▲ 지난 9월 전국 미분양 물량이 전달보다 증가하는 등 시장 불확실성이 높아지고 있다.

[아유경제=민수진 기자] 다가오는 2016년 1월 대출 받기가 더 까다로워지기 전에 내 집 마련을 하려는 실수요자들과 무주택자들로 신규 분양시장의 열기가 더욱 거세지고 있다. 반면 다른 한쪽에서는 시장의 문제점들이 하나둘씩 수면 위로 떠오르고 있는 형국이다.

한 부동산 전문가는 “정부의 ‘가계부채 종합 관리방안(7ㆍ22대책)’을 피해 앞 다퉈 분양을 하려는 건설사들이 분양 물량을 시장에 대거 풀었다. 이 경쟁은 점차 치열해져 ▲청약 경쟁률 부풀리기(이른바 ‘청약 알바’ 동원 등) ▲본보기 집 허위 집계ㆍ광고 의혹 ▲밀어내기 식 신규 분양으로 인해 증가하는 미분양 물량 등의 문제가 심각해지고 있어 내년 시장 악화가 불가피하다는 다수 유관 업계 전문가들의 의견에 전적으로 동의한다”고 말했다.

공급과잉에 미분양 시한폭탄 ‘째깍째깍’
올해 분양 물량 49만가구… 2~3년 뒤 ‘대란’ 우려

그의 말처럼 현재 달아오를 대로 달아오른 시장은 언제 터질지 모르는 ‘시한폭탄’과도 같다. 그동안 저성장ㆍ저소득ㆍ저소비로 요약되는 시대 흐름 탓에 몸을 사렸던 건설사들이 부동산 경기 활성화 정책에 편승해 너도나도 물량을 쏟아 내고 있는 탓에 시장은 포화 상태다.

실제로 지난달에 이어 이달에도 ‘역대급’ 물량이 대기 중이다. 건설업계 등에 따르면 이달 전국에선 126개 단지 11만4474가구(임대ㆍ오피스텔 포함)가 공급된다. 이 중 9만5226가구가 일반에 분양될 예정이다. 지난달보다 101.76% 증가한 수치다. 지역별로는 ▲서울 24곳 6675가구 ▲경기 48곳 5만792가구 ▲인천 3곳 2402가구 ▲지방 51곳 3만5357가구가 공급된다.

특히 올해 분양 물량은 48만9739가구(11~12월 분양 예정 물량 포함)로, 첫 조사 이래 최고치다. 사상 최고 기록인 2002년 35만4614가구보다도 38.1%나 많은 물량인 데다 지난해 33만854가구보다도 48.02% 높다.

이에 업계에서는 이들 단지의 입주 시기가 도래하는 2~3년 이후 대규모 미분양 사태가 발생할 가능성이 높다는 분석을 내놓고 있다.

부동산부테크연구소 김부성 대표는 “미분양 물량은 금융 위기 이후 상당한 감소세를 보이고 있어 긍정적이지만 올해 일시적인 공급량 증가로 옥석이 가려지면서 발생하는 미분양은 어쩔 수 없는 자연스러운 현상이다. 건설사 자체적으로 부메랑이 되지 않기 위해 적정 분양가 산출과 ‘속도 조절’로 미분양 우려를 불식시키는 자구책이 필요하다”면서도 “건설사들이 공급 속도 조절에 실패한다면 현재 분양 물량이 시장 허용치를 넘어가는 수준으로 공급됐기 때문에 수요자들의 관심이 높지 않은 지역에서는 미분양 급증 사태가 예상되며, 앞으로 입지ㆍ분양가ㆍ브랜드 등에 따라 분양 성적이 더 극명히 양극화될 것”이라고 진단했다.

지방은 이미 미분양 시대?! 9월 대구 880% 급증
‘청약 경쟁률’은 부풀리고 ‘계약률’은 꼭꼭 숨기고

실제로 국토교통부(이하 국토부)가 지난달 27일 발표한 ‘9월 말 기준 전국 미분양 주택 현황’에 따르면 강남3구 등 서울 재개발ㆍ재건축 물량과 수도권 위례ㆍ동탄신도시 등 인기 지역의 분양은 활황세를 보였지만 그 외 수도권 비인기 지역과 지방의 경우 미분양 증가 사태를 면치 못했다.

지난달 국토부는 전국 미분양 주택(9월 말 기준)이 전월(3만1698호) 대비 2.6%(826호) 증가한 3만2524호로 집계됐다고 밝혔다. 지역별 미분양 물량을 살펴보면 수도권은 전월(1만5889호) 대비 8.4% 감소한 1만4549호로 3개월 연속 미분양 물량이 감소한 반면 지방은 1만7975호로 전월(1만5809호) 대비 13.7%인 2166호 증가했다.

전국에선 충남의 미분양 물량이 가장 많이 늘었다. 충남은 지난 8월 3636가구에서 9월 5537가구로 한 달 새 1901가구 증가한 것으로 집계됐다. 이어 근래 분양 ‘핫플레이스’라 불리는 ‘부산ㆍ대구ㆍ광주’의 미분양도 증가한 것으로 나타났다.

