▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

사업시행자는 사업을 영위해 나가기 위한 자금이 필요하고, 대부분 필요한 자금은 외부로부터 충당하는 추세이며, 일부 공공은 일정단계까지 공공이 자금을 지원한다 하지만, 이는 정비사업을 정상적으로 운영하기에는 턱없이 부족하다 할 것이다. 그리고 정비사업의 침체현상이 지속되다보니 자금을 조달하는 역할자가 시공자에서 은행으로 바뀌게 되었다 할 것이다.

조합이 살아 움직이기 위해서는 사업을 운영할 수 있는 자금이 있어야 하고, 자금을 대여하는 자가 시공자이고 보면 시공자의 위치는 절대적이라 할 수 있다. 그런데 일부 시공자는 이를 악용하여 정비사업지의 시공자로 선정되기 전에 온갖 감언이설로 토지등소유자들을 현혹시켜 선정되고 나서는 언제 그랬냐는 듯이 안면을 몰수하는 상황이 비일비재하다.

그리고 정부(국회 포함)가 부동산정책에 있어 일관성을 결여하고, 사업시행자나 시공자를 통제하는 수단으로 자금대여측면에서 접근하다보니 시공자보다 더한 강자는 금융기관이라 할 수 있다. 금융기관은 부동산시장의 절벽현상을 악용하여 과도한 금리를 적용하고, 정부는 금융기관을 부추겨 정비사업지를 통제하는 수단으로 활용하다보니 금융기관은 무소불위의 권한을 갖게 되었다 할 것이다.

금융기관의 권한 강화는 부동산시장을 관리하는 수단을 넘어 금융기관만을 살찌우는 양상이 되었고, 그 와중에 정비사업지는 과도한 금리를 부담하면서라도 금융기관을 선정하여 사업을 진행하지 않을 수 없는 상황이 되었다 할 것이다. 그런데 정부는 금융기관을 사업을 활성화시킬 수 있는 수단으로 활용하는 것이 아니라 사업시행자를 통제하는 수단으로 이용함으로 인해 정비사업지의 사업성은 더욱 악화되고 있다 할 것이다.

일부 공공은 이런 폐단 등을 인지하고 공공이 운영자금 등을 지원하기도 하나 이도 정비사업을 정상화시키기에는 턱없이 부족하다 할 것이므로, 정비사업이 정상적으로 영위해 나갈 수 있는 효율적인 자금시스템을 구축하여야 한다. 시공자는 사업을 진행하기 위해 수주를 하고, 그 수주에 대해서는 책임을 져야 한다. 그런데 수주만 하고 정비사업지를 방치하는 것은 무책임하다 할 것이다. 이에 시공자는 사업시행자가 사업을 영위해 나갈 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 하여야 한다.

정비사업이 정상적으로 운영되기 위해서는 자금의 확보가 필요불가결한 요건이지만, 우리가 자주 간과해서는 안되는 것이 사업성이다. 정비사업은 사업의 특성상 토지등소유자들의 지지가 절대적이다. 그런데 사업성이 낮아 소유자들이 부담하는 돈이 많은 경우 갈등은 증폭되고, 이로 인해 사업은 지연될 수 밖에 없다 할 것이다. 따라서 사업성을 제고하는 것이 자금을 쉽게 조달할 수 있는 가장 확실한 방법이라 할 수 있다.

일례로 정비사업지의 사업성이 비례율 기준으로 100% 이상 된다면 최근 부동산시장 상황을 고려할 때 모든 시공자들이 해당 사업지에 관심을 가질 수 밖에 없고, 해당 사업지의 토지등소유자들도 각자의 재산가치가 잠식되지 않는 사업성에 대해 호감을 표시하게 될 것이다. 그리고 이런 사업지에 시공자들이 관심을 갖는 것은 너무도 당연한 결과라 할 것이다. 그런데 우리는 단순하게 사업성이 좋으면 자금조달이 쉽게 될 것이라 확신하지만 이보다 더 중요한 것은 조달된 사업비에 대한 금리라 할 것이다.

최근 정부의 금융정책에 편승하여 정비사업지에 자금을 대출할 금융기관이 적다보니 사업비에 대한 대출금리는 지속적으로 상승하고 있고, 심지어 선정된 금융기관조차 인상된 금리로의 조정을 요청하는 상황이 발생하고 있다.

그런데 정부는 부동산시장이 일시적으로 과열되는 상황이 발생하자 이제까지 시행한 정책들의 효과로 인한 일부 부작용이 발생하는 상황을 잘못 판단하고 주택시장을 송두리째 훼손하는 정책을 강구하여 시행하였던 것이다. 그 중에서도 가장 파괴력이 강한 것이 전매기간 제한이라 할 것이다.

정비사업은 살아 움직여야 사업을 영위해 나갈 수 있는 것이며 이를 위해 사업시행자는 사업성을 제고하고 낮은 금리를 적용받는 금융기관을 선정해야 한다. 그런 의미에서 수많은 산고 끝에 안정화되어가던 주택시장을 송두리째 뒤흔들어 버린 11ㆍ3 정책은 우리에게 주는 교훈이 많다 할 것이다.

정비사업은 돈이 돌아야 사업이 정상화되어 살아 움직이게 된다. 그런데 정부가 돈줄을 쥐는 정책을 지속적으로 시행한다면 주택시장은 회복되지 않을 것이다. 따라서 정부도 주택시장을 활성화하기 위해 금리를 안정시키고, 사업성을 제고할 수 있도록 각종 규제를 폐지 또는 완화하여야 하는 것이다. 그럴 때 비로소 정비사업지의 토지등소유자들은 사업이 조기에 완료되기를 희망하게 되고 사업은 정상화된다 할 것이다.

결론적으로 정비사업이 살아 움직이기 위해서는 각종 규제를 폐지 또는 완화하여야 하면서 주택시장은 시장논리에 맡겨야 한다. 이에 사업시행자는 해당 사업지의 사업성 제고를 위해 몰두하게 될 것이며, 사업성이 좋은 사업지는 시공자들도 관심을 갖게 되고, 금융기관은 리스크가 적은 해당사업지에 낮은 금리를 적용하여 자금을 대출하게 될 것이다.

사업이 살아 움직이기 위해 정부가 해야 할 역할과 사업시행자가 해야 할 역할이 있게 되며, 정부는 금융기관을 정비사업지를 통제하는 수단으로 사용하는 것을 최대한 자제하고, 사업시행자는 정비사업을 지속해야 할 필요성 등을 찾아 토지등소유자들과 함께 사업을 영위해 나가는 자세를 견지하여야 한다. 그러면 정비사업은 생물처럼 살아 움직이면서 스스로 조절하는 기능을 하게 되고, 정부는 조합이나 추진위원회의 취소 등에 따른 매몰비용을 최소화할 수 있어 상호 이익되는 시스템이 구축되어질 것이다.

따라서 정비사업이 살아 움직이기 위해서는 원활하게 자금이 조달되어야 하며, 그 역할은 정부가 하는 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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