▲ 양홍건 오전가구역 조합장 / 경영지도사 / 아유경제 편집인

일반적으로 사업시행계획서가 작성되면 사업시행자는 조합원으로 구성된 총회의 의결을 거치게 된다. 특별히 정비사업비가 10/100 이상 늘어나는 경우에는 조합원 2/3 이상의 동의를 받아야 하며(도시정비법 제24조제3항, 제7항), 총회가 성사되기 위해서는 조합원의 20/100 이상이 직접 출석하여야 한다(도시정비법 제24조제6항).

그런데 사업시행자가 사업시행인가를 차질 없이 받기 위해서는 사업시행계획서를 작성할 때 주의하여야 할 몇 가지 사항들이 있다. 그중에서도 간과할 수 없는 것이 ▲세입자의 주거 및 이주 대책 ▲범죄예방대책 ▲폐기물 처리계획 ▲교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획 등이다.

세입자의 주거 및 이주 대책은 사업의 유형에 따라 차이가 있을 수 있으며, 일반적으로 재개발사업 등에서 상당히 중요한 부분이라 할 수 있으나, 사업시행자 입장에서는 사업시행계획서 수립을 위해 원론적인 대책을 강구할 수밖에 없다. 따라서 세입자의 주거 및 이주 대책은 법 테두리 내에서 수립되어야 한다.

다음은 범죄예방대책과 폐기물 처리계획이다. 폐기물 처리계획은 시공자가 선정한 철거업체를 통해 수립하면 되고, 범죄예방대책은 관리처분계획 전 단계인 사업시행계획서에 구체적으로 명시하기에는 한계가 있으므로 사업시행인가 시 조건부로 수립하면 될 것으로 판단된다. 하지만 원론적인 범죄예방대책의 수립을 요구하는 인가권자가 있는 경우에는 관련 협력 업체를 선정하여 계획을 수립하면 될 것이다.

그리고 최근 가장 중요하게 여겨지는 부분이 신축 건축물의 세대수 증가에 따른 학교 증축 문제라 할 것이다. 「학교용지 확보 등에 관한 특례법(이하 학교용지법)」 제2조제3호 등에 의하면 학교용지부담금이란 ‘개발사업에 대하여 시ㆍ도지사가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비라 정의하면서, 사업시행자가 학교용지부담금을 납부하도록 하고 있다. 다만 사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 확보하여 무상으로 공급하는 경우 등에는 부담금을 면제할 수 있도록 하고 있으나 이는 사업시행자에게 과한 부담을 지우는 것이라 할 수 있다.

따라서 사업시행자는 사업시행계획서를 작성할 때 관할 교육청과의 충분한 사전 협의를 통해 사업에 차질이 없도록 하여야 한다. 학교용지법에서 정하고 있듯이 사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 무상으로 공급하는 경우, 최근 3년 이상 취학 인구가 지속적으로 감소하여 학교 신설 수요가 없는 지역에서 개발사업을 시행하는 경우 등에는 부담금의 납부를 면제할 수 있다고 규정하고 있으나, 도시정비법의 목적이 도시 기능을 회복하기 위하여 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 것이므로 주거환경이 개선되는 곳에 취학 인구가 감소한다는 것은 사실상 있을 수 없다 할 것이다.

그렇다면 사업시행자가 학교용지부담금을 면제 받을 수 있는 경우는 학교용지 또는 학교시설을 무상으로 공급하는 경우에 대한 것이다. 하지만 학교용지부담금이 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비라 정의한다면, 사업시행자가 학교용지나 학교시설을 확보할 수 없는 경우 학교용지부담금을 납부하면 된다 할 것이다. 그런데도 관할 교육청은 학교용지법을 이율배반적으로 운영하여 정비사업이 원인자부담이라는 원칙을 주장하면서 사업시행자에게 모든 비용을 부담시키려는 경향이 있다.

관할 교육청은 사업시행자가 사업시행계획서 작성을 위해 학교용지부담금에 대한 협의를 요청하면 우선 학교 증축은 불가라는 입장을 견지하면서 학교용지부담금 외에 학교용지의 확보나 학교시설의 증축을 요구한다. 이는 사업시행자에게는 추가적인 부담을 지우는 것이다. 따라서 사업시행자가 부담하여야 하는 비용은 학교용지부담금에 한하여야 하며, 학교용지나 학교시설의 증축은 관할 교육청의 몫이라 할 것이다.

사업시행자는 사업시행인가를 받기 위해 사업시행계획서를 작성하고, 이를 총회에 상정하여 조합원 의결을 받아야 한다. 이때 사업시행자는 총회의 성사 요건을 충족하고 정비사업비가 생산자물가 상승률과 현금청산 금액을 제하고 10% 이상 늘어나는지 여부를 확인하여 진행한다면 총회는 원만하게 성사되리라 확신한다.

결론적으로 사업시행자는 절차법인 도시정비법에 따라 사업을 진행해 나가며, 사업시행자가 중요하게 다루어야 할 부분이 사업시행인가임을 명심하여 사전 단계에서 이에 대한 대비가 있어야 한다. 그러면 사업 진행 중 중대한 사항의 변경이 도래하더라도 무난하게 극복해 나가면서 업무를 계속 진행하는 데 무리가 없을 것으로 판단된다. 더불어 사업시행계획서의 수립 단계에서 간과해서는 안 되는 부분이 학교용지법임을 명심해서 건축계획 수립 이전 단계부터 준비를 하고, 필요시 관련 기관과 협의를 거쳐 진행한다면 사업시행계획서의 수립은 순조롭게 진행될 수 있을 것이다.

양홍건 편집인  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>