획’ 시의회 의견 청취 중
새달 도시계획심의 예정… 핵심 용지 가압류 무효 판결과 맞물려 사업 ‘급물살’ 예고

▲ 강남 재건축의 대장주로 꼽히는 대치동 은마아파트. <사진=정훈 기자>

서울시(시장 박원순)는 단지 내 15m 도로의 폐지를 골자로 하는 ‘서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경(안)’을 지난 5월 21일부터 지난달 4일까지 공람했다.

대치동 내 최대 재건축 단지인 은마아파트(전체 4424가구)의 도로 문제는 2006년 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’에 의해 단지를 가로지르는 3차선 도로 설치 내용이 포함되면서 시작됐다. 당시 은마아파트는 건설한 도로로 단지가 나뉘면서 ‘도로사선제한’ 규정에 걸려 새 아파트를 최고 37층까지 밖에 지을 수 없었다. 이러한 규제를 받을 경우 도로와 닿아 있는 건축물의 높이는 도로 폭의 1.5배 이내로 제한을 받게 된다.

지난 4월 30일 「건축법」 일부 개정안이 국회 본회의를 통과하고, 약 3주 후인 5월 18일 공포ㆍ시행되면서 ‘도로사선제한’ 규정은 폐지됐다. 은마아파트 측은 이를 긍정적으로 평가하면서도 여전히 15m 도로의 폐지가 이뤄져야 원활한 재건축 추진이 가능하다는 입장이다.

앞서 주민들은 “15m 도로 설치로 ‘도로사선제한’에 걸려 층수를 높일 수 없는 탓에 사업성이 떨어진다”고 주장하며 강렬히 반대했다. 또한 도로가 생길 경우 외부 차량 통과에 따른 교통 혼란 등을 이유로 주민 상당수가 불만의 목소리를 높였다.

소식통에 따르면 올해 초 은마아파트 재건축 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(위원장 이정돈ㆍ이하 추진위)는 승용차, 버스 등 모든 차량이 다니는 ‘도시계획도로’ 대신 주민 차량만 다닐 수 있는 통행로 설치를 골자로 한 ‘재건축 기본계획 변경 요청(안)’을 시에 제출했다.

하지만 지난 5월 도시계획위원회 사전 자문에서 위원들 간 찬반이 엇갈린 것으로 알려졌다. 당시 시는 시의회 의견 청취, 도시계획심의 등을 통한 종합적인 검토의 필요성을 피력했다고 한다.

은마아파트 인근 공인중개사사무소 관계자 등에 따르면 은마아파트 도로 폐도와 관련해 서울시의회 도시계획관리위원회는 “당초 기본계획에서 도시계획도로 설치계획의 취지를 살리되 2020년 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경을 고려해 교통 처리 방안, 도로 기반시설의 공공성 여부 등 주민의 다양한 요구 사항과 병행해 검토할 것”을 주문했다.

이에 한쪽에서는 오랜 기간 은마아파트 재건축의 효율성과 투자성에 중대한 영향을 미친 단지 내 도로 문제가 일방이 아닌 쌍방의 의견 조율로 첫 단추를 잘 꿰었다고 평가하고 있다.

지난 10일 서울시 주택건축국 강창호 주무관은 은마아파트 도로 문제 현황에 대해 “이 문제는 지난 5월 ‘도시ㆍ주거환경정비기본계획’ 주민 공람ㆍ공고를 거쳐 시의회 의견 청취 단계에 있다. 현재 시는 시의회에서 통과된 의견을 보낼 때까지 대기하고 있는 상황”이라며 “조만간 시 도시계획위원회에서 은마아파트 도로 폐지에 대한 최종 결정을 내리면 확정된 결과대로 문제를 처리할 방침”이라고 설명했다.

한편 은마아파트는 또 다른 골칫거리였던 단지 내 핵심 용지를 되찾았다. 이 용지는 지난해 국세청이 정태수 전 한보그룹 회장 소유의 땅이라 주장하며 압류한바 있다.

지난달 19일 서울행정법원은 은마아파트 내 핵심 용지 가압류 처분을 무효화한다며 주민들의 손을 들어줬다.

재판부는 그 이유로 “이 사건 토지는 은마아파트 재건축 사업계획승인 당시부터 단지 부지에 포함돼 있었고 아파트 분양에 관한 신문 광고상의 조감도에도 지상에 아파트 일부가 위치하고 있는 것으로 보인다”며 “실제 은마아파트가 준공ㆍ분양된 시점부터 현재까지 단지 17동의 상당 부분과 주차장의 대지 등으로 이용되고 있음이 분명하다”고 판단했다.

이처럼 은마아파트 재건축의 난제가 하나둘씩 해결되면서 오는 8월 도로 문제와 관련, 시 도시계획위원회의 최종 심의에서 통과될 경우 사업이 급물살을 탈 것으로 예측된다.

인천 부평5구역 재개발, ‘先대안 後폐지’로 위기 탈출

과거 인천 부평5구역 재개발사업도 은마아파트와 비슷한 고민을 했다.

지금은 단지 내 도로 문제에서 벗어나 있지만 부평5구역은 2006년 당시 아파트 2개 단지 가운데 도로가 있었다. 이로 인해 아파트 단지가 갈라지자 부평5구역 재개발 조합(조합장 김상준)은 주민들의 여러 의견을 수렴해 아파트를 하나의 단지로 통합하는 계획을 세웠다.