이같이 좀처럼 미분양이 나오지 않을 것처럼 보였던 곳들에서 미분양이 증가하자 건설사들의 조바심도 덩달아 늘고 있다. 미분양을 피하거나 적체된 물량을 해소하기 위한 ‘꼼수’가 등장하고 있는 점이 이를 방증한다.

업계 소식통에 따르면 경쟁에 큰 부담을 느낀 업체들은 이른바 ‘청약 알바’까지 동원해 청약 경쟁률을 부풀리고 있는 실정이다. 한 분양 관계자는 “대부분의 수요자들은 ‘청약 경쟁률’을 아파트 투자 수요ㆍ인기를 측정할 수 있는 척도로 활용하고 있다. 이에 청약 알바는 건설사들이 청약 경쟁률을 높일 때 이용하는 수단이 되고 있다”면서 “상황이 이렇다 보니 수요자들을 비롯해 전문가들 또한 과거에 비해 정확한 청약 경쟁률을 파악하기 어려워졌다. 때문에 청약 경쟁률을 인기 척도로 삼는 것은 더 이상 안전한 방법이 아니다”고 설명했다.

청약 경쟁률로 수요ㆍ인기 등을 가늠하기 어려워지면서 한쪽에서는 실제 아파트 단지가 얼마나 인기를 끌고 있는지 등을 확인하려면 실제 계약률을 확인해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 하지만 일반 청약자들이 실제 계약률을 확인하기란 쉽지 않다. 청약 경쟁률의 경우 금융결제원 등을 통해 확인이 가능하지만 실제 계약률은 공식적으로 공개하는 곳이 없기 때문이다. 이 경우 해당 건설사 측에 문의해야 하는데 막상 이들이 이를 고지해야 할 의무는 없기 때문에 알려주지 않는 경우가 대부분이다.

한 건설업계 관계자는 “청약 경쟁률이 높더라도 실제 계약으로 이어지지 않는 경우가 많다. 건설사에서는 저조한 계약 성적이 알려졌다가 자칫 다른 사업에까지 영향을 미칠까봐 실제 계약률을 알려주는 것을 꺼리는 것”이라고 설명했다.

이에 따라 전문가들은 미분양 물량이나 지역별 분양률 등을 확인할 것을 조언하고 있다. 미분양 물량은 국토부를 통해 확인 가능하다. 국토부 자료와 건설사들의 월별 분양 가구를 대조하면 실제 계약률 등을 간접적으로 유추할 수 있기 때문이다.

본보 조사에 따르면 지난 9월 미분양 물량이 가장 많이 증가한 충남 지역의 경우 최소 9곳에서 모두 7776가구(▲H¹사 1617가구 ▲H²사 176가구 ▲H³사 926가구 ▲G¹사 1105가구 ▲G²사 758가구 ▲A사 1348가구 ▲E¹사 457가구 ▲E²사 843가구 ▲S¹사 546가구)를 쏟아 냈다. 여기에 국토부 통과를 접목하면 지난 9월 말 기준 미분양 물량(5537가구)에서 8월 말 기준 물량(3636가구)을 뺀 1901가구가 미분양 됐다는 계산이 나온다.

9월 한 달간 미분양 증가 ‘1위’를 기록한 충남에 이어 분양 ‘핫플레이스’로 꼽히는 부산광역시는 ‘2위’에 이름을 올리는 불명예를 안았다. 이곳에선 ▲H⁴사 732가구 ▲S²사 64가구 ▲E³사 119가구 ▲D¹사 980가구 ▲K¹사 230가구 ▲K²사 40가구 등 최소 7개 사가 분양에 나선 것으로 파악됐다. 이들은 모두 2165가구를 공급했는데, 앞선 충남 사례와 같은 방식으로 계산하면 계약률이 90%[100-{(1252-1044)/2165×100}=90.39] 수준에 불과한 것을 알 수 있다. 이는 수십~수백 대 일의 청약 경쟁률을 기록했다던 사 측 홍보와 달리 많은 이들이 계약을 포기했다는 것을 의미한다.

또 다른 ‘핫플레이스’로 주목 받아 왔던 대구ㆍ광주광역시도 미분양을 면치 못했다. 광주는 전월(190가구) 대비 70가구가 증가했다.

특히 대구의 경우 약 전체 3247가구 중 3150가구가 분양돼 다른 지역보다 선전하는 듯 보였지만 전월(8월 말 기준) 11가구에서 97가구(881.8%)나 늘어난 것으로 조사돼 ‘빨간불’이 켜진 것으로 업계는 보고 있다.

