▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

되돌아보면 주택시장은 작년 11ㆍ3 부동산 정책이 발표된 시점을 기준으로 ‘온냉탕을 넘나들던 부동산시장이 다시 급랭하였다’로 일괄되어진다. 작년 11ㆍ3 부동산 정책이 발표되기 전에는 강남권을 포함한 일부 지역에서 주택가격이 급등하는 등 주택시장의 왜곡현상이 나타나기도 하였지만, 전반적으로 주택시장이 안정화를 찾아가던 시기로 정부가 통제적 관리를 효과적으로 했더라면 주택시장은 시장에서 균형을 찾아갈 수 있었을 것이다.

그런데 정부는 수년간에 걸친 주먹구구식의 정책으로 오히려 주택시장의 왜곡 및 절벽현상으로 전세난만을 가중시키는 형국을 만들어 버렸던 것이다. 정부가 기존에 취하였던 정책의 일면은 공공에게 전가시킨 용적률 및 임대주택 완화정책 그리고 예측할 수 없는 금융정책이라 할 수 있을 것이다.

따라서 서민의 생활과 밀접한 관련이 있는 주택시장을 장기적으로 외면할 수 없으니 반드시 안정화를 가져올 수 있는 정책을 강구하여야 하며, 우선 기존에 무분별하게 정책을 수립했던 정비기본계획에 따른 수많은 정비사업지를 원상으로 회복시키든지 아니면 정상적으로 정비사업을 유지해 갈 수 있도록 제반 상황을 만들어 주든지 해야 할 것이다. 이는 결국 정부의 몫이라 할 것이다.

정부가 추진했던 수많은 정책들은 나름대로 효과를 가져왔다 할 수 있지만, 일시적인 시장 안정화 방안으로 정책이 추진되었기 때문에 꼭 필요한 지역에서는 오히려 그 효과가 미흡하거나, 일부는 사업을 추진하려고 기를 쓰는 동안 때를 놓쳐 그 효과를 전혀 누리지 못하였다는 것이다.

그런데도 정부는 강남권을 중심으로 일부 지역에서 과도한 분양경쟁 및 분양가격의 상승 등을 이유로 11ㆍ3 부동산 정책을 내놓았고, 그로 인해 주택시장은 완전히 얼어붙어, 정비사업지는 자금을 투자한 후 이자손실을 감수하면서도 사업은 정상적으로 추진되지 못하는 기막힌 현상이 나타나게 되었다.

하지만 모든 것은 비정상을 정상으로 되돌릴 수 있는 기회가 있기 마련이며, 지금이 주택시장을 정상으로 되돌릴 수 있는 황금시간이라 할 수 있다. 그리고 이를 위해 정부나 공공이 해야 할 일들이 무엇인지 알아보도록 하자.

가장 먼저 변화되어야 하는 곳이 정부나 공공이다. 따라서 주택시장이 정상화되기 위해서는 먼저 정상화를 시킬 수 있는 조직과 인적마인드가 구축되어야 한다. 이를 위해 반드시 필요한 부분에 대해 몇 가지만 다루어 보도록 하자.

첫째, 정부나 공공이 정비사업을 정상화시켜야 되겠다는 일련의 마음가짐이라 할 수 있다. 이는 정부에서 사업시행자에게 제공하는 어떠한 정책보다도 더 중요한 것이다. 만약 정비사업지에서 공공에 사업시행인가나 사업시행변경인가를 신청하는 경우, 사업시행 변경인가가 경미한 사항인 경우에 공공이 신고사항이라는 점을 고려하여 빠른 시간 내에 인가처분을 하게 되면 사업시행자는 시간을 절약하게 될 뿐만 아니라 시간절약에 따라 비용도 절감하게 되는 것이다. 또한 사업시행인가의 경우에도 건축심의 과정 등에서 사업시행계획서에 대해 충분히 검토를 하였으므로 인가에 필요한 최소한의 범위 내에서 업무를 처리한다면 이도 엄청난 시간과 비용을 절감하게 되는 효과를 가져 올 수 있다는 것이다. 그런데 공공은 임의규정을 강행 규정화하여 시행하고, 심지어 재량권의 범위 내에서 충분히 처분이 가능함에도 불구하고 소송에 휘말릴 수 있는 가능성 등을 고려하여 처분을 지연 또는 반려하는 경우까지 있고 보면 정책을 집행하는 자들의 긍정적인 마음가짐이 정책의 완화 또는 폐지보다 더 효과를 가져 온다는 것은 분명한 사실이다.

