▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

1. 유찰된 각 입찰의 내용, 즉 입찰 방법(일반ㆍ제한ㆍ지명), 계약 방식(지분제ㆍ도급제), 보증금 등이 매 입찰 시마다 변경되었던 경우에도 3회 이상 유찰만 있으면 수의계약이 가능한지, 아니면 각 입찰의 내용을 동일하게 하여 3회 이상 유찰이 된 경우에만 수의계약이 가능한지 문제가 된다고 할 것입니다.

2. 이와 같은 의문을 갖게 되는 근본 이유는 2006년 8월 25일자 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정 및 국토교통부(이하 국토부) 고시 「정비사업의 시공자 선정기준」 제정 이전에는 도시정비법이 정관이 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있도록 정하고 있었고, 당시 표준정관에는 위와 같은 기준이 없었기에 ‘「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 국가계약법) 시행령」 제27조의 규정을 준용하여 수의계약 할 수 있다’고 규정하였는데, 국가계약법 시행령 제27조는 재공고입찰을 수의계약 조건으로 규정하고 있고, 재입찰은 보증금과 기한을 제외하고는 입찰 내용을 변경할 수 없도록 규정하였는 바, 이와 같은 정관 규정이 국토부 고시와 결합하여 3회의 유찰은 그 입찰 내용이 변경이 없어야 한다는 해석으로 이어진 때문입니다.

3. 현재까지 수의계약에 국가계약법을 준용하도록 하는 정관 규정을 두고 있는 조합이라면 ① 3회 유찰(입찰 내용이 달라도 무방함) 이후 마지막 3회 입찰과 동일한 내용의 재입찰을 진행한 후 수의계약을 체결하거나 ② 정관을 개정한 후 수의계약을 체결하는 것이 적법하다고 할 것이고, 정관에 국가계약법 준용 규정이 없는 조합이라면 유찰된 3회 입찰의 내용이 다르더라도 무방하며 재공고입찰 없이 수의계약을 할 수 있다고 봅니다.

4. 다만 최근 법제처에서는 “주택재개발사업의 시공자 선정을 위한 입찰이 3회 유찰되었으나, 각 입찰공고에서의 입찰 참가 자격이 모두 다른 경우에는 재개발사업을 시행하고자 하는 조합이 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항에 따라 시공자를 수의계약으로 선정할 수 없다”고 유권해석을 하였고, 위와 같은 법제처 유권해석은 법령상 그와 같이 해석할 뚜렷한 근거가 없는 사안에 대해서 조합과 시공자의 유착 고리를 차단하여 재개발 수주 경쟁으로 인한 각종 비리와 부조리를 근절하겠다는 사회ㆍ경제정책적 목적하에 엄격한 해석론을 펼친 것으로 이해 안 될 바 아니지만 사실상 무용한 절차의 반복을 강요함으로써 사업 지연을 피할 수 없다는 점에서 개인적으로 동의하지 않지만, 동일 사안이 소송으로 이어질 경우(수의계약 조건을 충족하지 않았는데 수의계약으로 시공자를 선정했다는 이유로 조합원 중 일부가 조합을 상대로 시공자선정총회 결의 무효 소송을 제기하거나, 시공자선정총회 개최 금지 임시 처분을 신청하는 경우) 위와 같은 법제처 유권해석이 법원의 판단에 영향을 미칠 개연성 역시 부정할 수 없는 바, 고려하여야 할 것입니다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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