▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

1. 종전자산평가를 위한 감정평가 시점은 ‘사업시행인가 고시일’이고, 매도청구 시의 시가감정 평가 시점은 조합과 현금청산자 간의 매매계약이 성립한 시점이다. 또한 종전자산평가는 조합원의 분담금을 결정하는 기준을 정하기 위한 감정평가인 반면, 매도청구 시의 시가감정은 현금청산자들의 자산의 적정한 시가보상을 위한 평가이다.

2. 재건축 조합의 경우, 현금청산자는 크게 세 가지 경우에 발생하며, 각 매매계약이 성립한 시점(감정평가 시점 내지 현금청산금 지급 의무 시점)은 아래와 같다. 

첫째, 조합의 설립에 동의하지 않는 경우 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 법 제39조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의하여 조합 설립 동의 여부에 대한 최고 도달 시점으로부터 2개월 후. 

둘째, 분양신청을 하지 않는 경우 도시정비법 제47조에 의하여 분양신청기간 만료일 다음날.

셋째, 분양계약을 체결하지 않는 경우 채무자 조합 정관 제43조제5항, 제4항에 의하여 분양계약 체결기간 만료일 다음날이 각 시가감정 평가 기준이다.

그 외에 재건축사업의 경우 도시정비법 제39조제2호에 의하여 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하는 경우 매도청구권 행사의 의사 표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다.

3. 결국 조합의 현금청산자들에 대한 매도청구를 위한 시가감정은 각 경우마다 감정 시점도 다르고, 개발이익을 포함한 적정한 시가보상을 해주기 위한 것인 반면, 종전자산평가는 조합원들의 종전자산을 형평성에 어긋나지 않게 하기 위하여 법에서 ‘사업시행인가 고시일’로 일률적으로 감정시점을 지정하고 있으며, 시가감정과 같이 개발이익이 반영되어야 한다는 기준도 없는 바, 현금청산자들에 대한 시가감정평가와 종전자산평가는 그 목적 및 감정시점, 개발이익 반영 여부에 차이가 있어 완전히 다른 감정평가이며, 결국 매도청구 시 감정평가에 관한 판례를 관리처분계획상 종전자산평가에 관한 사안에 원용할 수는 없다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>