▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

국토부는 내력벽을 많이 철거할수록 NG 말뚝의 비율이 늘어나게 되어 이 비율을 원칙적으로 10%로 제한하되 1)기존 말뚝 간격이 충분해 신설 말뚝 시공이 용이한 경우 2)전 층의 경량화로 수직증축 시에도 기존 말뚝에 부담이 없는 경우 3)특수 공법을 적용해 수직증축 시에도 기존 말뚝에 부담이 없는 경우 등 기존 말뚝의 안전에 문제가 없는 경우에 한해 최대 20%까지 10%를 더 허용해주기로 했다. 리모델링업계는 NG 말뚝 비율이 당초 10%에서 20%로 확대될 경우 수직증축 리모델링을 추진하고 있는 서울 강남권과 경기 분당ㆍ평촌 등 상당수 단지에서 사업 추진이 원활해질 것으로 보고 있다. 이 경우 기존 세대와 세대를 합치는 것이 가능해 기존의 2베이 아파트를 최근 인기를 얻고 있는 3베이나 4베이 아파트로 바꾸는 것이 가능해진다.

국토부는 조만간 증축 리모델링 안전진단 기준(안)에 대하여 이르면 다음 달(5월) 말부터 고시, 시행이 가능하도록 할 예정이라고 하니 리모델링을 준비해 오던 분들에게는 가뭄 끝에 단비가 될 것 같아 반갑기 그지없다.

이하에서는 지난 호에 이어 기존 리모델링 사업의 분담금 산정 방법에 대한 문제점을 알아보고 개정된 「주택법 시행령」에 의거 권리변동계획 수립 시 감정평가를 통하면 어떤 개선점이 있는지 알아보도록 하겠다.

기존 리모델링사업의 분담금 산정의 문제점

먼저, 업계에서 리모델링이냐, 재건축이냐를 구분하는 잣대로 쓰이는 것이 기존 용적률이다. 간단히 말하면 기존 용적률이 180%를 넘으면 리모델링을, 이하이면 재건축이 다소 유리하다는 게 정설이다. 그런데 기존 용적률이 180%라면 대개 중ㆍ고층 단지이기 마련이다. 중ㆍ고층 아파트의 가격이라는 게 부동산 가격을 형성하는 일반적 요인 외에도 동별, 층별, 호별 위치에 많은 영향을 받는다. 특히 층별 차이와 동별 차이는 조망, 일조, 소음의 정도, 사생활의 보장성 등 요인으로 세분화되어 나타나게 된다. 이러한 차이는 리모델링사업이 완료된 후 동별ㆍ층별ㆍ호별 차이가 확대되는 경우도 있다.

기존 리모델링사업의 호별 분담금은 비용 부담의 공평성이라는 원칙을 중요하게 여겨 개발이익의 고려 없이 사업에 총 소요되는 비용(용역비, 공사비, 운영비 등)을 전체 공사 면적으로 나누어 호별로 배분하는 것에 불과했다. 이를 산식으로 표현하면 다음과 같다. 총 사업비(각종 용역비, 운영비, 공사비 등)/총 공사 면적(호별 계약면적의 합)=호별 분담금.

이러한 방법은 비용을 균등하게 나눈다는 의미가 있지만 사업으로 발생하는 개발이익을 나누는 개념은 생각하고 있지 않다. 그동안의 리모델링이 호별 면적 증축의 단순한 형태로 진행되어 왔기 때문이기도 하지만 어쩌면 갈등이 사회화될 여지가 많지 않았기 때문일 수도 있다.

그러나 향후 수직증축과 내력벽을 일부 철거하여 세대가 통합되는 형태의 리모델링이 진행되게 되면 기존의 비용 배분 방식은 더 이상 그 효용을 다할 수 없게 될 것으로 보인다. 당장 발생하게 되는 일반분양 수입이 대표적이다. 이를 어떤 식으로든 배분하여야 하는데 기존의 비용 배분 방식은 이익의 배분이라는 개념 자체가 존재하지 않는다. 더욱이 한강변에 위치한 중ㆍ고층 아파트 단지의 경우라면 별동 건축이라는 더욱 복잡한 변수가 가능하기에 조망권과 일조권이라는 변수가 추가된다.

합리적 분담금 산정을 위한 방안

2012년 7월 24일 「주택법 시행령」 제47조의3에서는 권리변동계획에는 리모델링 전후의 아파트 권리변동 명세, 사업비 등을 포함하도록 하고 있다. 다만 이 경우 리모델링 전후의 아파트 권리변동 명세를 작성하거나 비용 분담 금액 산정 시 감정평가를 통해 평가한 금액을 기준으로 할 수 있도록 되었다. 재건축사업에서는 개발이익의 배분과 비용 분담을 비례율과 감정평가액으로 해결하고 있는데, 법 시행령에서는 이러한 개념을 차용하도록 한 것으로 보인다.

특히 감정평가(종후평가) 리모델링 후의 아파트의 경우 별동을 건축하든, 수직증축을 하든, 세대별 통합을 하든 아파트의 가격 형성 요인에 대하여 시뮬레이션 기법을 사용하여 구체적으로 수치화하고 이를 가격에 반영하고 있어 좋은 위치는 이에 합당한 가격이 나오도록 하므로 위치 등의 가격 차이에 대한 불만이 거의 발생하지 않는다. 또한 리모델링 전의 아파트 가격(종전평가) 역시 세부적인 가격 형성 요인에 따른 격차가 발생하므로 차등화가 가능하다. 비례율은 일종의 사업 이익률 개념으로서 기존의 아파트 가격에 비례율을 곱하면 개발이익의 배분이 가능해진다. 비례율은 [총수입-총비용(개발이익)]/기존 아파트 가격의 합으로 구한다.

조금 더 욕심을 부려 보자면 이 경우에 감정평가사가 참여하여 가격을 구하는 경우, 이 가격은 현재 시가 개념으로 보아야 하는 것일까? 재개발ㆍ재건축의 경우 이에 대하여 수차례 법적 다툼이 발생한 바 있고 대법원의 판결을 통하여 개념 정리가 끝난 상태이다. 대법원에서는 이 경우의 평가액을 ‘정당 보상을 위한 시가 감정으로 보지 않고 개발이익의 배분을 위하여 조합원 간의 출자 금액을 구하는 과정’으로 보고 있다. 아마도 업그레이드된 리모델링의 권리변동계획을 수립하는 초기에도 감정가의 적부를 둘러싸고 갈등은 다소 있을 것으로 예상되지만 역시 조합원 간 출자금을 구하는 것(상호 균형 중시)으로 귀결될 것으로 보인다.

이제 업그레이드된 리모델링의 시대가 열리게 되었다. 약 70만 호의 아파트가 기존의 노후화한 아파트에서 최신 건축 트렌드의 평면과 설비를 갖춘 살기 좋은 아파트로 변하는 기회를 갖게 될 것이다. 내력벽 일부 철거 허용(20%)을 가시권에 둔 리모델링사업이 부동산 시장 전반에 활력을 줄 수 있기를 그리고 주거 복지를 실현할 수 있는 또 하나의 방안이 되기를 기대해 본다.

오학우 평가사  koreaareyou@naver.com

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