▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 처음 시행된 때는 2003년 7월 1일이다. 이 법은 체계상 여러 가지 사업을 한 그릇에 담아 놓은 법이라는 태생적 한계 속에서 십여 년의 세월이 흐르면서 정비사업의 부동산시장 공급자로서의 역할이 커짐에 따라 법률 정비에 대한 사회적 요구가 커지고, 시장 상황의 변화 및 갈등의 다원화ㆍ비대화가 맞물리면서 그때그때마다 임시방편 식으로 개정이 이루어져 왔다. 그런 의미에서 현재 추진 중인 전면 개정 작업(지난 8월 민홍철 의원 대표발의, 국회 계류 중)은 이전 개정과는 차원이 다를 것으로 보인다.

제안문에 따르면 제정 당시 88개 조 273개 항이었던 법조문이 현재는 117개 조 423개 항으로 비대해졌다. 이로 인해 현재의 도시정비법은 전문가들이 보기에도 개정이 지나치게 빈번하여 자칫 한눈을 팔다가는 옛 법을 적용하게 될 정도로 변화가 극심하다. 일반 국민 입장에서야 더욱 복잡할 것이다. 지금도 국회에는 도시정비법과 관련된 여러 개정안이 제안되고 있지만 이번 개정안은 도시정비법의 틀을 정비하여 단순화하고 정비하려는 특징이 있다할 것이며 개정안이 시행되는 경우에는 많은 절차상ㆍ내용상의 변화가 예상되니 각별한 관심이 있어야 할 것으로 생각된다.

이하에서는 전면 개정안에 담겨진 내용을 국회의 검토 보고서 내용을 참작하여 간략히 소개하고자 한다.

주요 내용

이번 개정안은 큰 틀에서 보면 세 가지 측면으로 이뤄져 있다고 한다. 첫째, 현재 시행되고 있는 도시정비법상의 6가지 사업을 3가지(▲주거환경개선사업ㆍ주거환경관리사업→주거환경개선사업으로 통폐합 ▲재개발사업ㆍ도시환경정비사업→재개발사업 ▲재건축사업→재건축사업)로 개편하여 가로주택정비사업은 별도의 특례법으로 떨어져 나가게 된다. 둘째, 정비사업을 실제로 추진하여 나가는 과정에서 종전자산평가, 현금청산 등 조합과 조합원 간 분쟁이 발생할 소지가 있는 조항에 대하여는 법상의 표현을 보다 명확하게 하고 구체화함으로써 향후 정비사업을 둘러싼 분쟁의 소지를 최소화하여 사업 추진을 원활하게 하려는 취지이다. 셋째, 문어체로 되어 지나치게 길거나 복잡한 법조문의 표현은 구절을 나누어 분리하거나보다 간결한 표현을 사용하여 규정하고, 조문의 성격에 따라 재배치함으로써 국민들이 알기 쉽게 이해하도록 돕기 위함이다.

조항 신설

신설되는 법 조항의 내용은 ▲기반시설의 기부채납 기준(안 제51조) - 과도한 기부채납을 제한하기 위하여 국토교통부 장관이 기부채납 운영기준을 고시하도록 함 ▲준공인가 등에 따른 정비구역의 해제(안 제84조) - 준공 후에는 지구단위계획으로 관리 ▲정비사업 지원 기구(안 제114조) - 정비사업에 전문성이 있는 공공기관으로 하여금 정비사업의 원활한 진행을 위해 지원할 수 있도록 함 ▲정비사업 관리 시스템 구축(안 제119조) - 정비사업의 효율적이고 투명한 관리를 위해 시ㆍ도지사가 정비사업 관리 시스템을 구축함 등이다.

