▲ 오학우 감정평가사. 주)하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장/아유경제 편집인

(한국 시간으로) 지난 9일 미국의 제45대 대통령이 결정되었다. 많은 이들의 예상을 깨고 아웃사이더인 도널드 트럼프가 대통령으로 당선되었고 당선자 말로는 브렉시트(Brexitㆍ영국의 유럽연합 탈퇴)의 몇 배에 달하는 충격을 가져올 것이라 호언장담하고 있으며, 한국 경제는 이미 수년간 활력을 잃고 비틀거리고 있는 상태에다가 최근 초유의 불미스러운 사태가 발생하여 전 국민이 집단 무력증에 빠져 있는 상황이다. 이 와중에 경제부총리 후보자가 한 말이 여리박빙(如履薄氷)이다. 이 말은 중국 시경(詩經)의 소민(小旻)에서 유래했다고 한다. 원래의 뜻은 ‘살얼음을 걷듯이 말과 행동을 조심하라’는 의미이지만 후보자는 백척간두의 위험에 처했다는 의미로 사용했다. 부동산시장에서는 2018년 ‘부동산 대란’이라는 흉흉한 말도 돌고 있는 중이다. 지면이 허락하는 대로 2015년 초부터 현재까지의 여러 상황을 복기하여 보므로 이해를 도와 각 조합이 내년을 대비한 참고 사항이 되기를 바라는 마음이다.

샤워실의 바보 - 급격한 온탕정책

2014년 여름 대출 규제 완화 - 돌이켜보면 2013년 엔저 효과에 영향을 받은 국내 경기 침체가 2014년까지 이어지면서 경제 활력은 소진되고 있었다. 당시 경제부총리는 경제 유발 효과가 가장 큰 건설 산업의 회복을 통하여 경제 활력을 되찾을 목적으로 부동산 대출 규제 완화(2014년 7월) 정책을 시행하기에 이르렀다. 담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 완화(소득 인정 범위 확대 포함)도 포함되었다. 당시 LTV는 수도권, 지방, 은행권, 비은행권으로 4분화되어 50~70%로 차등 적용되었는데 이를 일률적으로 70%로 하였으며, DTI는 은행권은 50~60%(서울은 50%, 경기ㆍ인천은 60%), 비은행권은 50~70%로 적용하던 것을 일률적으로 60%로 하되 소득 인정 범위를 추가 확대하였다. 더욱이 집단대출은 대출 규제 대상에 포함되지 않는다. 당시 가계부채는 1000조 원에 달했으며, 이때 국제적인 신용평가사인 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 한국의 가계대출 수준이 이미 높은 편이며, 규제 완화로 인하여 은행 리스크가 빠르게 확대될 것이고 한국의 신용등급에 부정적 영향을 끼치게 될 것이라는 경고하기에 이른다.

2014년 말 이른바 ‘부동산3법’ 시행 - 당시 부동산을 살리기 위해 씨름하던 정부는 야당의 반대를 극복하지 못하고 어정쩡한 부동산 법안을 제정하기에 이른다. 이른바 부동산3법의 시행이 그것이다. 내용은 ① 2007년 9월부터 시행되어 온 부동산 규제의 대표적인 정책인 분양가상한제를 제한적으로 시행한다는 내용이며, 이로 인해 민간택지에 한하여 2015년 4월 이후 입주자모집공고를 하는 단지부터 분양가상한제의 적용이 배제되었다. ② 2014년 말까지 유예되었던 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」의 시행이 2017년 말까지 관리처분인가를 신청하는 조합까지 유예되었다. 사실 재건축초과이익은 미래에 시행되지 않은 미실현이익에 대한 과세로서 실제보다 심리적인 부면에서 재건축사업에 부정적 영향을 끼치는 요소로 작용하여 왔다. ③ 「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 인해 재건축 조합원이 1주택 분양에서 3주택까지 분양 받을 수 있도록 해 현금청산 부담을 줄이고 투자자 입장에서도 투자가 용이하도록 촉진하는 효과가 발생하였다.

