▲ 오학우 감정평가사. 주)하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장/아유경제 편집인

지난 호에서는 2014년부터 시작된 부동산 경기의 인위적 부양과 이로 인한 부동산시장의 과열 현상을 복기하여 보았고 이번 호에서는 정부의 부동산 규제와 이에 따른 2017년 이후의 예상되는 상황을 생각해 보기로 한다.

‘핀포인트(pinpoint) 규제’의 등장

부동산 대출 선진화 가이드 정책(8ㆍ25 대책) 이후에도 일부 지역을 중심으로 청약 열기가 식지 않았다. 서울, 경기, 부산, 세종 등을 중심으로 청약시장의 과열이 지속되었고 강남권 재건축 시장을 중심으로 부동산 가격의 단기간 급등세가 지속되었다. 이에 정부는 행여 다른 지역으로 확산되는 경우의 악영향과 한국 경제가 비상 상태에 있다는 점 등을 고려하여 해당 지역에 대한 선별적 대응을 고려하기에 이른다. 내용으로는 ▲첫째, 청약 제도의 일부 지역에 대한 조정인데 조정 대상 지역(서울, 경기, 부산, 세종 등)에 전매제한 기간을 과열 정도에 따라 1년에서 소유권이전등기 시까지 연장하고, ▲둘째, 조정 대상 지역에 청약 시 일정한 조건을 갖춘 자를 청약 대상에서 제외하는데, 세대주가 아닌 자, 5년 내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자가 그 대상이다. ▲셋째, 과도한 투자수요 관리 측면이며 주택도시보증공사(HUG) 등을 통하여 중도금대출보증 요건을 강화하여 전체 분양가의 10% 이상을 납부 시 5% 추가 납부토록 하였다. 또한 조정 대상 지역에서는 청약 일정을 조정하여 1일 차에는 당해 지역이, 2일 차에는 기타 지역을 대상으로 청약토록 하여 1일 차에 청약이 완료되는 경우 접수를 생략토록 하였다. ▲넷째, 정비사업의 투명성을 강화하는 내용인데, 솔직히 표현하자면 필자는 뜬금없다는 생각을 했다. 왜 이 내용이 포함되었는지! 이 대책이 시행된 후 지금까지 나타난 효과는 강남권 등의 거래 위축과 더불어 당연한 일이겠지만 서울 비강남권 등으로의 풍선효과가 나타나고 있다. 또한 입주권 거래 자체에 대한 규제는 없으며 가격 상승에 대한 투기과열지구의 지정과 같은 규제가 없음으로 인하여 잠시 숨 고르기 측면으로 이해하는 시각도 있는 것이 사실이다.

왜 강남 재건축인가?

왜 이리 재건축 규제에는 강남권이라는 단어가 빠지지 않는 것일까? 그 이유는 강남권은 재건축과 관련하여서는 일종의 ‘독점적 위치’에 있기 때문이다. 1970~1980년대에 주로 개발된 강남권은 지금 시점에서 보면 노후한 주택이 매우 많다. 강남권의 신축 아파트 단지에 대한 목마름은 어제오늘의 일이 아니다. 유휴 토지가 있어야 신축이 가능한데 강남권은 그렇지 못하다. 대부분의 신축 아파트 공급은 재건축에 의존할 수밖에 없다. 교육환경 등을 포함한 독점적 지위는 비싼 부동산 가격을, 나아가 고분양가를 초래하였고 이는 다시 재건축 규제를 야기하였다. 그런데 이러한 규제는 그러한 독점적 지위의 공고화로 이어졌고, 이는 다시 고분양가를, 또다시 재건축 규제를 부르는 ‘악순환의 고리’를 형성하게 되었다.

