▲ 양홍건 오전가구역 조합장 / 경영지도사 / 아유경제 편집인

조합원이 분양을 신청하는 경우 분양신청 기간은 분양신청을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내에 하여야 하고, 법 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청 기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있도록 하고 있다(도정법 제46조제1항).

그리고 분양을 신청하는 자에 대한 세부적인 사항은 규정하고 있지 않으면서 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치에 대해서는 도정법 제47조에서 정하고 있다. 법에서 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 도정법 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 시행령으로 정하는 절차에 따라 현금으로 청산하여야 한다.

따라서 법에서 정하는 분양신청의 효력은 강행규정으로서 사업시행자가 법에서 정하는 절차에 따라 분양신청을 받은 경우 임의적으로 분양신청에 관한 사항을 변경할 수 없다는 것이다.

하지만 사업시행자는 토지등소유자에게 분양신청을 받은 경우에도 분양신청 결과와 관계없이 불가피하게 분양신청을 다시 받아야 하는 상황에 직면할 수도 있다. 일반적으로 사업시행자는 건축심의를 위한 준비 단계에서 토지등소유자들의 의사를 수렴하는 절차를 거치게 되고, 그 내용에는 평형에 대한 것이 반드시 포함되게 되고, 사업시행자는 그 내용을 반영하여 건축설계를 하게 된다. 그런데 토지등소유자가 막상 분양신청을 하는 과정에서 분양신청 시점에서의 주택시장의 동향 등의 요인을 고려함에 따라 최초 사업시행인가 시점에서의 평형별 세대수와 분양신청 후의 평형별 세대수가 일치하지 않게 된다.

최근 분양신청 추세를 고려해 볼 때, 최초 의견 수렴 시와 달리 분양신청 시 소형 평형에 몰리는 현상이 있고, 분양신청 이후에도 평형의 변경을 원하는 경우가 발생한다. 이 경우 사업시행자는 분양신청자의 최종 의견을 반영하여 불가피하게 건축계획을 변경하는 절차를 거치게 된다.

그러나 관리처분인가를 받은 경우에는 법에서 정한 분양신청이 강행규정이므로 사업시행자가 임의적으로 분양신청을 다시 한다는 것은 심사숙고해야 할 사항이다. 일반적으로 법 시행령에서 정하는 관리처분계획의 경미한 변경인 경우에 분양신청을 다시 받는다는 것은 사실상 불가능하다.

이 시점에서 사실상 불가능한 분양신청을 다시 받을 수는 있는 것일까? 결론적으로 분양신청을 다시 받기 위해서는 중대한 사유로 건축계획 등을 변경하는 경우에 해당되어야 한다. 법에서 사업시행인가의 경미한 변경 사항에 대해 나열하고 있는, 다시 말해 도정법 제38조에서 정하는 경미한 변경에 해당되지 아니하면서 건축계획의 변경이 수반되어야 한다는 것이다. 일례로 A조합은 정비계획을 변경해야 할 상황이 도래하여 정비계획의 변경에 따라 건축계획을 다시 수립하여야 한다. 그래서 A조합은 건축계획을 재수립할 때에는 기존 분양신청 현황상 토지등소유자들이 소형 평형을 과도하게 신청함에 따라 소형 평형을 늘릴 계획이다. 이 경우 A조합은 분양신청 대상자를 대상으로 다시 분양신청을 받을 수 있다 할 것이다.

사업시행자가 분양신청을 다시 받는 경우에도 처음 분양신청을 하지 아니한 자는 그 대상에 포함되어서는 아니 된다. 만약 분양신청을 하지 아니한 자가 포함되는 경우에는 최초 분양신청에 하자가 있어 그 분양신청이 취소되거나 무효가 되어야 하기 때문이다.

따라서 사업시행자가 중대한 사유로 분양신청을 다시 하고자 하는 경우에 먼저 분양신청을 한 자를 대상으로 하여야 하고 다음으로 총회 의결을 받아야 한다. 법에서 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경의 경우 경미한 변경을 제외하고는 총회 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있어 분양신청을 다시 해야 하는 사항은 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다.

또한 분양신청을 다시 하는 경우 분양신청을 한 자를 대상으로 도정법 제46조에서 정하는 절차를 거쳐야 하는가에 대해 논란이 일 수 있으나, 법에서 분양신청을 다시 하는 경우에 대한 절차를 특별히 정하고 있지 않으므로 도정법 제46조에서 정하는 절차를 거쳐야 한다고 본다.

결론적으로 사업시행자가 분양신청을 다시 하는 경우에는 중대한 사유로 건축계획 등이 변경되는 경우에 해당되어야 하며, 이 경우 도정법 제46조에서 정하는 절차를 거쳐야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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