청약제도 완화, 과열의 시작

정부의 적극적인 부동산 부양책은 미국의 ‘제로금리’ 정책에 따른 한국의 초저금리 정책과 맞물리게 되면서 단기간에 효과를 발휘하기 시작한다. 여기에 2015년 3월 청약제도가 대폭 완화되었는데 세대주가 아닌 무주택 세대원도 국민주택 규모 등에 청약이 가능해졌으며, 순위제도 간소화하여 1ㆍ2순위도 1순위로 통합되었고 수도권 1순위도 가입 기간이 1년으로, 불입 회수도 12회로 줄어들게 되었다. 참고로 지방은 각각 6개월, 6회이다. 게다가 다주택보유자에 대한 청약 감점제도 폐지되었다. 이로 인해 실거래 건수가 증가하기 시작하고 인허가 물량과 분양 물량도 늘어나게 된다. 2015년도의 물량은 2001년부터 최근 15년간의 분양 및 인허가 물량에서 최대치(각기 76만, 52만 가구)를 기록하게 된다. 강남권 재건축 아파트 단지들도 힘을 내기 시작하면서 분양가가 고점을 경신하고 청약 경쟁도 뜨거워지기 시작했다. 이때 분양되었던 ▲‘삼성동센트럴아이파크’(상아3차ㆍ재건축)가 4000만 원 ▲‘반포센트럴푸르지오써밋’(삼호가든4차 재건축)이 4040만 원 ▲‘아크로리버파크’(신반포1차ㆍ재건축)가 4130만 원 ▲‘신반포자이’(반포한양ㆍ재건축)가 4457만 원으로 정점을 찍더니 ▲‘디에이치아너힐즈’(개포주공3단지ㆍ재건축)에서 주택도시보증공사의 보증 거부로 고분양가에 브레이크가 걸리게 되었다. 이와 더불어 청약 경쟁률은 수백 대 1까지 뛰게 되는데 이 과정에는 분양권 전매의 폭발적 증가가 존재한다. 2015년 상반기 통계로는 서울 시내 거래된 분양권 피(Pㆍ프리미엄)의 평균 금액은 3000만 원에 육박한다고 한다. 취득세도 없고 계약금 10%에 당첨만 되면 얻을 수 있는 가외 수입이니 그러할 만도 하다. 이는 건설사들의 밀어내기 분양을 초래하였고 전국적인 분양 붐을 가져왔다. 2015년도 소비자물가 상승률과 경제성장률 그리고 수출 감소 폭 등을 고려하여 본다면 지금의 한국 경제는 건설 경기로 버티는 중이라 해도 과언은 아닌 듯하다.

우려와 냉탕 정책의 실효

2015년 하반기부터는 공급과잉에 대한 경고가 생겨나기 시작하였는데 그 시작의 근거는 매매가격 상승률이 점점 낮아지고 있다는 것이었다. 물론 실제 계약률도 동반 하락 중이다. 지난 15년간의 평균 공급량은 연간 30만 가구였다. 인허가가 70만 건을 상회하니 2017년부터는 충격이 온다는 경고였다.

이러한 우려는 2015년 12월 대출 선진화 가이드라인이라는 금융 규제를 초래하게 된다. 그동안 담보 위주의 대출에서 탈피하여 차주의 상환 능력 범위 안에서 처음부터 원금을 나누어 갚도록 한다는 것이 골자였다. 다만 급격한 경색을 피하고자 집단대출과 일시적 2주택 처분용 등의 특별한 상황은 예외를 인정하였다. 대출 선진화 가이드라인 정책은 가계대출의 급격한 증가세를 진정시키고자 마련되었으며 어느 정도 효과를 낸 것은 사실이다. 2010년 비거치식 대출 비중이 6.4%에서 2015년 41%로 증가하여 제도 안착이 되었다고 볼 수 있다.

그런데 왜 실효되었다 할 수 있을까? 중요 원인으로는 오른다 오른다 하며 오르지 않는 미국의 금리와 이에 연동한 한국의 초저금리 지속이며 부동산 가격 역시 상승세를 멈추지 않는 것도 원인이다.

<다음 호에 계속>

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>