[아유경제=민수진 기자] 올 들어 부동산 경기에 ‘파란불’이 켜지면서 재개발ㆍ재건축 등 정비사업도 활기를 되찾기 시작했다. 건설사들의 시공권 수주가 어느 때보다 활발했다는 점이 이를 방증한다.

하지만 주택시장은 양면성을 나타냈다. 정부의 활성화 대책과 저금리 기조가 맞물리면서 신규 분양시장은 호황을 맞이했으나, 기존 주택의 매매시장은 높아질 대로 높아진 가격 탓에 관망세가 이어지면서 분양시장만큼의 ‘파괴력’은 보여주지 못했다.

더욱이 하반기 들어 분양 물량이 대거 쏟아지면서 미분양ㆍ공급과잉 우려도 높아졌다. 내년 정부의 가계 부채 옥죄기가 본격 시행되면 시장 위축이 불가피한 만큼 시장에는 이미 ‘노란불’이 들어온 상태다.

또 도시정비업계의 오랜 숙원인 이른바 ‘매몰비용’ 문제와 추가 분담금을 놓고 벌어지는 사업시행자-시공자 간 갈등은 여전하다.

이에 본보는 ‘2015년 정비사업 이슈 10가지’를 한데 모아 봤다.

1. 서울시 한강변 관리 기본계획 발표… ‘35층 이하’ 재천명

▲ ‘한강변 랜드마크’로 재탄생 할 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 투시도(향후 사업계획에 따라 변동될 수 있음). <제공=해당 조합>

서울시가 한강변 아파트 층수를 ‘35층 이하’로 제한하는 가이드라인을 재확인시켰다. 시는 지난 10월 29일 이 같은 내용의 ‘한강변 관리 기본계획(안)’을 발표했다. 소식을 접한 일선 현장에서는 반발이 거세지고 있는 형국이다. 한강변 재건축 단지로는 최초로 ‘특별건축구역’으로 지정된 서초구 신반포1차가 ‘38층’으로 공사를 진행하고 있어서다. 한쪽에선 정부가 내놓는 대책에 사사건건 ‘반대’ 입장만 고집하는 서울시의 규제 강화를 상징적으로 보여준 단적인 사례라고 지적하고 있다. 이에 따라 특별건축구역 제도 역시 ‘유명무실’해졌다는 게 업계 중론이다. 지난달 서울시는 한강변 관리 기본계획 강북권 설명회를 통해 특별건축구역 제도를 적용해 규제를 완화, (사업성을) 보전 받을 수 있도록 할 것이라고 피력했지만 업계는 이를 믿지 않고 있는 분위기다.

2. 도 넘은 ‘비대위’… 업계에 내려진 ‘주의보’

빛이 있으면 ‘그림자’가 있듯이 올해 다수의 재개발ㆍ재건축사업이 활기를 띠었던 것과 달리 이른바 ‘비대위’의 무분별한 반대와 훼방으로 파행을 겪은 사업장도 많아 눈살을 찌푸리게 했다. 특히 서울 강남구 대치동 구마을3지구와 경남 창원시 대원3구역은 시공자 선정 단계에서 이 같은 ‘반대를 위한 반대’에 직면, 업계의 우려를 낳았다. 최근 대치동 구마을3지구 재건축 정비사업조합(이하 조합)은 현 조합에 반대하는 소수 세력과의 계속되는 공방으로 사업이 지연되면서 조합원 분담금이 증가할 것이라 판단한 조합이 조합장 직무대행을 세워 다시 시공자 입찰에 나섰다. 하지만 비대위 측이 물리력을 동원하는 사태까지 빚어졌고, 행정 당국의 입찰 개시 명령으로 시공자 선정을 위한 현장설명회를 개최하기에 이르렀다. 창원 대원3구역에서는 비대위가 조합장 및 일부 이사들과 특정 건설사의 결탁 의혹을 제기하며 훼방을 놓아 내분이 장기화 조짐을 보이고 있다. 이곳은 일부 이사와 정비업체가 임의로 입찰보증금을 정한 뒤 입찰공고를 냈다가 논란에 휩싸였고, 조합이 입찰공고를 내자 또다시 임의로 입찰 취소 공고를 내는 초유의 사태가 벌어졌다. 소식통에 따르면 해당 이사와 정비업체 뒤에는 이곳 시공권을 차지하려는 H건설과 A건설이 있다고 한다. 이에 대원3구역 조합원들과 다수의 도시정비업계 관계자들은 이 같은 행태를 비판하며 주의를 당부하고 있다.