이에 한 부동산 전문가는 “건설사들의 영업비밀이란 점에서 정확히 알 수는 없지만 청약 경쟁률과 실제 계약률은 차이가 날 수밖에 없다. 여기에 분양 주택에 아파트만 포함된 것이 아니란 점 등을 고려하면 실제 계약률은 더욱 낮아질 가능성이 높다”면서 “따라서 수요자들은 청약 경쟁률을 맹신하기보단 자신의 자금 조달 능력, 향후 상환 능력, 수분양 주택의 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 검토해 청약에 나서야 낭패를 면할 수 있다”고 강조했다.

과장 광고ㆍ홍보에 노출된 수요자, ‘옥석 가리기’ 필수

건설사들의 허위ㆍ과장 광고도 소비자들의 주의를 요하는 대표적인 꼼수다. 이 경우 통계 자료를 확인하는 게 실체 파악에 도움이 된다.

일례로 지난 9월 A광역시와 같이 분양 건설사가 3곳(▲D²사 166가구 ▲K³사 468가구 ▲M¹사 64가구) 밖에 없는 경우 어떤 건설사에서 과장ㆍ허위 광고를 했는지 통계를 통해 대략적으로 유추할 수 있다.

이 지역은 전체 분양 물량 698가구 중 70구가 미분양 물량으로 남았다. 628가구만 분양된 것이다. 하지만 업체들은 분양 당시 ‘수백 대 1의 청약 경쟁률’, ‘높은 경쟁률로 인기몰이’, ‘당일 완판’ 등의 광고 및 홍보를 한 것으로 나타났다. 그런데 예를 들어 한 곳만 ‘완판’ 했다고 가정하면 나머지 2개 사가, 미분양 물량을 3개 사가 고루 나눠가졌다면 이들 모두가 소비자를 기만한 게 된다.

그러나 대부분의 수요자들은 이러한 방법을 모른 채 건설사들의 과장 광고ㆍ홍보에 무방비로 노출돼 있다.

최근 알려진 본보기 집 사례들도 소비자들이 업체 측 홍보를 신뢰하지 못하게 만들고 있다. 소식통에 따르면 N신도시 E사 본보기 집에서는 주변 지역 수요자들의 관심을 끌지 못해 방문객 수가 많지 않은 것으로 드러났다. 하지만 한 매체에서 방문 의사를 밝히자 E사 측은 “지금 사람이 너무 많아서 방문이 불가능하니 다음에 방문해 달라. 현재 (방문) 인원수는 셀 수 없이 너무 많다”고 거짓 정보를 말한 것으로 알려졌다.

이에 대해 한 분양 관계자는 “본보기 집 방문객을 집계하는 가장 대표적인 방법은 입구에서 일일이 세는 것”이라면서 “대부분의 경우 현장 책임자의 눈대중이나 최근 인근에서 분양한 단지의 본보기 집 방문객 수를 참고해 추산한다. 검증할 방법도 없고 그럴 이유도 없으니 대체로 분양 건설사의 편의가 반영된다”고 전했다.

건설사의 신뢰도를 떨어뜨린 사례는 이뿐만이 아니다. A신도시에서는 B사가 아파트를 분양하면서 내세웠던 ‘S대 캠퍼스 이전’을 놓고 ‘사기 분양’, 허위ㆍ과장 광고 논란이 일기도 했다. 논란이 일자 사 측은 ‘이전 예정’이라고 홍보하고 있다는 해명을 한 것으로 알려져 ‘눈 가리고 아웅’이란 비난을 샀다.

이와 관련해 부동산부테크연구소 김부성 대표는 “공급과잉이 심한 시기에는 소비자들이 건설사들의 아파트 단지 광고ㆍ홍보로부터 옥석을 가려내야 할 필요가 있고 이 시기 만연한 허위ㆍ과장 광고 및 홍보 등에 주의를 기울여야 한다”며 “소비자들은 가급적 공공택지 내 분양가상한제 중소형아파트를 분양 받아야 위험을 줄일 수 있다. 민간택지 비분양가상한제나 ‘나 홀로’ 단지, 고분양가 단지, 서울 수도권 등 도심이나 핵심지에서 멀리 떨어진 곳에서 분양하는 단지 등은 가급적 피하는 게 좋다”고 조언했다.

이어 김 대표는 2016년 분양시장의 전망과 그 해결책에 대해 “내년부터 대출 규제가 강화되는 정도에 따라 일부 파급효과는 불가피할 전망이다. 다만 시장에 혼란과 불확실성이 커지지 않고 실수요자들의 내 집 마련 의지를 급격하게 꺾어 ‘전세대란’을 유지시키는 정책보다는 대출 규제의 적정성을 잘 판단할 필요가 있다”면서 “특히 거치 기간을 없애거나 초단기로 적용하는 정책은 수정ㆍ보완돼야 할 것이다. 아울러 대출을 규제하고 시장 활성화를 동시에 꾀하기 힘든 만큼 연령ㆍ계층별 대출 규제를 탄력적으로 적용해 시장의 급격한 경직을 막고 시장 활성화를 위해 다주택자들에 대한 징벌적인 차별 등을 없애 전세난도 점차적으로 완화해 나가야 한다”고 지적했다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>