▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

2016년도에 발의되어 처리되지 않은 도시정비법 일부 개정안들을 살펴보면 그중 눈에 띄는 것이 ‘조합 설립 이후 일정한 요건을 갖추는 경우 조합 총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 법으로 강제하는 것’과 ‘정비기반시설 등에 대한 지원’이라 할 수 있다.

먼저 시공자의 선정 시기에 대해 살펴보면, 제안사유로 ‘현행 도시정비법은 조합설립인가 이후 조합 총회에서 시공자를 선정하고 있으나 공공지원을 시행하는 서울시의 경우 사업시행인가 이후에 시공자를 선정함에 따라 사업지연 등 사업추진에 어려움이 발생되고 있어, 많은 조합원들은 공공지원이 적용되는 경우에도 사업시행인가 이전에 시공자가 선정되는 것을 희망하고 있으므로 토지등소유자 과반수가 찬성하는 경우에는 시ㆍ 도 조례의 규정에도 불구하고 사업시행인가 전이라도 시공자를 선정할 수 있도록 하여 주민의 자율적 선택권을 보장하고, 신속하게 사업이 추진될 수 있도록 제도를 개편하려는 것이다’라고 명시하고 있다.

정비사업은 사업지의 사업성이 사업의 진척도를 좌우하고, 토지등소유자들 간의 갈등을 해소하는 가늠자가 되는 것은 여타 수많은 사업지에서 증명하고 있다. 따라서 사업의 진척도를 좌우하는 시공자의 선정이야말로 토지등소유자들에게는 희망의 등불이 될 수 있다.

정비사업지의 시공자는 건물을 신축하는 것뿐만 아니라 사업 초기부터 정비사업지에 필요한 자금을 조달하는 역할도 하기 때문에 사업시행자와 토지등소유자들의 입장에서 보면 시공자의 위치는 절대적이라 할 수 있다. 더군다나 주택시장의 침체는 금융기관과 시공자를 거대한 공룡으로 만들어 버려 사업시행자는 시공자로부터 자금을 조달 받아야만 하는 수요자로 전락되었다.

그런데도 공공이 초기에 필요한 일부 자금을 지원한다는 것을 이유로 공공관리를 내세워 시공자의 선정 시기를 사업시행인가 이후로 늦추는 것은 정비사업을 정확하게 이해하지 못한 탁상공론적인 행정이라 할 수 있다. 대표적으로 정비계획이 수립되고 조합이 설립되면 토지등소유자들의 재산권 행사는 제한이 따르고, 재건축 사업지의 경우에는 매도청구 소송을 통해 소유권을 이전해야 하는 상황이 도래한다. 하지만 지급할 자금을 확보하지 못한 조합이 동의하지 않은 토지등소유자들의 재산권을 장기간 제한하다 보니 갈등은 증폭되고, 사업 지연의 악순환이 반복되는 것이다.

심지어 사업비 등을 포함하여 사업 진행에 필요한 제반 경비를 대여해야 하는 시공자조차 금융기관으로부터의 자금조달의 어려움과 정부의 통제 등을 이유로 약속된 자금을 제때 대여하지 않아 사업을 정상적으로 진행하지도 못하는 사업지에 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하라는 것은 사업을 방치하라는 것과 같다.

그러므로 의무적으로 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하라는 것은 정비사업의 특성을 망각한 처사이다. 따라서 사업의 유형 및 방식 등을 떠나 시공자의 선정 시기는 조합 설립 이후 조합원들의 자율적인 판단에 따라 선정하도록 의무화하여야 한다. 다만, 시공자를 선정할 때 선정요건을 공공에 따라 차이를 두는 것은 무방하다 할 것이다.

다음은 정비기반 시설 등에 대한 지원이다. 제안 사유에서 ‘현행법상 정비기반시설 등에 따른 공동이용시설의 건설에 소요되는 비용의 일부에 대해 지원을 가능하도록 규정하고 있으나 재개발사업의 경우 사업시행자가 공공 또는 주택공사 등이 단독으로 시행하는 경우에만 우선 지원할 수 있도록 한정하고 있어 제도적 실효성이 제한적인 상황이므로 단독으로 시행하지 않는 경우에도 공동이용시설의 건설에 소요되는 비용의 일부도 지원할 수 있도록 하여 도시 기능을 회복하고 주거환경이 불량한 지역의 정비가 조속히 이뤄지도록 하려는 것이다’라고 명시하고 있다.

최근 정비사업은 사업의 유형을 불문하고 공공성이 강조되고 있으며, 극히 제한적인 공동주택단지를 제외하고 대부분의 사업지가 영세한 낙후지역이라는 사실을 반영할 경우 정비기반시설 등에 대한 지원은 모든 정비사업지에 적용되어야 할 것이다. 하지만 법적상한용적률을 적용받기 위해서는 정비계획용적률과 법적상한용적률과의 차이에서 발생하는 용적률을 만회하기 위해 사업시행자는 과다한 정비기반시설을 기부채납하고, 설치에 따른 모든 비용을 원인자부담이라는 명분하에 전적으로 사업시행자가 부담하는 시스템을 적용하는 공공이 대부분이고 보면, 사업시행자는 사업을 진행하기 위해 사업성과 관계없이 정비기반시설의 설치에 따른 비용을 부담해야 하는 것이다.

그러므로 정비기반시설에 대한 사업시행자의 부담은 최소한에 국한되어야 하며, 정부나 공공이 일정 비율을 의무적으로 부담하도록 규정화하여야 한다. 일례로 정비계획용적률을 법적상한용적률에 근접하도록 강제화하고, 정비기반시설 설치 등에 대한 비율이 법적상한용적률을 넘어서는 경우 그 부분에 대한 부분은 정부나 공공이 부담하거나 추가로 용적률 인센티브를 적용하여야 한다는 것이다.

지금까지 국회에 계류 중인 도시정비법의 일부 개정안 중 원만한 사업 진행과 정비사업지의 사업성과 관련된 부분에 대해 살펴보았다. 그리고 원만한 사업 진행을 위해서는 시공자 선정 시기를 조합 설립 이후로 강제하여야 하고, 사업성과 관련된 정비기반시설에 대한 부분은 사업시행자와 정부나 공공이 의무를 분담하여야 한다는 것을 강조하였다.

이러한 가운데도 정부는 주택시장의 안정화를 위해 금융기관을 통해 모든 문제를 해결하려는 자세를 견지하고 있다. 따라서 정부는 사업시행자가 사업을 정상적으로 진행시키기 위해 필요한 것이 무엇인가 그리고 사업성을 제고시킬 수 있는 방법이 무엇인가를 강구하여 주택시장에 적용하여야 한다는 것이다. 이를 위해 일부 개정안 중 시공자 선정 시기에 관한 부분은 원안대로, 정비기반시설과 관련된 부분은 대폭 수정하여 모든 사업지에 적용될 수 있도록 강제하여야 한다.

결론적으로 정비사업은 토지등소유자의 희망과 사업지의 사업성에 의해 좌우되는 것인 바, 법 적용상 악폐를 가져오는 규정의 개정이 선행되어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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