▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

한편 정비사업과 관련하여 경기 의왕시에서 CM 도입을 공포, 정비사업에 적용을 유도하고 있다 하니 앞으로 새로운 모델을 제시하게 될 것으로 기대하고 있다. 사실 정비사업은 대규모 건축 사업이라는 측면이 있어 건축이 제대로 진행되어야 한다는 것은 자명하다. 이 시간에는 CM의 개요, 필요성 등을 살펴보기로 하겠다.

CM(Construction Management)의 개요

일반적인 의미에서 CM은 어떤 특정한 프로젝트가 원만히 진행되도록 인사 부문, 자금 부문 등과 같이 필요한 분야를 총괄적으로 준비ㆍ계획하고 이를 세부적으로 집행하도록 하게 하는 일련의 과정 모두를 의미한다. 이를 건설사업에 국한시켜 보면 건축주 또는 사업주가 자신이 뜻하고 있는 목표를 보다 효율적으로 성취시킬 목적으로 건축 분야에 보다 전문적인 지식을 지니고 프로젝트 수행 경험이 많은 업체를 참여시켜 사업의 성공 확률을 높이려는 일련의 과정을 통칭한다(「건설산업기본법」상의 정의 : 건설공사에 관한 기획, 타당성조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공 관리, 감리, 평가, 사후 관리 등에 관한 관리 업무를 수행하는 것을 말함). 미국에서는 이미 1940~1950년대에 CM 방식으로 사업이 진행된 사례(원폭 개발 프로젝트 등)들이 있었고 1970년대에 이르러서는 표준계약서와 개념적 정의가 완성되었으며 일정 금액 이상의 공공 부문에 적용할 것을 권고하기에 이르렀다.

한국에서는 오일달러가 넘치던 1970년대 중동에서 해외 건설 붐이 일었던 시절, 그곳에 진출했던 건설사를 통하여 해외 CM 용역을 간접적으로 체험하기 시작하였고 1990년대에 이르러서야 제도의 검토가 진행되었다. 그러던 중 1995년 6월 서울 서초구 서초동 삼풍백화점이 구조적 결함 및 부실시공으로 인하여 무너져 502명의 사망자와 940여 명의 부상자 및 실종자가 발생했다. 당시 재산 피해는 2700억 원으로 추정되며 피해 보상액은 총 3800억 원에 이르렀다. 이 사고는 애초 주거용 대지의 전용 문제, 준공 무렵 무단으로 지하 4층~지상 4층으로 설계된 대단지 종합 상가를 5층의 백화점으로 변경한 점, 매장 공간을 늘리기 위하여 하중을 받치는 벽체, 기둥, 철근을 줄이는 등의 위험천만한 공사 진행이 원인이었다. 당시의 사회적 충격은 1996년 당시 건설교통부의 “건설사업 경쟁력 강화와 부실 방지 대책” 발표로 이어졌고 CM 제도의 도입이 언급되었으며 1997년에는 「건설산업기본법」을 통해 개념ㆍ정의ㆍ자격 등이 규정되기에 이른다. 2000년 초에 이르러서는 세부 시행 근거 및 대가 기준 등이 고시되었으며, 업무 지침 발표, 시범 사업 추진 등으로 이어졌다.

CM의 필요성

일부 대형 건축 프로젝트는 고도화되어 다양한 사업 주체가 참여하는 복잡한 구조를 이룬 채 진행되고 있다. 상주인구가 수만 명에 이르는 메가 빌딩이나 쇼핑센터의 출현은 규모의 거대화, 초기 타당성에 대한 정확한 판단, 자금 조달의 가능성, 임대 및 분양의 성공 가능성, 건축 과정의 초정밀화 등을 요구하고 있으며 이에 대한 판단은 사업주 개인이나 건축업체가 전담하기에는 사업 리스크가 너무 큰 편이다.

이에 더하여 한국의 공사 관리 수준은 선진국에 비하여 아직은 부족한 수준이라 한다. 2012년 한국과학기술평가원에서는 국가 전략 기술 수준을 평가한 바 있는데 이를 인용하여 보면 건설ㆍ교통 분야에서 미국을 100으로 보았을 때, ▲유럽연합(EU)이 97.5에 기술 격차 0.8년 ▲일본이 97.7에 기술 격차 0.7년 ▲중국이 66.7에 기술 격차 7.5년 ▲한국은 79에 기술 격차 4.7년으로 보고 있다. 이 통계치는 10여 년 전의 기술 수준 통계와 비교하여 보면 약 10여 점 상승된 수치로 여겨진다. 이러한 기술 수준은 결국 공사 기간의 증가[도곡동 타워팰리스(최고 층수 69층) 공사 기간 단순 평균 약 38개월과 미국 맨해튼의 트럼프타워(최고 층수 69층) 공사 기간 30개월]와 공사비의 증가로 이어진다는 데 문제가 있다.

이른바 국책사업의 공기 및 공사비 증가를 살펴보면 이 점은 더욱 분명해진다. 1998년 7월 22일자 경제 일간지에 실린 내용을 인용하면, 인천국제공항의 경우 1992년 당초 계획된 사업비는 3조4165억 원에 1999년 준공이 목표였다. 그러나 2차 변경 고시를 통하여 사업비가 5조7019억 원, 3차 변경 고시를 통하여 7조4862억 원으로 증가하고 준공 시기는 2000년 중반으로 늦춰지게 되었다. 원인으로는 최초 사업비 실시설계 과정에서 건물 골조나 외벽, 마감 등 기본적인 공사 소요 자금을 제대로 예상하지 못해 투자 금액이 늘어난 것으로 보도되었다.

국책사업이 이러하다면 다른 사업은 어떠할까? 전문 분야의 공무원들이 진행한 프로젝트가 이러하다면 대부분의 경우 건축에 문외한인 조합 관계자들이 진행하는 재개발ㆍ재건축의 건축 분야는 어떨 것인가?

한국 사회는 흔히 광속으로 움직이는 사회라고 한다. 특히 IT(정보통신) 분야가 그러하다. 6개월 전의 기술은 이미 구닥다리가 되어 버리는 경우가 흔하다. 그런데 건축 분야는 왜 이리 기술 진보가 어려운 것일까? 아마도 건축은 시스템 프로젝트이기 때문일 것이다. 건축은 단순 기술이 아니라 그 사회의 총합이 가진 산물로 볼 수 있다. 따라서 미국이나 영국 등의 선진국의 건축 기술 도입도 필요할 것이요, 기본설계부터 실시설계까지의 설계 관리의 정밀화ㆍ세부화 등도 필요할 것이다. 더욱 필요한 것은 정밀한 공사 관리를 통한 공사 기간 단축이다.

다음 호에서는 다른 용역과의 개념 차이, 업무 내용 및 정비사업의 적용 문제를 고려해 보고자 한다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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