조항 수정

수정되는 조항들은 ▲유사한 정비사업 통합(안 2조) ▲기본계획 수립 시 주민 의견 청취 절차 신설(안 제6조) ▲기본계획 수립 시 일반인이 열람 가능(안 제7조) ▲토지등소유자 2/3이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우 입안 제안 허용(안 제14조) ▲재개발사업 시 공급할 수 있는 건축물의 용도를 주택 및 부대복리시설 외에 일반 건축물로도 확대 적용(안 제23조) ▲종래 도시환경정비사업의 토지등소유자 방식은 ‘토지등소유자’가 20인 미만인 경우로 명시(안 제25조) ▲시공자, 기업형 임대사업자, 정비사업전문관리업자 선정 시 경쟁 입찰 방식을 원칙으로 하되, 예외적인 경우에는 수의계약도 허용(안 제29, 30, 32조) ▲「민법」상 성년 규정과 동일하게 20세에서 19세 이상의 자녀로 변경하고, 자녀의 분가 요건을 실거주지와 주민등록상 분가한 경우로 명확하게 함(안 제39조) ▲조합장이 대의원회의 의장이 되는 경우 조합장도 대의원으로 인정하므로 그동안 대의원 자격을 둘러싼 투표 가능여부에 대한 분쟁을 종결시킴(안 제42조) ▲총회의 일반 의결정족수를 신설하여 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 명문화함(안 제45조) ▲토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우 사업계획승인 시 토지 면적 1/2 이상의 동의 요건을 추가함, 사업시행인가 신청이 있는 경우 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 통보하도록 의무화하여 사업의 신속성을 제고함(안 제50조) ▲공공주택의 경우 ‘공공주택 특별법’에 따라 사업시행계획서를 작성하도록 함(안 제52조) ▲관계 행정기관장의 협의 의견을 들을 필요가 있는 경우 관계 행정기관의 장은 20일 이내에 협의 의견을 제출하여야 하며 그렇지 않은 경우에는 사업 절차의 신속을 위해 협의한 것으로 의제 처리하며 사업시행인가 시 공공주택 특별법상의 주택건설사업계획 승인도 의제 처리 사항에 포함됨(안 제57조) ▲정비계획으로 존치 또는 리모델링으로 계획된 경우에는 존치 건축물 소유자의 동의를 요구하지 않도록 함(안 제58조) ▲매도청구 시 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 준용하지 않고 필요한 절차는 정비사업의 특성을 반영하여 도시정비법에서 직접 규정하게 하므로 법체계의 정비와 토지, 건물 미동의자의 경우 매도청구와 관련된 법 근거를 명확하게 하였음(안 제64조) ▲그동안 평가 금액도 모르는 채 분양신청을 하는 데 대한 불만이 있었던 점을 고려해 조합원들에게 분양신청 공고 전에 종전자산평가 결과와 분양 대상자별 분담금 추산액을 알려주도록 하고, 분양 공고 시기를 사업시행인가 후 90일로 연장함. 사업시행 변경인가의 경우 세대수, 주택 규모가 달라진 경우에는 예외적으로 재분양신청을 허용하므로 보다 당시의 부동산 시장에 부합하는 관리처분이 가능해지고 조합원 간 갈등이 봉합될 가능성이 높아짐(안 제72조) ▲현금청산이라는 용어 자체를 ‘손실보상’으로 대체하고 손실보상 협의 개시 시점을 ‘분양신청 기간 종료일부터’로 확대 적용하도록 함. 협의 기간 종료 후 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기하도록 명문화하고 지연이자의 발생 시기 및 사유를 명확히 규정함(안 제73조) ▲재건축사업의 경우에 ‘소유한 주택 수의 범위 내에서’ 3주택 이하로 공급할 수 있도록 명확히 함(안 제76조) ▲정비구역 안에 기반시설 설치로 토지, 건축물이 수용된 자에 대한 우선매수청구권을 삭제함(안 제96조) ▲지자체마다 다르게 적용되어 왔고 정비사업 주체에게 많은 경제적 부담을 안기고 있었던 현황도로에 대한 유상 매입 사안과 대부료 지급에 대한 사안에 대하여는 사업시행자가 공공뿐만 아니라 민간인 경우에도 무상 양도되는 정비기반시설에 현황도로를 포함하도록 명확히 함, 정비사업으로 용도가 폐지되는 행정재산에 대한 대부료 면제 규정을 신설함(안 제97조) ▲분쟁 조정 대상을 대통령령으로 정하도록 하고 조정이 성립된 경우에는 재판상 화해의 효력을 부여하여 판결의 효력을 갖도록 함으로써 신속한 분쟁 종결이 가능해짐(안 제117조) ▲정비기금의 사용 목적에 ‘증축형 리모델링의 안전진단 비용 지원’을 추가함(안 제126조) 등이다.

조문의 분리 및 이동

▲기본계획 수립에 대한 내용을 1개 조 9개 항을 4개 조로 구분함(안 제4~7조) ▲현행 제4조(구역 지정)가 지나치게 많은 내용을 다루고 있어 6개의 조문으로 분리 규정함(안 제8~9, 14~17조) 등이 있다.

이상에서 살펴본 것처럼 이번 도시정비법 개정안은 법체계의 정비와 그동안 갈등을 초래해 왔던 민감한 사안들에 대하여 단순하고 명확히 조정하고자 한 것으로 판단된다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>