▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

요즈음 재건축을 추진하는 단지를 방문하여 보면 십중팔구 대화 주제는 재건축 초과이익 부과의 회피 가능성 여부이다. 재건축 구역마다 상황도 다르고 여건도 다르며, 무엇보다 조합장의 판단도 다르다. 업무의 진행단계가 재건축 부담금 부과 시기 회피 여부가 아슬아슬한 어느 구역은 용감하게 업무를 추진하여 돌파하려는 분들도 계시고, 무리하여 업무를 추진하다가 부작용이 날 수 있으니 아예 받아들이고 꼼꼼하게 업무를 진행하려 하는 곳도 있는 것 같다. 일전에도 이를 위하여 관리처분신청을 속도전으로 진행하다가 몇몇 조합들은 실제로 관리처분의 효력에 대한 소송을 겪는 등 부작용이 있었던 바, 어느 쪽이던 신중한 업무 진행은 필수요소라 할 것이다. 사실 여기에는 일종의 공포 마케팅도 한몫을 하는 것도 같다. 무슨 이야기인가 하니 재건축 초과이익에 관한 관련 규정을 세심히 살피지 못하고 ‘재건축 초과이익 = 재건축 개발이익’으로 짐작하여 예상 부담금을 산정하고 있는 사례들을 자주 보게 된다. 이로 인해 잘못 추정된 재건축 부담금은 언론에 회자되기도 하며 이 금액을 보고 아연실색하는 분들이 있다는 것이다. 필자는 지난 호에서 재건축초과이익환수제도가 이미 위헌판결을 받은 토지초과이득세 제도와 유사성이 있다는 점을 지적한바 있다. 실제로 토지초과이득세는 한 차례 헌법불합치 판정을 받고 대대적인 수술에 들어갔고 이 때 추가 변경된 제도들이 오늘날 재건축초과이익환수제도의 밑거름이 된 것으로 판단이 된다. 이번 호에서는 지면이 허락하는 대로 재건축 초과이익에 대한 부담금의 산정 방법과 문제점을 살펴보고자 한다.

용어의 이해 및 산정방법

먼저 재건축 초과이익은 무엇을 말하는 것일까? 재건축 개발이익과 어떤 차이가 있는 것일까? 초과이익이라 함은 무언가를 초과하여 발생한 이익을 의미할 것이다. 재건축사업을 진행하여 조합원들에게 귀속되는 주택의 가격 중 사업기간 중 전국적 또는 재건축사업이 진행되는 시군구의 주택가격 상승분을 공제한 나머지 가격 상승분 중 사업비용을 공제한 부분을 말하는 것이다. 재건축 개발이익과의 차이점은 개발이익은 초과이익에서처럼 어떤 기간 중의 자연 상승분을 배제하지 않은 특정시점에서의 이익이라는 점이다. 따라서 이를 이해하면 기본 개념을 잘못 이해하면 다른 결과를 낳는다는 점을 알 수 있다.

개념의 차이를 이해하였으므로 이제 부과기준을 살펴보도록 하자. 먼저 이 제도는 사업시행인가 이후 예정액을 산정하고 납부의무자(조합 또는 조합원)가 사전 납부를 원하는 경우 이를 인용하고 아닌 경우에는 준공시점에 확정 금액을 결정하여 부과, 통지하는 구조로 되어 있다. 이렇게 진행하여야 하는 이유는 무엇일까? 이는 분양 가격의 변동성이 있기 때문이다. 부동산 가격이므로 준공시점의 주택가격을 사업시행인가 시점에는 결정할 수 없는 구조로 되어 있기에 예정액을 부과하게 되는 것이다. 그러면 예정액을 어떤 구조로 결정을 하는 것일까? 기본 구도는 사업종료 시점의 추정되는 분양수입에서 사업비용과 조합원들의 애초의 주택가격 그리고 이 주택가격의 상승분에 대한 금액을 공제하는 구조이다.