3. 중견ㆍ지역 건설사의 ‘돌풍’… 40여 업체가 1곳 이상 수주

이른바 메이저 건설사들만큼은 아니지만 올해 중견ㆍ지역 건설사들이 보여준 수주 행보는 그 어느 해보다 돋보였다. 그동안 중견ㆍ지역 건설사들은 택지개발지구 내 공동주택 용지를 확보해 분양하는 데 치중해 왔으나, 정부가 2017년까지 대규모 공공택지 개발을 중단키로 하면서 주택용지 확보가 어려워졌다. 이에 중견ㆍ지역 건설사들은 노후 주택이 증가하고 시장 규모가 커지고 있는 재개발ㆍ재건축 쪽으로 눈을 돌렸다. 도급순위 상위 10곳을 제외하고 올해 전국적으로 1곳 이상의 정비사업 시공권을 따낸 건설사는 40곳이 넘는다. 특히 일부 업체는 지방을 중심으로 4~5개 이상을 수주하면서 ‘전국구’ 건설사로 발돋움할 수 있는 기반을 닦았다는 평을 받고 있다. 다만 중견ㆍ지역 건설사들이 수주한 곳은 대부분 메이저 건설사들의 눈길이 미치지 않는 지방 사업장 위주라는 점은 앞으로 이들이 극복해야 할 ‘한계’로 지적되고 있다.

4. 서울시, 사상 첫 이주 시기 조정… 전세난 불끄기엔 ‘역부족’

가을 이사철이 본격적으로 시작되면서 곳곳에서 전세난을 우려하는 목소리가 커졌다. 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)에만 6000여 가구의 재건축 단지가 몰려 이주에 따른 전세 수요가 넘치고 있기 때문이다. 이에 따라 지난 9월 서울시는 ‘이주 시기 조정’ 카드를 꺼냈다. 그달 10일 시는 일부 사업의 관리처분인가 시기를 늦추기로 결정했다. 심의 대상이던 3곳(개포주공3단지, 개포시영, 고덕주공3단지) 가운데 개포시영과 고덕주공3단지가 사상 첫 이주 시기 조정 대상으로 선정된 것이다. 한쪽에선 사업 지연으로 증가할 추가 분담금ㆍ실효성 논란이 일었다. 최근 본보 취재 결과 서울시에선 여전히 이주 시기 조정으로 인한 조합원들의 추가 분담금 피해에 대해 지원은커녕 ‘모르쇠’로 일관하고 있으며, 이주 시기 조정 기간이 짧아 전세난의 불을 끄기엔 ‘역부족’이라는 지적이 나오고 있는 형국이다.

5. ‘뉴스테이’와 정비사업의 만남… 성공은 대림산업에 달렸다?

지난달 정부는 중산층의 주거 혁신ㆍ안정을 위해 지난 1월 발표한 기업형 임대주택, 일명 ‘뉴스테이’와 정비사업(재개발ㆍ재건축)을 접목시키는 시도에 들어갔다. 이는 뉴스테이 임대사업자에게 일반분양분을 매각해 미분양 물량을 줄여 위험 부담을 최소화하려는 취지에서 마련됐다. 소식을 접한 유관 업계의 반응은 두 부류로 갈렸다. 하나는 뉴스테이와 정비사업의 연계가 ‘사업 용지 확보’ 차원에서 대안으로 주목된다는 것이고, 다른 하나는 기존 일반분양에 비해 조합원들의 추가 분담금이 증가할 수 있어 우려스럽다는 것이다. 그럼에도 뉴스테이와 만난 정비사업은 서서히 성과를 내고 있는 형국이다. 이 같은 분위기에 가장 적극적인 움직임을 보이고 있는 건설사는 대림산업. 대림산업은 지난달 충남 천안시 원성동(재건축)과 인천 청천2구역(재개발)을 뉴스테이와 연계해 추진하겠다고 밝혔다. 이 사업들의 성패가 곧 ‘뉴스테이+정비사업’의 성공 여부를 가름할 것으로 보여 이에 대한 업계의 관심은 점점 높아질 전망이다.

6. 첫 관리처분인가로 ‘통합 재건축’에 탄력

▲ 3개 단지 통합 재건축사업에서 중추적인 역할을 맡은 신반포3차. <사진=유준상 기자>

지난 9월 서울 서초구 신반포18차-24차(재건축)가 관리처분인가를 받았다. 통합 재건축 사상 첫 관리처분인가 고시였다. 같은 달 7일 서초구 신반포3차 조합설립변경총회가 열렸다. 이날 총회를 통해 신반포3차와 신반포23차, 반포경남 등이 하나가 돼 사업을 추진하기로 의견을 모았다. 이곳은 지난 10월 조합설립 변경인가를 받고 ‘통합’을 완료했다. 이처럼 ‘통합 재건축’에서 가시적인 성과가 나오면서 과거와 달리 이를 긍정적으로 바라보는 시선이 늘고 있다. 실제로 이달 15일 기준 강남권에서만 ▲개포주공6단지-7단지(강남구) ▲신반포18차-24차 ▲신반포3차-23차-반포경남 ▲한신4지구(신반포8차-9차-10차-11차-17차) ▲신반포7차-22차(이상 서초구) ▲신천미성-신천크로바(송파구) 등 6곳에서 통합을 논의 중이거나 통합 재건축을 추진하고 있다. 이들 중 한신4지구는 지난 5일 조합 창립총회를 성공적으로 치렀다. 신반포18차-24차는 이주가 한창이며, 신반포22차는 인근 신반포7차와의 통합을 긍정적으로 검토 중인 것으로 전해졌다. 중층 통합 재건축 단지로 주목 받고 있는 개포주공6단지-7단지는 지난달 28일 정비계획 수립 및 정비구역 지정 요청(안)에 대한 주민설명회 개최를 계기로 사업에 탄력이 불을 전망이다.

