▲ 양홍건 오전가구역 조합장 / 경영지도사 / 아유경제 편집인

따라서 정비사업의 사업성을 따지기 이전에 정비사업지가 어떻게 정해지는가에 대해서 살펴보아야 한다. 공공은 기본계획을 수립할 때에 10년 단위로 하고, 수립된 기본계획에 대해서는 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다. 그리고 공공이 수립하는 기본계획은 주민 공람, 지방의회 의견 청취 및 지방도시계획위원회 심의 등을 거쳐 확정이 된다.

하지만 도시정비법에서 간과하고 있는 부분은 기본계획에서 정하여지는 정비사업지의 사업성과 그에 따른 주민 의견 그리고 정비사업지의 지정 범위에 대한 것이다. 정비사업은 일차적으로 사업지의 위치가 사업성에 영향을 미친다. 다시 말하면 주거지역인지 준주거지역인지 그리고 도로변에 인접하는지 등에 따라 사업성이 현격한 차이를 보인다는 것이다. 다음은 사업지에 인접하는 주민의 편의성이나 이동성에 따라 사업성이 좌우된다는 것이다. 만약 사업지 인근에 전철이 지나간다거나 자녀들의 학업에 유리한 환경이 조성되어 있는 경우에 사업지의 주택에 대한 분양성이 상승하여 해당 정비사업의 사업성은 좋아지는 것이다. 그런데 공공은 이런 요인을 전혀 고려하지 않거나 주민 갈등을 최소화시킨다는 명분하에 부담금을 추정할 수 있는 제도를 만들어 운영한다. 하지만 시공자의 공사비 및 사업 소요 기간에 대한 예측이 불확실하여 추정하는 부담금은 헛된 숫자 놀음이 되어 버리고, 종국에 공공이 추진하는 기본계획은 도시ㆍ주거환경을 개선한다는 명분만을 추구하게 된다. 그러므로 공공은 기본계획을 수립하기 이전에 기본계획에 포함될 수 있는 사업지에 대한 사업성 검토를 우선적으로 시행해야 한다는 주장이 오래전부터 제기돼 왔다. 아울러 공공이 기본계획 수립 단계에서 법에서 정하는 주민공람에 사업지에 대한 사업성 검토도 포함된다 해석하여 공공의 비용으로 사업성에 대한 검토를 우선하여야 한다는 주장도 있다. 그리고 기존에 수립된 기본계획에 대한 타당성 검토를 하여 공공의 주도하에 정비구역을 정리하여야 한다고 많은 이들이 말하고 있다. 결국 최근에 이루어졌던 사업 주체에 대한 취소의 경우 대부분 해당 토지등소유자들의 의견을 수렴하여 결정하였던 것처럼 정비사업지의 사업 지속 가능 여부도 공공이 검토하여 정비사업지에 구조조정도 이루어져야 한다는 것이다. 그러면 주택시장도 안정화하리라 필자도 생각한다. 기본계획을 수립하는 단계에서 정비 예정 사업지에 대한 사업성을 검토한 후 주민 의견을 들어 사업지로 확정이 되었다면, 이에 대해서는 해당 토지등소유자들이 책임을 져야 한다는 의미이다. 그리고 정비사업지의 사업성이 낮은데도 해당 토지등소유자들이 사업지로 지정되기를 희망하는 경우에는 주민공람이 아니라 해당 토지등소유자들의 일정 비율의 동의를 요하는 지정도 허용하여야 할 것이다. 그러면 도시정비법의 입법 취지에 맞는 정비사업이 되리라 확신한다.

분양성에 대해서도 고민해 볼 필요가 있다. 공공이 수립한 기본계획은 10여년 후를 예측하는 숫자에 불과할 수 있다. 따라서 정비사업지의 사업성에 결정적인 영향을 미치는 것은 분양성이다. 일반적으로 사업을 추진하는 단계에서 용적률 완화 및 임대주택 의무 건설비율의 완화 등이 사업성에 영향을 미치고, 이는 사업을 지속할 수 있는 요인이 된다. 하지만 결국 모든 것은 분양성이 좌우한다. 주택을 분양할 때 일반분양가가 상승하는 경우 사업성을 추정할 수 있는 비례율도 상승하게 된다. 그리고 분양가를 상승시킬 수 있는 요인은 시장가격의 상승과 정비사업지의 특수성 등이 부합되어야 한다. 일반적으로 용적률이나 임대주택 건설비율의 완화는 일반분양 세대수 증가에 따른 분양 수입과 일반분양가와 임대주택 가격과의 차액에서 발생하는 이익에 따른 부담금 감소로 인한 이익인 것이며, 분양가 상승은 순수한 이익이 되는 것이다. 정부나 공공이 도시계획시설을 신규로 건설하는 경우 정비사업지의 분양가는 상승할 수 있다. 일례로 전철 건설 계획이 신규로 확정된다거나 대형 유통 단지가 조성된다거나 자녀들의 교육환경이 개선된다거나 하는 경우 신규 건축물의 분양가는 상승할 수밖에 없다. 따라서 분양가의 상승은 정비사업지의 사업을 원만하게 진행해 나갈 수 있는 매개체가 되는 한편, 거래를 활성화시켜 매매 차익을 발생시킨다.

결론적으로, 정비사업의 사업 지속 여부는 사업성과 분양성에 의해 좌우되며 예측되는 분양성은 사업 지속 여부를 결정하는 요인이 된다는 것이다. 따라서 공공은 기본계획을 수립하는 단계에서 공공의 비용으로 정비사업지에 대한 사업성을 분석하고 기본계획 수립에 대한 동의를 물어야 한다. 그리고 사업 지속성에 대한 책임은 해당 정비사업지의 토지등소유자들이 지는 것이다. 그리고 정비사업지의 토지등소유자들은 예측 사업성에 너무 얽매이지 말고 신축 건축물에 대한 분양성도 아울러 검토하여 도시정비법이 정하는 취지에 부합하도록 장기적인 관점에서 결정하여야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>