▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사/아유경제 편집인

사업시행자가 인가를 받기 위해 작성하는 사업시행계획서에는 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 등이 포함되어(도정법 제30조, 시행령 제41조), 조합원으로 구성되는 총회의 의결을 받아야 하고(도정법 제24조제3항), 사업시행인가를 변경하고자 하는 경우에도 사업시행인가 때와 동일한 절차를 거친다(도정법 제28조제1항).

그런데 사업시행인가의 경미한 변경인 경우에는 인가 사항이 아니고 신고 사항이며(도정법 제28조제1항 단서), 조합원총회의 의결을 거칠 필요가 없다(도정법 제24조제3항).

다만 사업시행인가의 경미한 변경의 경우 논란이 되는 것은 건축위원회 등의 심의 여부이며, 이는 사업 기간을 얼마나 단축할 수 있는가의 문제이기 때문에 사업시행자에게는 아주 중대한 사안이 된다.

그러기 위해 사업시행자는 사업시행인가를 받기 위해 작성하는 사업시행계획서에 건축계획을 포함하여야 하고(도정법 제30조제6호), 사업시행인가를 받으면 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가가 의제 처리되므로(도정법 제32조제1항제2호), 「건축법」에 따른 건축위원회의 심의도 받아야 한다(「건축법」 제4조).

도정법에서 사업시행인가의 경미한 변경인 경우 사업시행자는 인가권자에게 신고만하면 되는데, 만약 이 경우에도 건축위원회의 심의를 받는다면 최초 사업시행인가 때와 거의 동일한 업무 처리 기간이 소요되어 신고 사항의 의미는 전혀 없어진다. 그러므로 경미한 변경의 경우에는 건축위원회의 심의를 받지 않는다고 판단하는 것이 옳다고 볼 수 있는데, 인가권자는 그렇지 않다는 것이다.

사업시행인가의 경미한 변경 사항이 건축위원회의 심의 생략 여부와 연계되어 해석되어야 하는 점을 고려할 때 인가권자의 행정 처리 절차에도 영향을 미친다 할 수 있다.

사업시행인가의 경미한 변경 사항(도정법 시행령 제38조)은 사업시행자가 인가권자에게 신고만 하면 처리되므로 인가권자는 건축위원회의 심의 여부 확인 및 인가된 사업시행계획서와 변경된 사업시행계획서의 비교를 통해 제출된 서류에 하자가 없으면 신고를 수리해야 한다고 본다. 그리고 건축위원회 심의가 필요한 경우에는 심의가 필요한 사항으로 범위를 제한하여야 한다.

그런데 인가권자는 권한을 남용한 행정 처리나 처분을 하고 있다. 도정법에서 사업시행인가의 경미한 변경 사항에 대해서는 신고 사항으로 “하여야 한다”고 규정되어 있어 특별한 문제가 없으나, 「건축법」에서 건축위원회의 심의 생략 요건에 대해서는 “심의 등을 생략할 수 있다”고 규정되어 있어 마치 인가권자의 재량이라 판단하여 건축위원회 심의를 강제한다는 것이다.

「건축법」에서는 건축물의 건축 등에 관한 사항에 대해서는 건축위원회 심의를 받고(「건축법」 제4조제1항, 시행령 제5조의5제1항), 이미 사업시행인가를 받고 변경인가를 받고자 하는 경우에는 건축물의 규모를 변경하는 것으로서 건축위원회 심의 등의 결과에 위반되지 않거나 심의 등을 받은 건축물의 건축면적, 총면적, 층수 또는 높이 중 어느 하나도 1/10을 넘지 아니하는 범위에서 변경할 경우에 건축위원회 심의를 생략할 수 있다(시행령 제5조제2항과 제5조의5제2항)고 규정하고 있다.

그리고 도정법에서는 건축위원회 심의를 생략할 수 있는 사업시행인가의 경미한 변경 사항을 나열하고 있고(제38조), 경미한 변경 사항이 「건축법」에서 정하는 건축위원회 심의 생략 요건에 해당되는 경우 심의는 생략된다(건축법 시행령 제5조제2항).

일례로 주택재건축사업지의 경우 인가권자의 정비계획 변경에 따라 정비계획용적률이 상향 조정되어 소형주택 건설비율이 축소되는 경우에는 정비계획 변경에 따른 사업시행계획서의 변경에 해당(시행령 제38조제10호)되어 사업시행인가의 경미한 변경 사항에 해당된다. 하지만 건축위원회 심의를 받는가에 대해서는 논란이 될 수 있고, 그 논란을 잠재우기 위해서는 「건축법」을 검토해 보아야 한다. 「건축법」에서는 건축물의 규모를 변경하지 않는 경우 건축위원회 심의를 생략할 수 있다(시행령 제5조제2항)고 규정하고 있으므로 건축위원회 심의를 받을 필요가 없다.

「건축법」에서 심의 생략 요건이 건축물의 규모를 변경하는 경우 등으로 제한하고 있어 건축물의 규모의 변경이 없는 경우에 건축위원회 심의는 자연히 생략되어야 하고, 건축물의 규모를 변경하는 경우에도 건축위원회 심의 등의 결과에 위반되지 아니하는 경우 인가권자가 건축위원회 심의를 강제할 수 없다는 점 그리고 심의 등을 받은 건축물의 건축면적 등이 1/10을 넘지 아니하는 경우에 건축위원회 심의를 생략할 수 있다는 점 등을 고려하면 심의 생략 요건에 해당하는 경우 당연히 건축위원회 심의가 생략되어야 한다.

결론적으로 사업시행인가의 경미한 변경의 경우에 인가권자의 신고 수리 권한은 건축위원회 심의 여부를 제외하고는 확인하는 범위에 국한되어야 하고, 건축위원회 심의도 생략되는 것이 전제되어야 한다. 다만 건축위원회의 심의를 받아야 하는 경우 심의의 범위는 변경되는 사항에 국한되어야 한다. 

양홍건 편집인  koreaareyou@naver.com

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