▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

주택단지가 아닌 지역에 토지만 소유한 자에게 조합원 자격을 부여한 재건축 조합 정관의 효력 및 해당 정관 개정 시 기존 조합설립동의를 철회할 수 있는지 여부.

1. 사실관계

가. ‘갑’ 구역은 주택단지인 구역과 주택단지가 아닌 구역이 혼재된 구역으로서, 주택단지 동의율과 별도로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제16조제3항에 의거, 주택단지가 아닌 구역의 토지 또는 건축물 소유자들의 3/4 이상의 동의를 받아 조합설립인가 처분을 받았다.

나. 그러나 위 주택단지가 아닌 구역의 토지 또는 건축물 소유자 중 일부가 자신들이 동의했던 것은 ‘주택단지가 아닌 구역 내에서 토지만 소유하고 있다고 하더라도 재건축 조합원 자격을 부여한다는 조합 정관’을 믿고 한 것인데, 조합설립인가 이후 위 내용을 삭제하는 것으로 정관 개정이 된 채로 조합설립 변경인가 처분이 이뤄졌으므로 자신들의 동의는 철회된 것이고 그에 따르면 조합설립 변경인가 동의율 충족이 안 되어 조합설립 변경인가 처분이 무효라고 소송을 제기하였다.

2. 법원의 판단

원고가 기존에 제출한 동의서를 조합설립 변경인가 처분 시 동의율 산정 근거로 할 수 있는지 여부.

가. 옛 도시정비법 제16조제3항은 ‘주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되는 경우 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 2/3 이상의 토지 소유자의 동의를 얻어야 한다’고 규정하고 있고, 옛 도시정비법 시행령 제26조제1항은 ‘법 제16조제3항의 규정에 의한 토지등소유자의 동의는 건설되는 건축물의 설계 개요, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, 비용 분담에 관한 사항과 조합 정관이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의한다’고 규정하고 있으며, 옛 도시정비법 제39조는 옛 도시정비법 제16조제3항의 규정에 의한 조합설립동의를 하지 아니한 자는 사업시행자의 매도청구권 행사의 상대방이 된다고 규정하고 있다. 위 각 규정의 취지는 주택재건축사업에서 구역 내 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자가 주택재건축사업에 동의하지 않는 경우 매도청구권 행사의 상대방이 되는 주택재건축사업에 중대한 이해관계를 갖게 되므로, 조합 설립에 대한 동의권을 부여하되, 위 토지 또는 건축물 소유자가 주택재건축사업의 개요와 비용, 조합 정관 등에 대한 정보를 기초로 동의권을 실질적으로 행사할 수 있게 하려는 것이다. 위와 같은 관계 법령의 취지에 비추어 보면, 주택재건축 조합으로서는 동의의 대상이 되는 조합 정관의 변경으로 당초 동의자가 예상하였던 권리관계에 중대한 변경이 있는 경우, 당초 변경 전 조합 정관에 대하여 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자로부터 조합 설립에 대한 동의서를 받았다고 하더라도, 그들에게 위와 같이 변경된 조합 정관의 내용을 알리고, 다시 동의를 받아야 한다.

나. 이 사건을 위 법리에 비추어 보건대, 앞서 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건 조합은 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자에게 조합원의 자격을 부여하는 내용의 조합 정관을 기초로 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자로부터 조합설립동의서를 받았다가, 그 후 이들을 조합원에서 제외하는 내용으로 정관을 변경하였음에도 변경된 조합 정관을 기초로 하여 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자로부터 다시 동의서를 받지 아니하였고, 피고는 정관 변경 전의 동의서를 기초로 조합설립동의율을 산정하였다. 이 사건 조합이 징구한 동의서에 옛 도시정비법 제2조제9호의 규정과 달리 위 사람들에게 조합원 자격을 부여함이 명시되어 있는 점을 고려하면 원고와 같이 정관의 변경으로 조합원의 자격에 변동이 생기는 토지 또는 건축물 소유자의 경우, 정관 변경 전에 조합설립동의서를 제출하였다고 하더라도 이를 정관 변경 후까지 조합 설립에 동의하는 의사였다고 추단하기 어렵다.

3. 검토

주택단지가 아닌 지역에 토지만 소유한 자 및 건축물만 소유한 자에게 조합설립동의를 위한 최고를 요함에도 불구하고, 동의 시에 조합원 자격은 부여되지 않는 모순에 대해서 여러 설이 있었지만 대법원 판례에 의거, 조합원 자격은 부여되지 않는 것으로 정리되었다. 다만 일선 현장에서는 위와 같은 내용을 모르고 마치 주택단지가 아닌 지역에 토지만 소유한 자에게도 조합원 자격을 부여하는 내용의 정관을 두고 있었는데, 이와 같은 정관 규정 역시 상위 규범인 도시정비법에 위배되어 그 효력이 인정되지 않는다고 봄이 타당할 것이다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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