▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

1. 문제의 소재

가. 재건축 조합의 경우 조합설립인가 초기 단계에 미동의자를 상대로 매도청구 소송을 제기하여 소유권을 이전해오고, 애초 조합 설립에 동의했다고 하더라도 분양 미신청자의 경우 분양신청 기간 만료 후 현금청산 소송을 제기하여 소유권을 이전해 오게 된다.

나. 그렇게 되면 관리처분인가 후 이주 명도 대상은 분양 대상 조합원, 구역 내 세입자 등이라고 할 것인데, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서는 관리처분인가 고시가 떨어지면 점유 권원을 불문하고 구역 내 점유자 등의 사용ㆍ수익권이 정지되어서 구역 내 점유자 등은 점유 부동산을 사업시행자인 재건축 조합에게 인도하여야 한다는 결론이 판례로 확립되어 있는 바, 법률적 큰 분쟁은 없다고 할 것이다. 

다. 그러나 재개발 조합의 경우 강제 가입제에 따라서 조합 설립에 동의하지 않는다고 하여도 강제적으로 조합원으로 편입되는 관계로 분양신청 단계에서 미신청자 역시 더 많을 수밖에 없고, 도시정비법에 의거 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」을 준용하여 수용 절차를 통해서 소유권을 확보해 오게 되어 있으므로 주의를 요한다. 

2. 재개발 수용 절차의 경우 

가. 재건축 현금청산의 경우 정식 본안 소송 절차를 거쳐야 하므로 감정도 해야 하고, 1심 판결이 선고되더라도 항소, 상고 등을 통해서 최종적으로 소유권을 확보해 오는 과정은 사실상 지난하다.

나. 그에 반해서 재개발 수용재결의 경우 조합이 수용재결 신청을 하면 지방토지수용위원회에서 수용재결 결정을 내려주고 수용 개시 시점까지 조합 측에서 위 금액을 공탁하면 수용개시시점 기준으로 자동적으로 해당 부동산의 소유권이 조합으로 이전되기 때문에 조합 입장에서는 본안 소송의 경우보다 구역 내 부동산의 소유권을 조기에 확보할 수 있는 장점은 있다(물론 수용재결 이후에도 이의재결, 수용보상금 증액 소송 등이 가능하지만 위 분쟁 유형은 금액의 다과를 다투는 것일 뿐, 이미 소유권은 조합에게로 확보되어 있는 상태다). 

다. 지금까지는 수용재결의 경우 사업시행인가 후 분양신청 절차를 거쳐서 미분양신청자가 정해지면 보상계획 열람 공고를 하고, 협의 보상가 산정을 위한 감정평가 절차를 거쳐서 보상 협의를 진행하고, 협의가 결렬되면 수용재결 신청 등을 하는 절차를 거쳤다. 

라. 하지만 최근 법원에서는 재개발 수용재결의 경우 사업시행계획 수립 및 인가 고시 과정에서 토지보상법에서 규정하고 있는 대부분의 내용들이 반영되므로, 조합은 별도의 보상계획 열람 공고, 협의보상가 산정을 위한 감정평가 절차(물론 도시정비법 및 조합 정관에서 정하고 있는 기준이 있다면 그 기준은 준용되어야 할 것이다) 등이 요구되지 않는다고 하고 있는 바, 재개발 조합에서는 분양신청 절차 종료 후 바로 보상가 협의를 시작하고, 협의가 이뤄지지 않으면 수용재결 신청을 할 수 있는 것으로 해석하고 있다(반대로 말하면 현금청산대상자 입장에서는 별도의 토지보상법상 절차 없이도, 협의 기간 도과 내지 협의 불성립 등을 이유로 하여 사업시행자인 조합 측을 상대로 조속재결신청 청구 등을 할 수 있다는 것이다). 

3. 수용재결 절차의 중요성

가. 따라서 현금청산대상자 입장에서는 조속재결신청 청구권 행사 등을 통하여 조합 측을 압박할 유인이 생겼고, 반대로 조합 측에서는 수용 재결 절차 진행 과정에서 업무 혼선이 발생하여 신청 자체가 늦어질 경우 그로 인한 사업 지연 더 나아가 연 20%에 해당하는 지연이자 부담까지 지게 되는 바, 수용재결 업무의 중요성은 더욱 강조되었다고 할 것이다. 

나. 또한 재개발사업에서는 도시정비법 제49조에 의거 상가 세입자 등에 대해서는 영업손실보상 절차 등이 선행되지 않을 경우 인도를 구할 수 없도록 되어 있는 바, 이와 같은 부분에 대해서도 조합 및 조합이 계약한 수용재결업체는 주의를 기울여야 할 것이다. 

다. 참고로 수용 절차 관련해서도 주택인지, 상가인지, 소유자인지, 세입자인지 여부에 따라서 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비(이사비), 영업손실보상금(휴업, 폐업) 등 지급 대상과 그 지급 기준이 상이한 바, 꼼꼼한 검토를 요한다고 할 것이다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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