부평5구역 김상준 조합장은 “전 조합장 때의 일이다. 이 도로가 약 2만평(1평=3.3㎡)인 구역을 반으로 나눠 단지 배치는 물론 어린이 보호, 용적률상의 불이익 등 많은 문제를 야기했다”며 “이에 조합은 부평5구역을 둘러싸고 있는 외부 4개 도로 확장 등의 대안을 마련해 이 문제를 해결했다”고 밝혔다. 김 조합장은 이어 “주민들과 해당 관청이 절충안을 마련하는 ‘지름길’은 해당 구역에 맞는 적절한 대안을 찾는 것”이라고 설명했다.

정비사업 전문가 B는 “구역 내 도시계획시설로 지정된 관통 도로는 용도지역에 따라 다르겠지만 사업성에 지대한 영향을 미칠 수 있어 조합 입장에서 도로 폐지를 주장하는 것은 어찌 보면 당연한 일이다. 그러나 대안 없는 도로 폐지는 사업 부지 주변 인근 도로의 교통 혼잡 등을 유발한다. 장기적으로는 주변 도로의 교통 혼잡이 구역 내 주민들에게도 득이 되지 않을 것이라 사료된다”고 말했다.

이 같은 도로 문제로 사업 추진이 위기에 몰렸던 부평5구역 조합이 대안을 강구해 인천시와 협의한 결과, 애물단지였던 단지 내 ‘도로’의 폐지에 성공했다. 이 사업은 현재 입주가 끝나고 조합 청산 단계에 있으며, 구역에는 삼성물산이 시공을 맡은 ‘래미안부평’이 자리하고 있다.

도로에 꽉 막힌 제주 제원아파트 재건축
“폐지하자” 추진위ㆍ“안 된다” 市의 ‘평행선’
업계 “다양한 종합적 대안 강구 필요”

부평5구역 사례와 달리 주민들의 편의와 향후 사업의 발전을 위해 단지 내 도로 폐지를 우선적으로 주장하는 곳도 있다. 제주시 제원아파트가 그 주인공이다.

제원아파트 재건축 추진위(위원장 허대훈)에 따르면 추진위는 현재 단지 내 도로의 폐지를 추진 중이다. 1978년 준공된 제원아파트는 지상 최고 5층 아파트 8개동 656가구로 구성돼 있는데, 이곳은 단지 내 3개(동서 방향 1개, 남북 방향 2개)의 도로로 단지가 6개 구역으로 나뉘어 있다.

지난 13일 제원아파트 추진위는 현재 5층에서 18층 이상으로 재건축하기 위해 지난 5월 단지 내 도로 폐지를 요구하는 건의서를 제주시(시장 김병립)에 제출한 것으로 확인됐다.

제원아파트 재건축 추진위 허대훈 위원장은 “제원아파트는 제주에 들어선지 약 40년이 다된 아파트로, 재건축에 발을 디디자마자 단지를 가로지르는 도로 문제가 발목을 잡았다”며 “이로 인해 그 안에 건물을 짓기 힘든 상황일 뿐만 아니라 아파트 노후화로 세대 내 누수 및 균열, 주차난 등의 문제가 발생하고 있다”고 말했다. 그는 이어 “단지 6개 구역을 통합해 재건축을 추진한다면 세대수를 늘릴 수 있고 보다 많은 부가가치를 창출할 수 있어 훨씬 수월하게 사업을 추진할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

또한 추진위는 도로 폐지 건의서와 함께 현실적으로 폐지가 힘들 경우 제3종일반주거지역에서 상업지역으로 용도지역을 변경해 ‘고도제한’을 완화해줄 것을 요구한 것으로 지난 13일 파악됐다. 이 같은 요구에는 제원아파트가 상업지역이 될 경우 향후 주상복합으로 이용이 가능하고 고도제한도 완화돼 사업시행에 긍정적인 요인으로 작용할 것이란 기대감이 자리하고 있다.

한편 지난 13일 제주시는 추진위에서 사업을 위해 도로 폐지를 원한다면 그에 대비한 계획이 있어야 하는데, 아무런 대안 없는 무조건적인 폐지는 불가하다는 입장을 밝혔다.

제주시 건축과 관계자는 “제원아파트의 도로는 신제주 지역 주요 4차선 도로를 제외한 동서를 잇는 중심 도로다. 해당 도로가 모두 폐지될 경우 이 일대에 극심한 교통난ㆍ주차난이 발생하게 된다”며 “해당 도로와 연계된 전 지역에 교통마비가 올 수 있는 부분”이라고 우려했다. 이 관계자는 “이 인근 도로는 제원아파트 주민뿐 아니라 연동 주민들이 다 함께 이용하고 있다. 일반적으로 도로 몇 미터를 폐지하는 것과는 차원이 다르다”며 “추진위에서 건의한 민원 사항은 검토 중이다”고 말했다.

또 다른 시 관계자는 제원아파트 단지 내 도로 문제는 그 폐지에 따른 대안이 접수되지 않았기 때문에 해당 관청에서 세부적으로 검토가 불가능하다고 밝혔다. 이 관계자는 “아직 결론이 나지 않았지만 현시점에서 도로 폐지는 어려울 것으로 보고 있다”며 “검토를 더 거쳐야겠지만 향후 대안 없이 면밀히 검토가 이뤄지진 못 할 것”이라고 전망했다.

더불어 도로 폐지와 관련해 시 측이 연동 주민들에게 의견을 물은 결과 다수가 반대 의견을 표명한 것으로 전해지면서 이 문제의 해결이 쉽지 않다는 것을 재확인시켰다.

이에 정비사업 전문가 C는 “사업시행자 입장에서는 사업성과 주민들의 편의를, 지자체 입장에서는 향후 발생할 문제를 생각할 수밖에 없다. 이는 서로 양보하기 힘든 부분으로, 절충안을 찾는 게 쉽지 않다”면서 “아파트 단지와 그 주변의 특성을 종합적으로 고려해 여러 대안을 강구하는 것이 최선의 방법”이라고 조언했다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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