▲ 지난 20일 주요 건설사 CEO가 참여한 가운데 열린 ‘건설업계 CEO간담회’에서 유일호 국토교통부장관이 뉴스테이 정책 활성화에 대해 설명하고 있는 모습. <제공=국토교통부>

[아유경제=유준상 기자] 정부가 중산층 주거 혁신을 위해 지난 1월 13일 발표한 ‘뉴스테이(New Stay)’ 정책을 구체화하기 위한 ‘뉴스테이 3법(「민간임대주택에 관한 특별법(일명 ‘뉴스테이법’)」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「공공주택건설 등에 관한 특별법」 등)’이 지난 11일 국회 본회의를 통과했다. 여기에 최근 이 정책을 첫 적용한 인천 도화지구의 분양이 가까워짐에 따라 이에 대한 관심이 높아지고 있다.

하지만 예상보다 많은 부작용을 초래할 것으로 예상되면서 실효성 논란도 일고 있다. 이에 유관 업계는 지속적인 개선을 통해 현재 지적되고 있는 미비점들에 대해 보완이 이뤄져야 한다고 입을 모은다.

활성화에 팔 걷어붙인 정부, 고개 갸우뚱거리는 업계
건설 경기 활성화와 주거 불안 해소 다 잡기엔 ‘한계’
사업자 참여 유도 위한 규제 완화가 입주자에겐 ‘독’

정부는 ‘뉴스테이’ 정책을 중요 주택 공급 방안으로 삼고자 활성화에 팔을 걷어붙이고 있는 모습이다.

지난 20일 국토교통부(장관 유일호)는 장관 주재로 ‘건설업계 CEO(최고경영자) 간담회’를 개최했다. 이는 뉴스테이법의 국회 통과를 계기로 정부와 업계가 머리를 맞대 ‘뉴스테이’를 활성화하기 위한 방안을 논의키 위해 마련됐다.

이 자리에서 유일호 국토교통부 장관은 “최근 전세가 월세로 빠르게 전환되고 주거비 부담이 늘고 있는 상황에서 분양 주택과 유사한 품질의 주택에서 8년 이상 장기간 거주 가능하고 임대료 상승도 연 5%로 제한되는 ‘뉴스테이’는 중산층에게 새로운 주거 기회를 제공할 것”이라며 “또한 건설사 입장에서도 ‘뉴스테이’ 사업은 새로운 기회가 될 것이다. 건설사들이 그간에는 단기적 분양 사업에 집중해 왔다면 앞으로는 장기적인 관점에서 계획ㆍ시공ㆍ임대 관리 등 전 단계를 포괄하는 ‘뉴스테이’ 사업에 집중해 건설업의 부가가치를 높여 나갈 필요가 있다”고 강조했다.

하지만 이를 비롯한 정부의 ‘뉴스테이’ 활성화 노력에도 불구하고 본격화하기도 전에 부족한 게 많다는 지적과 함께 정책에 대한 근본적인 검토와 보완이 필요하다는 의견이 늘어나고 있다.

가장 근본적인 문제점은 이 제도에 대한 당국의 도입 취지가 근본적으로 ‘모순’이라는 지적이다. 이 제도의 도입 취지는 크게 ‘건설 경기 활성화’와 ‘주거 불안 해소’로 나뉜다. 그런데 이 두 기치는 어느 한쪽을 강조하고 실현시키자면 다른 한쪽을 ‘희생’시켜야 하는 만큼 애초부터 한계가 있다는 주장이 곳곳에서 감지되고 있다.

무엇보다 건설 경기 활성화를 위해 민간임대사업자에 대한 규제 완화 부문에 눈길이 쏠린다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 등에 따르면 임대사업자의 사업 의지를 고취시키기 위해 그동안 민간이 건설하는 임대주택에 대해 적용되던 6대 핵심 규제 가운데 ▲임대 의무 기간(4년 또는 8년) ▲임대료 상승 제한(연간 5%)을 제외한 나머지 4개(▲분양전환 의무 ▲임차인 자격 ▲초기 임대료 ▲임대주택 담보권 설정 제한) 등은 폐지된다. 임대료 상승 제한이 남아 있더라도 초기 임대료 제한이 사라지는 점은 건설업계의 수익성을 고려한 것으로 분석된다. 하지만 입주자들에게는 큰 부담으로 이어져 미분양 리스크를 양산할 수 있다는 우려를 낳고 있다.