2017년 전망과 2018년 부동산 대란설

한국건설산업연구원은 최근 2017년 주택 가격 전망치를 내놓으면서 내년 전국의 주택 매매가격과 전세가격이 각각 0.8%, 0.1% 하락할 것으로 내다보았다. 지속적인 정부의 부동산 규제 의지와 물량 공급의 증가로 인해 주택시장이 위축될 수 있는 것으로 판단하는 것 같다. 이 와중에도 강남권은 수요가 안정되어 있어 강보합을 보일 것으로 예상된다. 2017년 부동산시장에 영향을 미치는 변수 몇 가지는 다음과 같다. ▲첫째, 정부의 지속적인 부동산 규제책 ▲둘째, 입주 물량의 증가 ▲셋째, 대통령 선거 일정 등이다. 이 세 가지 요인 중에 대선 일정은 부동산시장에는 제한적인 영향을 미칠 수도 있다. 그 이유는 이번 대선의 이슈는 ‘고착화 우려가 있는 저성장 경제의 탈피’와 ‘고용 증가 문제’, ‘가계 가처분소득의 증가’, ‘천문학적인 가계부채의 연착륙 방안’ 등일 것으로 보이기에 그러하다. 상기 요인으로 인해 부동산시장과 건설 경기는 밝지 않을 것으로 예상된다.

최근 ‘2018년 부동산 대란설’이 돌고 있다. 감당할 수 없는 수준의 과다 공급으로 인하여 역전세난이 발생하고 집값이 폭락하며 어느 순간에 부동산 거품이 꺼지고 경제 위기가 닥칠 수 있다는 내용인데, 그 시기를 2018년으로 보고 있다는 것이다. 역전세난이 발생한다는 것은 실거주가 아닌 투자수요가 많다는 방증이며 일정 수준 이상의 과다 공급은 소유자가 전세입자를 구하지 못하고 전세가격 하락, 기존 주택의 급처분, 아파트 가격 하락의 시나리오가 그려지게 된다. 최악의 경우 경매로 나오게 되고, 가계부채 문제가 악화될 수 있다. 또 한 가지 근거는 금리 인상 문제이다. 최근 미국의 제45대 대통령으로 당선된 도널드 트럼프는 보호무역과 재정 지출 확대 정책을 펼 것으로 보이며 감세 정책을 공약으로 내세웠다. 이 중 재정 지출 확대와 감세 정책은 금리를 상승시키는 요인으로 작용하게 된다. 만일 한국에서도 가까운 시일 내에 금리가 인상된다면 6~7년 전에 겪었던 ‘하우스푸어’가 다시 발생할 가능성도 있다. 가처분소득은 줄거나 제자리인데 무리하여 장만한 아파트의 대출 이자가 늘고 원금 상환까지 하게 된다면 감당하기 어렵게 될 것이다. 나머지 요인은 부동산시장의 주기적인 침체 국면이 될 수 있다는 ‘주기설’에 근거하고 있다. ‘3저’에 기인하여 호경기였던 1988년 부동산 가격의 폭등, 1998년 국제통화기금(IMF) 외환위기로 인한 부동산 가격 폭락, DJ정부의 적극적인 부동산 규제 완화 정책과 이로 인한 부동산 가격의 재폭등, 2008년 서브프라임모기지 사태에 따른 부동산시장 침체, 저금리 정책 및 2014년 부동산 규제 완화 및 이로 인한 시장 과열, 그 다음이 2018년 대란이라는 것이다.

부디 이러한 불길한 예상이 빗나가기 바란다. 필자가 2회에 걸쳐서 2014년부터의 정책 변화와 부동산시장을 길게 언급한 것은 정책 실패(샤워실 바보의 재림)로 인한 폐해를 말하고자 한 것이며, 더욱이 다시 왜곡되고 있는 서울 재건축시장이 향후 부동산시장이 살아날 경우 과열의 불쏘시개로 작용하게 될 것이기에 특히 최근 구역 해제에 중점을 두고 있는 서울시는 안정적인 주택 공급이 가장 적절한 해법임을 잊지 않기를 바라는 마음이다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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