▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

2015년 10월 대법원에서는 정비사업 관련 유의미한 판결을 내렸다. 

관리처분을 위한 종전평가 시 기준 시점에 대한 문제이다. 하지만 그 이후 최근 지난 2월에 공포된 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정 내용 중 사업 시행의 변경에 따른 분양 재신청이 가능해지면서 다시 논란이 될 소지가 있으며, 독자들의 이해를 돕기 위해 사건의 발단과 진행 과정에 대하여 간략히 논할 필요가 있다고 본다.

논의의 출발

어느 조합을 막론하고 사업성을 개선하는 데 주력하고 있으며 도시정비법은 일종의 절차법으로 사회, 경제적인 영향에 따라 제도 개선이 수시로 이뤄지고 있다. 따라서 진행되고 있는 각종 규제, 법규, 조례 등에 따라 건축계획이 변경된다. 용적률 완화, 층수 완화, 건축 법규 개정에 따른 연면적 완화, 동간 간격 완화 등의 사유가 발생하고 조합에서는 추가 사업비를 부담하고 사업계획을 수정하는 절차를 밟게 된다. 이후 사업시행 변경인가가 고시되고 도시정비법 제48조제1항제4호의 종전평가 기준 시점을 적용할 수 있는지가 논의의 핵심이 되겠다. 참고로 상기 법 조항에는 관리처분계획에 포함되어야 할 내용 중 ‘분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’이 기재되어 있다.

상기 내용으로 두 가지 사례가 발생하였다. 첫째는 사업시행 변경인가를 받았으나 조합의 사정으로 인하여 원 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전평가를 시행하지 못한 경우이다. 부천 송내동 재개발사업의 경우인데, 중단된 후 용적률 상향등으로 세대수 증가를 수반하는 사업시행계획을 변경하였고 관할시장으로부터 변경인가를 득하였으나, 이제 종전평가를 시행하려니 그 시점에 대한 의문이 발생한 것이다. 두 번째는 사업시행 변경인가를 받았지만 이미 종전감정평가를 시행한 경우로서 몇 개의 구역이 있으나, 대표적인 사례가 종로구 무악동의 재건축사업의 경우이며 첫 번째 관리처분인가 이후 3차례 걸쳐 사업시행계획 변경이 있었고 이후 분양신청을 다시 받아 관리처분을 하였으며 이에 조합원 일부가 소송을 제기하였는데 종전평가의 시점에 대한 차이도 소송의 원인이었다.

논의의 전개

종전감정평가의 시점과 관련된 문제는 무엇일까? 사업시행계획 변경이 3년의 격차를 두고 발생하였다고 가정해보자. 우선은 종전평가의 기준이 되는 표준지 공시지가의 변동이 있을 것이다. 금액이 변동할 것이고 그 변동비율이 일정하지는 않을 것이며 어떤 경우에는 표준지 자체가 새로 발생하거나 누락될 것이다. 공동주택의 경우도 그러할 것이라 본다. 더 심각한 경우는 부동산시장 선호도 변화에 따른 가격의 변화이다. 예를 들어 공동주택의 경우가 그러한데 중대형 선호 추세가 중소형 선호 추세로 변경된 후 급격한 가격 변동이 그러하다. 종전에는 중대형 평형이 중소형 평형보다 약 30% 내외의 우세한 격차를 보이고 있었지만 현재는 가격의 역전현상이 발생하여 오히려 중소형 평형의 가격이 높아지게 되었다. 이때 종전평가의 기준시점을 어디로 보는가는 아주 예민한 문제가 될 수밖에 없다.

먼저 법제처에서는 유권해석을 통해 변경된 사업시행인가의 고시일이 종전평가의 시점이 된다고 밝혔다. 그 논거는 관리처분의 수립 시점과 가장 근접한 시점이 종전평가의 목적에 비추어 합리적이라는 점, 최초 인가와 최종 인가에 현저한 시간의 격차가 있는 경우거나 미미한 경우에라도 최초의 고시일을 주장할 이유가 없다는 점 등이 그것이다. 역시 하급심에서도 이러한 주 논거를 인용하였으며 약 3~4개 구역의 하급심에서 이러한 내용으로 판결이 있었다.

반면 국토교통부의 견해는 종전평가를 제로섬(zero-sum)개념으로 보아 모두를 충족시킬 방안을 찾기가 어려울 것이며 이에 따라 새로운 분쟁을 방지하기 위해서라도 원 고시일을 고수하는 것이 바람직하다는 점, 종전평가의 성격상 출자자산의 상대적 가치비율을 정하는 것이므로 정비사업이 장기화된다고 해서 이를 변동케 하는 것은 신뢰보호의 원칙에 반한다는 점 등을 주 논거로 하고 있다. 

대법원의 판단(2014두13294) 및 파생 문제

대법원은 2015년 10월께 판결을 통하여 앞서 언급한 두 번째 케이스에 대한 해답을 내어 놓았다. 최초 사업시행인가 주요 부분을 변경하는 사업시행 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 평가하더라도 도시정비법 제48조제2항제1호(종전의 토지 또는 건축물의 면적 등의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다)에 위배하여 종전평가 자체가 위법하다고 볼 수는 없다는 것이다. 판결문에 제시된 논거는 종전평가의 목적이 출자자산의 배분인 점, 향후 분쟁 방지를 위해서라도 평가 시점이 획일적이어야 한다는 점 등으로 국토교통부의 입장과 크게 다르지 않다.

그러나 대법원의 판결 중에는 미처 다루지 못한 부면들이 존재한다고 본다. 첫째가 부천 송내동의 경우인데 이 경우는 종전평가를 시행하지 아니한 채 사업시행 변경인가를 받음으로써 대법원이 판결한 무악동과는 그 경우가 다르다. 사견으로 필자는 하급심과 법제처의 유권해석이 맞다고 보는 입장이다. 그 이유로서 종전평가 금액의 적부에 관하여는 항상 논란의 중심이 되고 있고 그 중 핵심 사유는 시세와 다르다는 것이 된다. 물론 종전평가 자체가 시가평가는 아니지만 상대적 출자비율을 고려 시 시세와의 균형감을 유지하여야 할 것이다. 또 한 가지는 최근 개정, 공포(시행 공포 후 1년 경과)된 도시정비법 제72조의 경우는 분양공고 및 분양 신청에 대한 내용으로서 분양 신청 종료 후 사업시행계획 변경(경미한 사항의 변경 제외)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제72조제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양 공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 되어 있다. 현업에서 실무상 사업시행계획의 변동에 따라 신축 규모가 달라지는 경우 거의 대다수 종후감정평가를 다시 해야 한다. 층수, 동 배치, 평형 배치 등의 변화가 수반되면 그에 따른 가격도 변화기 있기 때문이다. 이로 인해 법규상 신축아파트 가격은 갈수록 최신 경향을 반영할 수 있게 되었는데, 이렇게 되면 기존 종전자산 가격과의 시간격차는 갈수록 벌어지는 문제가 발생한다. 사정이 이러해도 갈등 방지 차원에서 원문 고수를 주장하는 것이 옳은 것인지 재검토가 필요할 것이다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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