▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

지난 호에서는 CM의 출현과 관련된 개요와 더불어 건설 기술 격차, 시대적인 필요성 등을 살펴보았다. 이번 호에서는 CM과 다른 용역과의 개념상의 차이, 업무 내용 그리고 마지막으로 정비사업으로의 적용 문제를 다루어 보도록 하겠다.

유사 용역과의 이해

감리(Construction Supervisor)와 CM을 이해하기 위해서는 먼저 건축이 어떤 단계로 이루어지게 되는지 살필 필요가 있다. 어떤 건물이 들어서기 위해선 바로 건축을 진행할 수 없다. 어떤 건축이 되든지 간에 먼저 사전에 기획 단계를 거쳐야 하며 기획이 완성된 후 설계 단계를 거쳐야 한다. 설계가 건축주의 손에 넘어와 확정된 다음에야 비로소 건축 공사를 맡을 업체를 선정할 수 있게 되고 그 후 실제 시공이 이뤄진다. 감리는 바로 이 시공 단계에서 이루어지는 업무로서 공사 진행의 적절성을 감독할 목적으로 하는 일련의 정보 제공을 그 목적으로 하고 있다. 구체적으로는 먼저 설계도서의 적절성을 검토해 보완하게 되며, 각종 품질관리, 안전관리 및 유지, 공정의 단계적 관리, 완성된 공정의 기성 심사 등을 주요 업무로 하고 있다.

CM과의 차이점은 무엇일까? 상기에서 잠깐 언급이 되었지만 CM은 감리보다 더 업무 범위가 넓다고 할 수 있다. 건축을 기획하는 단계, 설계를 어떤 업체에 어떻게 맡길 것인지 또 업무는 어떤 식으로 진행해 나갈 것인지, 설계의 마지막 결과물인 설계도서를 검토해 경제성 및 현장 적용 타당성을 제고해 건설공사의 품질 향상 및 원가 절감을 제고하는 과정, 건축 공사를 실제로 맡게 될 시공자를 선정하기 위한 각종 기준 및 지침을 작성하는 과정, 선정된 시공자와의 도급계약을 체결하는 과정 등의 업무는 감리의 범위에서 벗어나는 업무로서 CM의 업무로 보아야 하는 것이고, 동시에 건축의 모든 단계로 볼 수 있을 것이다. 사실 건축비용과 관련해 설계가 확정된 후 시공 단계에서 비용을 절감하기는 쉽지 않다. 오히려 건축의 목적, 방향을 기획하는 기획 단계와 설계 단계에서 향후 유지ㆍ보수하는 비용까지 고려해 진행하는 것이 전체적으로 건물과 관련된 비용을 절감하는 폭이 크다는 것을 고려하면 CM의 필요성을 이해할 수 있을 것이라 본다.

PM과 CM, 감리업무와 CM의 개념만큼 실제로 현장에서 헷갈려 하는 것이 바로 PM과 CM의 개념 차이이다. 사실 약칭으로 PM으로 불리는 용어는 두 가지의 의미가 있다. 먼저 Program Management의 PM과 Project Management의 PM이 바로 그것이다. 전자는 후자의 개념보다 상위 개념이며 여러 건의 프로젝트를 진행하는 경우 총괄 조정자 역할을 하는 업무가 전자인 Program Management이다. 실례로 많이 들고 있는 것이 바로 발전소 공사이다. 예를 들어 각 지역에 필요에 의해 국가 공기업이 각 지역의 조건에 부합하는 발전소(화력발전, 수력발전, 원자력발전 등) 공사를 진행하는 경우 각 발전소의 공사를 진행하는 용역이 Project Management라면 전체 발전소의 건설을 총괄 조정하고 진행하는 용역을 Program Management라고 이해하면 될 것이다. 사실 어떻게 보면 Project Management의 업무와 CM의 업무가 중첩되는 면이 있다고 보여진다. 이 때문에 혼란이 야기되는 것이다. 차이점이 있다면 학술적으로는 주로 건축 분야에 적용되는 것으로 한정하는 것이 CM이요, 연구 쪽이나 개발 쪽으로도 적용할 수 있는 개념이 바로 PM(Project Management)인 것이다. 통상 우리가 알고 있는 시행사(자신의 명의와 책임으로 건축 프로젝트를 기획하고 부지를 매입해 시공자를 선정한 후 분양까지 하는)의 경우에는 개념상 Project Mangement에 가까울 것이요 타인의 명의와 책임으로 진행되는 건축 프로젝트에 참여해 업무를 진행하고 건축주를 돕는 경우 개념상 CM에 가까울 것이다.

정비사업으로의 적용

부동산 경제 용어에 LCC(Life Cycle Cost)가 있다. ‘생애주기비용’쯤으로 번역된다. 이는 빌딩 등의 건축물을 기획, 설계, 건축하고 유지ㆍ관리하기 위해 소요되는 총비용을 말하는 것으로 공사 등을 포함하는 초기 비용과 그 후 유지ㆍ운영을 하는 데 소요되는 운용비용으로 나뉜다. 운용비는 관리비, 수선비, 해체 처리비 등을 말하며, 전체 비용 측면에서 보면 공사를 포함하는 초기 비용은 운용비용보다 매우 적은 편이다. 따라서 전항에서 감리와의 차이점 중 CM과의 차별성이 바로 기획, 설계 단계에서 전체적인 비용 절감을 진행하기 더 용이하다고 언급한바 있다.

문제는 정비사업의 경우 초기에 이를 적용하는 데 많은 어려움이 존재한다는 것이다. 사실 국가 경제적인 측면으로 보면 전체적으로 낭비되고 있는 비용은 천문학적 수준의 금액이 되리라 생각한다. 정비사업 진행 초기(가칭 추진위, 추진위)에 제대로 된 기획, 설계 업무를 진행할 수 있을까? 현실적으로는 정비구역 지정을 위해 진행하는 기본적인 설계를 맡아주는 설계업체가 있다는 것만으로 추진위에서는 고마운 것이 사실이다. 자금력과 공신력(법인화-조합)의 한계가 있기에 낮은 설계 보수와 짧은 설계 기간을 갖는 것이 대다수이다. 이러한 상태에서 구역 지정을 앞당기기 위해 무리한 일정 단축을 요청하는 것도 일상이다. 게다가 건축주인 정비사업 주체들은 건축, 특히 대규모 건축에 대해서는 문외한이 많고 진행 능력이 부족한 것도 사실이다. 이 때문에 기획 단계에서 해당 구역의 아이덴티티를 확립하고 이에 따른 설계 방향을 정한 후 향후의 유지ㆍ보수까지 아우르는 업무 진행을 할 수 없는 것이다. 지금 정비사업을 진행하여 건축을 하면 대부분의 기성세대는 이사를 가지 않는 한 신축된 아파트에서 평생을 살아야 할 것이다. 대부분의 조합이 최종 분담금의 증가로 어려움을 겪고 있는 상황에서 사업 초기에 전문적인 지식과 업무 경험을 갖춘 CM 업무를 진행할 수 있다면 조합 집행부와 조합원 간의 불신에 기초한 갈등 문제, 부적절한 설계안에 기반을 둔 업무 진행, 시공자의 일방적인 요구에 따른 사업 진행 문제, 일방적인 설계 변경으로 인한 공사비 증액 문제 등에서 많은 도움을 받을 수 있을 것이다. 한편 CM업계는 이제 초기 단계를 막 벗어나기 시작한 정비사업의 CM 용역을 책임감으로 안착시킬 필요가 있을 것이다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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