▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

1. 주택재개발정비사업의 경우 조합과 현금청산대상자 사이에 청산 금액에 관한 협의가 성립하지 않을 경우에 어떤 방법으로 청산을 할 것인지 문제가 된다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법」제47조와 같은 법 시행령 제48조에서 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하되, 청산 금액은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의하여 산정한다고 정하고 있을 뿐, 그들 사이에 청산 금액에 관한 협의가 성립하지 않았을 경우에 관한 규정은 따로 두고 있지 않다. 그리고 같은 법 제38조, 제40조제1항은 사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」 제3조의 규정에 의한 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있고, 이 경우 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다고 정하고 있다. 한편 토지보상법 제67조제1항은 재결에 의한 보상액 산정은 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다고 정하고 있다.

따라서 위 규정들에 의하면, 도시정비법의 주택재개발사업에서 현금청산대상자들에 대한 청산금은 재개발 조합과 현금청산대상자가 협의에 의해 금액을 정하되, 협의가 성립하지 않을 때에는 조합은 토지보상법에 따라 토지수용위원회의 재결에 의하여 현금청산대상자들의 토지 등의 소유권을 취득할 수 있다.

이 경우 현금청산자에 대한 가격산정의 기준일을 언제로 볼 것인지 문제되고 있는데, 이에 관하여 대법원 2016년 12월 15일 선고 2015두51309 판결에서는 “도시정비법령은 수용보상금의 가격산정기준일에 관한 규정을 두고 있지 않으므로 현금청산대상자들의 토지 등에 대한 수용보상금은 토지보상법 제67조제1항에 따라 토지 등의 수용재결일 가격을 기준으로 산정하여야 한다”고 판시하여 재개발사업에 있어서 현금청산자에 대한 가격산정기준일을 명확히 하였다.

2. 한편, 도시정비법에 따라 설립된 재개발 조합의 정관이나 관리처분계획에서 조합이 조합원들에게 ‘분양신청 기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것’을 요구하면서 ‘그 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다’고 정한 경우가 많이 있는데, 이러한 규정을 어떤 의미로 해석할 것인지에 관하여 대법원 2016년 12월 15일 선고 2015두51309 판결에서는 “이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이다. 위와 같은 내용을 정한 정관이나 관리처분계획은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 분양계약 체결 의무를 위반하여 분양계약을 체결하지 않은 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이다”로 해석하고 있다.

그 외에도 재개발 조합의 조합원이 현금청산자로서 재결신청을 할 경우에는 재개발 조합으로서는 현금청산자의 지위로 된 조합원에 대하여 토지보상법상의 협의 절차 없이 수용절차로 진행될 수 있다고 보아야 할 것이므로, 현금청산자의 재결신청이 있을 경우 곧바로 수용 절차(재결신청의 청구를 받은 날로부터 60일 이내, 토지보상법 제30조제2항)를 진행하여야 함이 타당하다고 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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