▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

정비구역으로 지정된 지역에서는 정비계획에 적합하지 아니한 건축물이나 공작물의 설치를 제한하여 정비계획에 적합하지 아니한 건축 등으로 인한 분쟁을 예방하고 정비사업의 원활한 추진을 위해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제5조제1항 “정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다”고 규정하고, 도시정비법 시행령 제13조의4제1항에서는 이러한 행위허가의 대상에 관하여 “1. 건축물의 건축 등 : 「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 용도변경 2. 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치 3. 토지의 형질변경 : 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립 4. 토석의 채취 : 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제3호에 따른다. 5. 토지분할 6. 물건을 쌓아놓는 행위 : 이동이 용이하지 아니한 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위 7. 죽목의 벌채 및 식재”로 규정하고 있다. 시장ㆍ군수는 위 행위에 대한 허가를 하고자 하는 경우로서 시행자가 있는 경우에는 미리 그 시행자의 의견을 들어야 한다. 그리고, 위 규정에 따라 행위제한의 결과로 해당 정비구역 안에 있는 토지는 「소득세법 시행령」 제168조의14제1호에서 규정한 “토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”에 해당하게 된다.

이러한 행위제한에 대하여 예외조항이 있다. 도시정비법 제5조제2항에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항의 규정에 불구하고 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다. 1. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위, 2. 그 밖에 대통령령이 정하는 행위(동법 시행령 제13조의4제3항 법 제5조제2항제2호에서 “그 밖에 대통령령이 정하는 행위”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가의 대상이 아닌 것을 말한다. 1. 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 국토교통부령이 정하는 간이공작물의 설치 2. 경작을 위한 토지의 형질변경 3. 정비구역의 개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 손상하지 아니하는 범위 안에서의 토석의 채취 4. 정비구역 안에 존치하기로 결정된 대지 안에서 물건을 쌓아놓는 행위 5. 관상용 죽목의 임시식재(경작지에서의 임시식재를 제외한다). 

이러한 행위허가규정을 위반하는 경우 시장ㆍ군수는 위반자에 대하여 원상회복을 명할 수 있고, 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있다(도시정비법 제5조제4항). 한편, 위 제5조제1항의 규정을 위반하여 허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 거짓 그 밖에 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 행위를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금에 처한다(도시정비법 제85조제1호). 

이와 관련하여 정비구역 지정 전에 건축허가를 제한할 수 있는가 문제되었으나, 도시정비법은 제5조제5항에서 “국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위하여 제3조제3항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다. 1. 건축물의 건축 2. 토지의 분할”로 규정하고 있고, 동법 시행령 제13조의5에서 그 방법과 절차로 “① 법 제5조제7항에 따라 국토교통부장관, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 시ㆍ도지사라 한다), 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)이 행위를 제한하려는 때에는 제한 지역ㆍ제한 사유ㆍ제한 대상행위 및 제한 기간을 미리 고시하여야 한다.
② 제1항에 따라 행위를 제한하려는 자가 국토교통부장관인 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제106조에 따른 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장인 경우에는 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
③ 행위를 제한하려는 자가 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사인 경우에는 제2항에 따른 중앙도시계획위원회 또는 시ㆍ도 도시계획위원회의 심의 전에 미리 제한하려는 지역을 관할하는 시장ㆍ군수의 의견을 들어야 한다. 
④ 제1항에 따른 고시는 국토교통부장관이 하는 경우에는 관보에, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장이 하는 경우에는 해당 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법으로 한다. 
⑤ 법 제5조제7항에 따라 “행위가 제한된 지역에서 같은 항 각 호의 행위를 하려는 자는 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 한다”고 규정하고 있다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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