7. 곳곳서 터진 추가 분담금 ‘폭탄’

1만1000여 가구의 대단지로 변신을 꿈꾸고 있는 서울 강동구 둔촌주공 재건축사업이 위기에 놓였다. ‘추가 분담금’ 폭탄이 터져 시공자와 조합 간 충돌이 불가피한 것으로 알려져서다. 지난달 11일 둔촌주공 재건축 시공자(현대건설-현대산업개발-대우건설-롯데건설 컨소시엄) 측에서 추가 분담금을 공개했다. 공개된 당시 추정 분담금이 사업 초기 예상 금액보다 1억~1억5000만원가량 높게 책정된 것으로 알려지면서 조합원들의 강한 반발을 샀다. 결국 장기간 계속된 시공자 측과의 공방 끝에 조합은 지난 12일 조합원의 분담금 무게를 덜어줄 임시총회를 개최했으며, 최종적으로 시공 본계약 협상과 관리처분인가를 통해 164% 확정지분제를 고수하는 방향으로 사업을 추진하기로 의결했다. 한편 추가 분담금이 공개된 강남구 개포주공2ㆍ3단지ㆍ개포시영(이상 재건축) 등에서도 당초에 비해 3000만~1억원이 늘어 논란이 불거진바 있다.

8. 너도나도 재개발 임대주택 의무 건설비율 ‘완화’

정부는 부동산시장을 활성화시키기 위한 목적으로 재개발 임대주택 건설비율 완화 등을 시행했다. 이 같은 정부 조치에 따라 가장 먼저 팔을 걷어붙인 것은 인천광역시. 시는 지난 5월 전국 최초로 재개발 임대주택 의무 건설비율을 ‘17%’에서 ‘0%’로 낮췄다. 이를 신호탄으로 해 경기도도 지난 7월 해당 비율을 5~15% 범위 안에서 지역별 차등 적용하기로 했다. 이에 도내 31개 시ㆍ군 가운데 사업성 제고 효과를 기대한 총 15곳(이달 15일 기준)이 줄줄이 임대주택 의무 건설비율을 완화했다.

9. 분양시장 역대급 ‘호황’… 분양 물량 2000년 이후 ‘최대’

정부의 주택시장 활성화 대책과 저금리 기조가 맞물리면서 분양시장은 호황을 맞았다. 이에 따라 대형 건설사들을 필두로 많은 업체들이 앞다퉈 분양에 나서면서 시장에는 ‘역대급’ 물량이 풀렸다. 업계에 따르면 전국적으로 아파트 신규 분양 물량이 2000년 통계 이후 최대치인 ‘약 50만 가구’로 집계됐다. 올해 분양한 전국 아파트의 평균 청약 경쟁률(지난 11월 집계 기준)은 11.5:1로 지난해(7.4:1)에 비해 크게 증가했다. 또한 10대 건설사의 올해 주택 공급 실적(일반분양 추정치)은 ▲대우건설 3만7000가구 ▲대림산업 2만9000가구 ▲GS건설 2만4000가구 ▲현대건설 1만7000가구 ▲삼성물산 3150가구 등으로 파악됐다. 이처럼 시장에 이른바 ‘도미노 식’ 분양이 급증하면서 미분양 증가와 더불어 일부 건설사들의 청약 경쟁률 부풀리기 및 허위ㆍ과장 광고 논란 등 부작용을 낳기도 했다.

10. 올해도 이어진 ‘그들만의 리그’… 도급순위 상위 10곳 19兆 ‘싹쓸이’

올해 국내 10대 건설사들의 재개발ㆍ재건축사업 수주 금액(이달 9일 기준)이 ‘18조8825억원’으로 파악됐다. 이들 중 가장 두각을 나타낸 GS건설은 24곳의 시공권을 가져갔으며, 사상 최대 수주 금액인 ‘7조5005억원’을 달성했다. 지난해 실적(2조2250억원)의 무려 ‘3배’에 달한다. 하반기부터 공격적인 수주 행보를 보인 대림산업도 13곳(2조7211억원)의 시공권을 차지하면서 지난해 수주 1위의 면모를 회복했다. 그 뒤를 현대산업개발, SK건설, 롯데건설, 포스코건설, 대우건설 등이 이었다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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