▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

1. 공유자에 관한 동의자 수의 산정에 관하여 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 시행령 제28조제1항가호에서 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 또는 가로주택정비사업의 경우에는 ‘가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 도시환경정비구역의 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다’라고 규정하고 있고, 주택재건축사업의 경우 ‘가. 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정할 것’이라고 규정하고 있다. 따라서 도시정비법 제16조제3항에 따라 토지 또는 건축물 소유자의 동의율을 산정함에 있어서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우 그 토지 또는 건축물의 소유자가 조합 설립에 동의한 것으로 보기 위해서는 그 공유자 전원의 동의로 선인됨 대표자가 조합 설립에 동의하거나 대표자의 선임없이 공유자 전원이 조합 설립에 동의할 것으로 요하고, 그 중 일부만이 조합 설립에 관하여 동의한 경우에는 유효한 조합 설립의 동의가 있다고 볼 수 없다 할 것이다(대법원 2017년 2월 3일 선고 2015두50283 판결 참조).

2. 여기서 공유자의 1인이 소재 불명자가 있는 경우 이를 어떻게 처리할 것인지가 문제가 된다. 이에 관하여 대법원 2017년 2월 3일 선고 2015두50283 판결에서는 “도시정비법 시행령 제29조제1항제4호는 ‘토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것’을 규정하고 있는데, 의사 확인이 어려운 토지 또는 건축물 소유자를 조합 설립 동의 등의 절차에서 동의 대상자에서 제외함으로써 사업진행을 원활하게 하려는 것이다(대법원 2014년 5월 29일 선고 2012두11041 판결 참조). 그런데, 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 앞서본 바와 같이 유효한 조합 설립 동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독소유자와 다르지 아니하므로, 공유자의 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립동의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유자의 수에서 제외하여야 한다”고 판결하였다.

3. 따라서 조합 설립을 위한 공유자의 동의 방법은 전체 공유자들의 동의를 득하거나 공유자 전원의 동의로 선인됨 대표자의 동의를 득하여야 할 것이고, 공유자 중의 일부가 소재불명자인 경우 조합 설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유자의 수에서 제외하여야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>