둘째, 각종 규제를 완화 또는 폐지하여야 한다. 정부가 정비사업지를 위해 취할 수 있는 정책은 크게 세 가지로 요약해 볼 수 있다. 하나는 용적률의 완화이고, 또 하나는 기부채납 부담의 경감이며, 다른 또 하나는 금융정책의 완화라 할 수 있다. 그런데 금융정책은 주택시장을 정상화시키기 위한 필수적인 요소라 판단되어 많은 문제점이 내재되어 있다하더라도 반드시 시행되어져야 할 정책임을 고려하여 여기서는 논의를 생략하도록 한다.

더하여 정비사업을 정상화시키기 위해 반드시 필요한 것이 용적률 완화와 각종 기부채납 부담의 경감이라 할 수 있다. 정부가 용적률을 완화하기 위해서는 우선 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 보장하여야 하며, 소형주택을 포함한 임대주택은 정부가 전적으로 부담하여야 한다는 것이다. 만약 정비계획용적률이 법적상한용적률까지 부여받을 수 있다면 재건축사업의 경우 소형주택 건설의무비율을 적용받지 않아도 된다. 그런데 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 보장받기 위해 적용되는 인센티브제가 지나치게 비용을 부담시키는 경우에는 아무런 효과도 기대할 수 없다는 것이다. 이에 정비계획용적률의 상향이 선행되어야 하고, 법적상한용적률을 적용받기 위한 인센티브제는 기부채납하는 정비기반시설에 비례하여 부여하는 시스템이 되어야 한다는 것이다.

다음은 기부채납 부담의 경감이라 할 수 있다. 기부채납 부분은 공공이 법적상한용적률을 보장한다는 명분하에 사업시행자로부터 강제적으로 징수하는 세금이라 할 수 있으므로 정비기반시설 설치 부지에 대한 기부채납 부분은 최소한 부담비율로 운영하고 법적상한용적률을 상회하는 부분에 대해서는 용도지역의 종류에 따라 추가로 상회용적률을 부여하여야 한다. 그러면 정비기반시설의 설치 부지를 지나치게 기부채납하고도 용적률의 혜택을 받지 못하는 경우는 없을 것이다.

그런데 기부채납 부담이 정비기반시설의 설치부지에만 국한되지 않고 정비사업을 영위하는데 필요한 모든 부분에 적용되어, 원인자부담이라는 명목하에 사업시행자가 모든 비용을 부담한다는데 더 큰 문제가 있다. 정비사업은 정부나 공공에게 일종의 기회가 아니라 도시주거환경을 개선하는데 본연의 목적이 있다 할 것이다. 정비기반시설의 설치비용은 사업시행자나 공공이 나누어 분담하여야 하는 것이 상식인데, 공공은 마치 기회를 잡은 듯 모든 부담을 사업시행자에게 지우고 있다는 것이 보이지 않게 사업시행자의 발목을 잡고 있다 할 것이다.

결론적으로 주택시장이 정상화되기 위해서는 정부나 공공의 마음가짐의 변화가 선행되면서 주택시장을 규제하는 각종 규정이나 절차가 완화 또는 폐지되어야 하고, 법적상한용적률의 보장은 정비계획용적률의 상향이 전제되어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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