▲ 양홍건 오전가구역 조합장 / 경영지도사 / 아유경제 편집인

지난해까지 정부가 주택시장 완화를 위해 사용한 정책 중 금융정책을 제외한 순수 주택시장 정책으로 용적률 완화, 분양가상한제 폐지 및 임대주택 건설비율 완화 등이 있다. 이런 일련의 정책도 사업 유형에 따라 파급효과는 제한적일 수밖에 없음에도 불구하고 주택시장의 활성화에 미친 영향은 크다 할 수 있다.

먼저 용적률 완화 정책은 「도시 및 주거환정비법(이하 도시정비법)」 제4조의4 등에서 ‘조례로 정한 용적률에도 불구하고 법률에 따른 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있다’고 규정하고 있어 기본계획의 수립권자나 인가권자가 정비계획용적률을 완화할 의사만 있다면 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 적용할 수 있도록 하였다.

하지만 기본계획의 수립권자나 인가권자는 원인자부담원칙을 악용하여 정비기반시설에 대한 부담을 사업시행자에게 전가시키기 위해 정비계획용적률의 완화에 미온적이다. 도시정비법도 조례로 정한 용적률에도 불구하고 용적률을 올릴 수 있도록 하고 있는데, 이는 수립권자나 인가권자에게 결정권을 부여하고 있는 것이다.

규제 완화에 따라 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 확대 적용하고 있는 지자체가 있고, 또한 정비기반시설 등의 부담이 원인자부담원칙을 막연히 준수하기보다는 일정 부분 해당 지자체가 비용을 부담하는 곳도 생기게 되었다. 하지만 실질적으로 정비기반시설 등에 대한 비용을 강제로 부담시키는 사업만을 권장하면서, 사업 주체를 취소하는 사태가 증가하고 있는 사례는 규제 완화의 효과를 반감시키는 것이라 할 수 있다.

다음은 분양가상한제 등의 완화이다. 분양가상한제는 과거 시장 과열기에 신규 분양 아파트 가격이 급등하면서 기존 주택 가격도 동반 상승할 것을 우려해 도입하였다. 그러나 현재 주택시장의 환경이 크게 변화되어 수도권의 신규 분양 아파트에서도 미분양이 발생하는 등 장기간 침체로 이어지고 있고, 기존 주택시장도 동반 하락세에 있어 과거와 같이 신규 분양 주택의 가격을 획일적으로 규제할 실익이 없어진 데다 이를 보다 유연하게 적용할 필요성 때문에 폐지하기에 이르렀다.

그런데 그 적용 범위를 보면 공공택지와 공공택지 외 주택 가격의 상승 우려가 있어 국토교통부 장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역 등을 제외한 공동주택에서 적용한다 하여, 일반 정비사업지에 한정하고 있으며 법 시행령에서 분양가상한제에 제한을 가하고 있다. 따라서 분양가상한제는 주택시장이 회복기에 들어설 경우 적용될 수 있는 폭이 제한적이라 할 수 있으나, 주택시장의 절벽 상황이 가중되었던 시기에는 호재가 되었음은 분명한 사실이다.

그리고 또 하나는 임대주택 건설비율의 완화이다. 정부는 도시정비법 시행령 제13조의3을 개정하여 주택재개발사업의 경우 임대주택 건설비율을 15/100 이하로 완화하는 한편 임대주택의 결정을 기본계획의 인가권자에게 위임하였다. 이에 각 해당 인가권자는 향후 확보 가능한 임대주택 등의 여러 요인을 고려하여 비율을 정하였고, 심지어 임대주택 건설비율을 0%로 적용하는 지자체까지 생기게 되었다.

정부의 주택시장 정책 중 용적률 완화, 분양가상한제 폐지 및 임대주택 건설비율 완화는 주택시장을 활성화시키는 데 일조했음은 분명한 사실이다. 하지만 정부 정책의 효과는 단기간에 그쳤고, 지금에 이르러 오히려 주택시장의 왜곡이 더욱 심화되고 있다는 데 문제가 있다.

정부를 포함한 공공이 주택시장을 활성화시키기 위해 취한 일련의 정책은 몇 가지 요인 때문에 한계에 봉착했다고 본다.

하나는 장기적인 관점에서의 주택수급계획에 차질을 가져왔다는 것이다. 국민의 요구에 맞는 주택 공급 체계를 갖추기 위해서는 위험 부담이 너무 크다. 이에 정부는 전세 문제와 주택 공급을 연동하여 시행할 수 있는 공급 계획을 갖추어야 함에도 불구하고, 정비사업의 통제에만 적극적이었지 주택 수요에 대한 절제 마련에는 소극적이었다.

또 하나는 사업 주체의 취소와 정비구역 등의 해제에 대한 정책에 유연성이 결여되어 있었다는 것이다. 정부는 무분별한 정비기본계획의 수립에 따른 문제를 해결하기 위한 정책을 과감하게 시행했어야 했으며, 지금과 같은 한정적인 매몰비용 부담, 사업비 지원, 출구전략 등을 시행하면서 오히려 주민 간 갈등만 양산하는 형국을 초래한 책임을 면할 수 없다.

그리고 사업을 지속하고자 하는 사업지에 대한 지원과 사업을 지연시키는 시공자에 대한 관리 방안을 강구하여 정비사업을 정상화시키는 데도 적극적이지 못했다. 정비사업은 공공성이 강조되어 사업 유형에 관계없이 임대주택이나 소형 주택을 건설하여 정부에 기부채납 하는 만큼 이 역시 정부의 주택 정책과 맞물려 톱니바퀴처럼 굴러가야 한다.

결론적으로 말하고 싶은 것은 올바른 정비사업의 방향이 정부의 정책에 달려 있다는 점이다. 정비사업을 정상화하기 위해서는 해당 지자체의 관심이 우선되어야 하는데도 공공은 기본계획을 수립하고 정비사업의 진행은 주민의 몫이라 생각하여 방치하는 경향이 농후하다. 하지만 정비사업의 수립권자는 공공이고, 인가권자도 공공임을 인정한다면 공공은 정비사업의 실질적 주체인 것이다. 그런데 그 주체가 의무를 도외시한 채 행사해야 할 권리만을 주장한다면, 정비사업은 지속성을 확보할 수 없다. 따라서 공공은 올바른 정비사업을 이끌어 갈 의무도 반영된 정책을 적극 개발하여 조속히 시행하여야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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