최근 국회 국토교통위원회가 발표한 「임대주택법」 전부 개정안 참고 자료 등에 따르면 위원회가 중위 전세 가격을 토대로 검토한 결과 기업형 임대주택 예상 임대료는 서울 85만~149만원, 수도권 62만~109만원 수준인 것으로 추산됐다.

하지만 전국 4인 가족 기준으로 중산층 소득 범위 및 중위소득, 도시 지역 근로자 가구 평균 소득 등을 참고할 때 서울과 수도권에 공급되는 기업형 임대주택 임대료를 중산층이 부담 가능한 수준인지에 대해서는 논란의 여지가 있으며 재검토가 이뤄져야 한다는 게 유관 업계의 공통된 지적이다.

건설산업연구원 엄근용 책임 연구원은 “임대사업이라는 특성상 초기 임대료를 자율화하면 치명적인 부작용을 낳는다. 실제로 임차인이 희망할 경우 최대 8년까지 안정적으로 거주할 수 있다는 메리트로 인해 도입 초기부터 많은 주목을 받아 온 ‘뉴스테이 1호’ 도화지구의 사례가 이를 증명한다”며 “이곳은 수요 대상자가 중산층이란 점에 걸맞게 주택의 품질을 제고함에 따라 실제로 보증금과 임대료가 상대적으로 비싸 우려를 낳고 있다. 이로 인해 인근 주민들과 세입자들의 관심은 점점 줄어들고 있는 실정”이라고 말했다.

하지만 이 같은 현상을 우려해 임대료를 의도적으로 낮추게 될 경우 반대로 임대사업자들의 수익성이 현저히 낮아지게 되는 현상이 발생한다. 이렇게 되면 당국이 민간 건설사들에게 인센티브나 규제 완화 등의 혜택을 부여한다 해도 임대사업자에게 부가적인 혜택 그 이상의 의미를 주지 못하게 된다.

이에 공급 부족 우려 속에서 이 제도는 ‘진퇴양난’에 빠졌다. 이와 관련해 도화지구 인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “그간 공공임대주택은 공급량이 부족하고 민간임대주택은 각종 규제와 임대료 상승이라는 한계에 부딪혀 왔다. 이를 극복하기 위해 전문성과 자금력이 충실한 건설사들을 통해 임대주택 활성화를 이끌어 낸다는 취지는 좋다. 하지만 애초에 중산층 주거 안정화라는 목적으로 임대주택의 개념을 도입한 것은 이치에 맞지 않다. 특히 주택의 품질을 분양 주택과 유사한 수준으로 향상시킬 경우 임차료가 치솟아 저렴한 임대주택의 가장 큰 장점인 가격 경쟁력이 사라지게 된다”고 설명했다.

기존 민간 임대사업자에 대한 역차별 논란 ‘쑥’
‘공급촉진지구’制는 제한적 혜택으로 실효성 ‘뚝’

문제는 더 있다. 당국이 제시한 조건이 기업형 임대주택 활성화에만 초점을 맞추고 있어 기존 민간 임대사업자들에 대한 역차별 논란이 불거지고 있어서다.

당국은 공공임대주택과 민간임대주택의 구분 기준을 일원화해 민간 임대사업자가 기업형 임대주택을 위한 기금 및 공공택지를 지원 받더라도 민간임대주택으로 구분될 수 있도록 했다. 또한 민간 임대사업자가 임대주택을 8년간 100호를 매입하거나 300호 이상 건설해 운영하는 경우 각각 기업형 임대사업자 및 기업형 임대주택으로 등록할 수 있도록 했다.

이렇게 되면 기업형 임대주택을 ‘선택’하지 않은 나머지 민간 임대사업자들이 불만을 품을 수밖에 없는 구조가 된다. 기업형 임대사업자 등록 기준을 채우지 못하거나 사업에 열의가 없는 민간 임대사업자에 대해서는 지원이 상대적으로 부족해질 수밖에 없기 때문이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “중요한 점은 임대사업자의 비율 중 여전히 민간 임대사업자의 비중이 매우 높다는 점이다”며 “그렇지만 건설사를 제외하고 통상적으로 기업형 임대사업자 등록 기준을 충족하는 민간 임대사업자는 극히 드물기에 그들 중 다수는 기업형 임대사업자로 전향하기보다는 임대사업 자체를 중단할 가능성이 더 높다. 이는 임대주택 공급 부족으로 이어질 것이며 부정적 결과를 초래할 가능성도 배제할 수 없다”고 분석했다.