종료 시점의 가격은 조합원이 분양받는 주택가격과 나머지 일반분양에 공급되는 주택가격이 서로 다르다는 점에 유의하여야 하지만 사실 빨리 잡아도 4~5년 이후의 주택가격을 추정하는 것은 무리가 있기에 향후에 정산이 일어날 수밖에 없을 것이다. 종료 시점의 가격이 산정되었으면 이제 비용부면에 대하여 알아보도록 하자. 개시되는 시점의 주택가격은 조합원들 소유의 주택가격의 총합을 말하는 것으로 어느 시점에서의 가격인가가 중요하다. 해당 법률에 의한 시점은 당해 주택재건축사업을 위하여 최초로 추진위원회가 승인된 시점으로 한다. 여기에서 유의할 점은 만일 사정상 해당 재건축 조합의 추진위원회 승인일이 오래된 편이라면 준공(예상)시점으로부터 10년이 경과하였는지의 여부를 확인하여야 한다. 이는 한정 없는 기간을 정하여 그 기간의 주택상승분에 해당하는 금액을 공제해 주지는 않겠다는 의미이다. 마치 세법상 소득공제 한도나 세액공제 한도를 설정하는 것과 유사한 논리이다. 이러한 경우에는 준공(예상)시점으로부터 10년이 경과하지 않는 날까지의 시점을 정하여 그 시점의 조합원 소유의 주택가격 총액을 산정하여야 한다. 이 경우에 개시시점의 주택가격을 산정 시 공시된 부과 대상 주택공시가격이 기준이 된다는 점도 유의하여야 한다. 

이제 정상주택가격 상승분에 대하여 알아보자. 법률상에는 고시되는 1년 만기 정기예금 평균이자율과 당해 재건축 사업장이 소재하는 시, 군, 자치구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용하여 구하도록 되어 있다. 이와 관련하여 국토교통부는 KB국민은행에서 매월 조사, 발표하는 시군구별 주택매매가격지수를 인용하도록 하고 있다. 또한 정기예금 이자율은 통계청장의 승인을 받아 한국은행이 작성한 통계자료인 예금은행 가중평균 수신금리 중 정기예금 6개월~1년 미만의 연이율을 적용하여 산정하여야 한다. 다음으로는 사업비용과 관련하여 살펴보면 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비, 각종 제세공과금 그리고 조합이 토지 등을 국가 또는 지자체에 제공하거나 기부한 경우 그 토지 가액 등이 있는데 용적률완화를 받지 아니한 임대주택의 경우에 그 토지가액을 합을 말한다. 향후 정산 시에는 공사비~그 밖의 경비의 경우 외부감사에 관한 법률에 따라 회계감사를 받은 후의 계약서, 금융 및 세금 납부 자료 등을 제출하여야 한다.

상기 과정을 통하여 산정된 재건축 초과이익의 환수금액은 국토교통부장관에게 예정액 산정 자료로 제출되어야 하고 제출받은 일자로 30일 이내에 부과기준과 예정액을 통지하여야 한다. 이후 1차 납부의무자(조합)는 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등을 고려하여 재건축 부담금 예정액의 조합원별 납부액을 관리처분 계획에 명시하여야 한다. 이후 종료 시점 이후에 정산하여 부과, 납부하도록 되어 있다.

이상 간략하게 절차를 살펴보았다. 그러나 이 과정 중에 원활한 관리처분을 위하여 법 구조상 향후 추정금액을 예상하여 산정되는 재건축 초과이익에 대한 환수금액을 많이 나오도록 결정지으려는 납부의무자(조합)가 있을까? 그리고 만일 우려대로 환수에 관한 당해 법률이 시행되어 향후 종료시점에 정산되는 경우 국토교통부 장관이 시행령에 따라 지정하는 가격조사기관 2곳의 산술평균한 금액과 차이가 많이 발생하는 경우 과다하게 부과되는 환수금에 대하여 조세 저항이 있지는 않을까? 또한 제도상 부과시점에 최초의 조합원이 제3자에게 매도하게 되었다면 원래 발생한 프리미엄은 최초의 조합원에게 귀속되었을 것인데도 종료시점의 소유자가 환수금을 부담하여야 하는 납득 못 할 상황이 발생하게 되기도 한다. 이는 당해 법률 자체가 미실현이익에 대한 부과라는 태생적인 한계를 지니고 있음에 기인하는 것이다. 그렇지 않아도 침체가 예상되는 부동산 시장에 합리적 정책 결정을 기대하여 본다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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