▲ 양홍건 오전가구역 조합장 / 경영지도사 / 아유경제 편집인

그리고 개발사업이란 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 등에 따라 시행하는 사업 중 100가구 규모 이상의 주택 건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업을 말하고(제2조제2호), 300가구 규모 이상의 개발사업을 시행하는 자는 사업을 시행하기 위하여 수립하는 계획에 학교용지의 조성ㆍ개발에 관한 사항을 포함시켜야 한다. 다만 주택재건축사업은 기존 가구를 뺀 가구 수를 대상으로 한다(제3조제1항).

하지만 사업시행자가 정비사업을 추진해 가면서 학교용지법에 따라 학교용지를 조성ㆍ개발한다는 것은 사실상 불가능한 경우가 대부분이고, 이때 사업시행자는 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 학교용지부담금을 부담하여야 한다. 그리고 학교용지를 조성ㆍ개발한 사업시행자는 학교용지부담금을 면제 받을 수 있도록 하고 있다.

따라서 정비사업을 영위하고 있는 사업시행자는 학교용지를 확보하지 못한 경우 학교용지부담금을 납부하여야 하고, 기존 학교를 증축하는 경우에도 납부하여야 할 학교용지부담금을 일정 부분 공제 받을 수 있다 할 것이다.

도시정비법은 수립권자가 세운 정비기본계획에 따라 사업시행자가 사업을 추진하는 것으로, 사업시행자의 임의적 사업이라 할 수 없으므로 법적 용적률 한도 내에서 정비사업은 추진되어야 하는 것이다. 도시정비법에 의하면 수립권자는 10년 단위로 정비기본계획을 수립하고, 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다(제3조). 따라서 사업시행자는 정비기본계획에 따라 사업을 추진해 나가는 주체라 할 수 있다.

정비사업을 영위해 나가기 위해서는 정비구역 지정을 하고 정비사업조합(이하 조합)을 설립하게 된다. 그런 다음 건축계획을 작성하여 심의를 받게 되고, 이때 학교용지법이 전면에 부상하게 되면서 사업시행자는 관할 교육청과 힘겨루기를 하게 된다. 일반적으로 관할 교육청은 보수적인 입장을 견지하면서 사업시행자의 학교 증축 계획 등에 대해 부정적인 입장을 견지하고, 심지어 학교용지법이 정하는 사항의 범위를 벗어난 학교의 조성ㆍ개발을 요구하게 된다. 하지만 정비사업은 도시정비법에 따라 추진되는 사업으로, 정비기본계획에 의해 학교용지법의 적용은 일정 부분 제한이 따른다고 할 수 있다.

사업시행자는 정비사업을 추진하기 위해 정비계획과 정비구역 지정에서 정하는 정비계획 용적률의 한계를 넘어 법적상한용적률의 적용을 강하게 요구하고, 최근과 같이 사업성이 열악한 상황에서는 더욱 더 법적상한용적률을 요구하게 될 것이다. 그리고 법적상한용적률의 적용은 신축 건축물의 세대수 증가를 가져와 학생 수의 증가를 낳게 되고, 학생 수 증가는 학교 증축 또는 학교 조성ㆍ개발의 필요성을 대두시킨다.

그런데 학교용지법 제8조(학교시설기준 적용 완화)에 의하면 사업시행 지역에 있는 학교의 시설 기준 등 학교용지의 기준은 그 지역의 여건을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다고 규정하고, 같은 법 시행령 제7조(학교용지의 기준 적용 완화)에서 교육감은 각급 학교의 학교용지 기준의 20/100 이내에서 그 기준을 완화할 수 있다고 하면서 소규모 학교의 설립에 필요한 학교용지의 확보가 어렵다고 인정되는 경우도 이에 포함시키고 있다.

그리고 고등학교 이하 각급 학교 설립ㆍ운영 규정 등에서는 체육장(제5조) 등 학교시설에 대한 기준을 정하고 있다. 따라서 사업시행자는 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 학교용지부담금을 납부하여야 한다. 그런데 문제가 되는 경우는 사업시행자가 학교용지부담금을 납부한다 하더라도 학교를 증축하여야 할 상황이 발생할 경우 정비사업의 지속 여부라 할 수 있다. 사업시행자는 사업성 제고를 위해 법적상한용적률을 적용 받아 사업을 진행해야만 하는 상황이고, 법적상한용적률을 적용 받은 경우 세대수가 증가하여 기존 학교에서 학교시설 등을 확보할 수 없는 경우 학교용지법 등이 우선 적용되어야 하는가에 대한 것이다.

정비사업은 사업시행인가를 받은 후 관리처분계획 수립을 통해 이주를 하고 착공을 하여 입주까지 적어도 5년 이상이 걸리는 사업이라 할 수 있다. 이에 5년 후의 학생 수를 예측하는 것이 무엇보다 중요할 수도 있으나, 수립권자인 공공이 세운 정비기본계획에 따라 사업을 추진하는 사업시행자 입장에서는 세대수 증가에 따른 학생 수 증가로 학교를 증축하여야 하고, 불가피하게 가까운 곳에 있는 학교를 증축할 수 없는 상황에 봉착한다면 사업을 포기하든가 아니면 사업성이 없는 마당에 더욱 사업성이 악화되도록 용적률을 낮추어 늘어나는 세대수를 줄일 수밖에 없다 할 것이다.

학교용지법에서 정하는 학교용지부담금은 임의규정이라 할 수 있고, 학교용지의 기준은 그 지역의 여건을 고려하여 완화할 수 있도록 되어 있다. 그런데 관할 교육청이 소규모 학교 설립에 필요한 용지를 확보할 수 없거나 학교를 증축할 수 없는 경우에 사업시행자에게 신축 건축물의 세대수를 줄여 사업을 진행하라는 것은 학교용지법의 취지에도 맞지 않다고 할 것이다. 따라서 사업시행자가 사업을 진행하기 위해 학교용지부담금을 납부해야 하고, 학교용지부담금이 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 납부하는 경비라 한다면 사업시행자는 학교용지부담금을 납부함으로써 사업시행자로서의 의무를 다했다고 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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