나아가 임대사업자에게 일정 수준의 혜택을 부여키 위한 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구’의 신설이 국지적ㆍ제한적으로만 이뤄지게 되는 점도 큰 부작용을 초래할 것으로 보인다.

정부는 지난 25일 국무회의에서 기업형 임대주택 공급 사업자에 대한 규제를 대폭 완화키로 결정했다.

우선 공급촉진지구 지정 시 지구 내에선 용적률 등을 지자체 조례에도 불구하고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 정한 상한까지 적용키로 했으며 국가ㆍ공공기관 등이 조성한 택지의 일정 비율을 민간 임대사업자에게 우선 공급할 수 있도록 할 예정이다.

또 기업형 임대사업자가 특정 부지의 1/2 이상에 8년 이상 임대주택을 건설하려는 의지를 보일 경우, 국토교통부 장관 또는 시ㆍ도지사가 그곳을 공급촉진지구로 지정하면 사업 절차가 대폭 간소화된다.

또한 준공된 사업 지구 내 미매각 용지(학교 용지 등), 개발제한구역 등을 촉진지구로 지정할 수 있는 근거를 마련해 도심지 내에 다양한 유형의 임대주택을 공급토록 하고, 공급촉진지구 최소 면적 기준을 당초 1만㎡에서 5000㎡로 낮출 수 있도록 할 방침이다.

하지만 이같이 용적률ㆍ건폐율 인센티브 등 사업성을 높일 수 있는 혜택들은 공급촉진지구에 한해서만 제한적으로 적용된다. ‘뉴스테이’ 부지 확보가 어려운 상황에서 공급촉진지구로 지정되기란 ‘하늘의 별 따기’에 가깝기 때문에 업계 한쪽에선 벌써부터 이 제도에 대한 기대를 접었다는 이야기마저 흘러나온다.

한 대형 건설사 주택사업 담당자는 “기업형 임대주택의 탄력적 운영을 위해 가장 필요한 것은 개발 용지 확보이다. 2013년 도입된 준공공임대주택과 같이 기존 임대시장의 자원을 활용하는 방안 없이 단순히 신규 물량 확보나 미매각 용지, 개발제한구역 등에만 공급하는 것은 분명히 한계에 직면할 것”이라며 “사업의 전반적인 혜택들도 공급촉진지구를 넘어 전 사업장에 적용돼야 원활한 공급을 기대할 수 있을 것이다”고 주장했다.

민간 건설사가 8년 이상 장기 운영할까? 시공만 하고 발 빼면?
사업 용지 확보도 ‘난제’… 업계 “정비사업지 활용이 대안”

민간 건설사에 의해 기업형 임대주택 공급이 성공한다 하더라도 그 이후 해당 건설사가 임대주택을 8년 이상 장기 운영할지에 대해서도 의문스럽다는 지적이다.

다수 건설업계 관계자들은 건설사들이 임대주택을 건설하는 데에는 기여할 수 있지만 임대 의무 기간 중 또는 그 이후 계속적으로 운영하기보다 훨씬 더 유리한 방식인 분양을 할 가능성이 높다는 의견을 내고 있다. 나아가 공공과 컨소시엄 형태로 참여해 장기적으로 임대를 하는 것보다 단순히 시공만 맡고 발을 뺄 수 있어 질 높은 주거환경 제공 및 지속적인 관리라는 당초의 의미가 변질될 수 있다는 우려도 높아지고 있다.

또한 기업형 임대주택 공급의 현안인 사업 용지 확보에 있어서 재개발ㆍ재건축 등 정비사업지 활용이 가장 주목받고 있지만 공급촉진지구와 같이 구체적인 혜택이 명시되지 않아 활성화까지는 요원해 보인다는 지적도 나온다.

한 도시정비업계 관계자는 “정비사업지에 기업형 임대주택을 적용하려면 기존 일반분양을 하는 것에 비해 조합원들의 분담 비용이 상승할 수 있다는 우려를 없애야 한다”면서 “비록 용도지역 변경(종상향) 등의 인센티브 조항이 마련돼 있지만 사업 절차 대폭 간소화 및 용적률ㆍ건폐율 상향 등을 허용한 공급촉진지구에 비해 그 혜택의 폭이 좁고 체감할 수 있는 강도도 약해 건설사들이 적극적으로 참여할지 미지수이며, 이는 앞으로 반드시 개선돼야 할 사항”이라고 조언했다.
 

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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