▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

국토교통부(이하 정부)는 지난 3월 7일 보도자료를 통해 ‘서민ㆍ중산층 맞춤형 주거지원 강화를 위한 2017년 주거종합계획’을 발표하였다. 주거종합계획의 주요 내용은 임대주택의 공급 확대 등이라 할 수 있으며, 여기서는 임대주택의 공급 확대에 따른 재건축ㆍ재개발 제도의 합리화 방안에 대해 살펴보도록 하자.

정부는 주거종합계획에서 임대주택의 공급을 확대한다고 발표하였다. 그리고 임대주택과 관련하여 소형주택을, 재개발사업에서는 임대주택을 의무적으로 건설하도록 규정하고 있다. 임대주택은 그 목적상 정부(공공 포함)가 주도하여야 하지만, 공급방식은 현행과 같이 공공형과 기업형으로 나누어 운영하는 것이 타당하다고 본다. 기존에는 정부만 임대주택을 공급하다 보니 주택의 품질에서부터 서비스에 이르기까지 많은 문제점이 노출되었는데, 이를 보완해서 주택시장의 절벽현상의 타개방안으로 시작된 기업형 임대주택도 상황에 맞는 맞춤형 임대주택으로 정착되어져야 한다고 본다.

임대주택의 사업방식이 공공성을 띄고 있다하더라도 민간이 주도하는 정비사업지에서 정비기반시설의 설치부지 등에 대해 기부채납을 의무화하는 상황에서 임대주택의 공급까지 의무화하는 것은 맞지 않다고 본다. 따라서 임대주택의 공급의 주체는 정부여야 하며, 정비사업지에 의무적으로 부담시키는 소형주택과 재개발사업지에 대한 임대주택 의무건설 비율은 폐지되어야 한다.

하지만 의무건설 비율의 폐지가 어려운 경우 정부는 소형주택 건설비율을 최소화 또는 없애기 위해 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 보장하여야 하고, 이는 법에서 강제되어져야 한다. 단 그 운영에 있어 공공에 일정부분을 위임하여 각 공공의 특성에 맞게 운영할 수 있는 여지만을 두고, 정비기반시설 등에 대한 인센티브가 법적상한용적률을 상회하는 경우에는 공공에게 용적률 상향에 대한 추가적인 재량권을 부여하도록 하여야 한다. 

다음은 정비사업에 대한 제도의 합리화이다. 정부는 유사 정비사업을 통ㆍ폐합하여 주거환경개선사업과 재개발사업 그리고 재건축사업으로 나눈다고 하는데 이는 다소 늦은 감이 있으나 너무나 당연한 조치이다. 또한 정부는 불명확한 조문을 명확화하고, 사업시행인가 절차를 간소화한다는 등의 제도 합리화 방안을 발표하였다.

불명확한 조문은 조합이나 조합원들에게 혼선을 주면서 논란만 가중시키고 있는 바, 불명확한 조문은 명확화하고 불합리한 조합원 분양제도는 개선되어져야 한다. 예를 들어 사업시행계획 변경에 따라 세대수나 주택평형이 변경된 경우에는 예외적으로 조합원에 대한 재분양 신청을 허용한다는 조항은 기존에도 허용되었다 할 수 있는 바, 이 또한 늦은 감이 있는 조치라 할 수 있다.

조합은 조합원분양 신청을 마치고 관리처분계획을 수립하여 관리처분 총회가 성공적으로 마무리되면, 관리처분인가를 신청하여 인가를 받게 된다. 그런데 장기적으로 주택시장이 침체 국면을 벗어나지 못하는 상황에서 주택에 대한 트렌드의 변화 또는 조합원들의 요구의 변화에 따라 사업시행계획을 부득이하게 변경하는 경우가 발생하게 된다. 이 때 경미한 변경 사항에 대해서는 논란의 여지없이 재분양 신청을 진행할 수 없다 하나, 정부에서 발표한 바와 같이 세대수나 주택평형의 변경 등처럼 중대한 변경사항의 경우에는 최초 인가 시와 동일하게 절차를 진행하는 요인들을 고려하여 재분양 신청이 인정된다.

마지막으로 사업시행인가 절차의 간소화이다. 지난 정부는 절차의 간소화보다 제도를 완화 또는 폐지하는데 초점을 맞추어 간헐적으로나마 주택시장을 완화시켜왔다. 덕분에 그 효과는 미미하였지만 완화정책들이 모아져 어느 정도 성과가 나타나던 시기에, 과열된 분양시장을 안정화시킨다는 명목 하에 주택시장을 송두리째 붕괴시키는 정책을 추진하였고, 정비사업지에서 심각하게 대두되어온 절차적인 문제는 간과하여 버렸던 것이다.

하지만 업무를 추진하는 절차가 간소화되었을 때 사업시행자가 얻을 수 있는 이익은 시간과 비용의 절감이라 할 수 있다. 일반적으로 사업시행인가를 60일 이내에 받기는 불가능하고, 경미한 변경의 경우에도 이를 적용하여 장기간 업무를 표류시키는 형국이라 할 수 있다. 인가를 담당하는 공공은 자의적으로 법을 해석하여 임의규정을 강제 규정화하고, 이로 인해 사업시행자와 공공은 장기간 법리 논쟁을 할 수밖에 없는 것이다. 그런데도 정부는 절차를 간소화하는 방법은 모색하지 않고 사업시행자와 주민 간의 분쟁을 조정한다는 방관자적 자세만을 견지하는 통제식 관리를 해 왔다 할 수 있다.

그러므로 정부가 행정절차를 간소화하기 위해서는 법으로 처리 기준을 정하던가 아니면 모든 공공이 의무적으로 따를 수 있도록 내부 처리 지침을 만들어 운영하여야 한다. 지금처럼 공공이 자의적으로 법을 해석하고, 재량권을 부정하면서 업무를 처리한다면 정비사업이 절차법을 적용받는다는 점 때문에 사업시행자가 밟는 모든 절차는 그 절차마다 모든 것을 새롭게 밟아야 한다는 것이다. 만약 공공이 매 절차마다 유관 및 관계 기관에 협의를 요청하고 의견을 받는다면 동일한 사안에 대해 반복되는 의견은 동일할 수밖에 없다. 그런데 공공이 협의를 요청할 때마다 같은 의견을 새로운 의견인양 거창하게 기술하고, 그에 대한 보완을 요구한다면 시간 낭비일 뿐만 아니라 행정낭비로서 시민의 세금만 축내는 것이라 할 수 있다.

결론적으로 2017년 주거종합계획은 주택시장을 정상화시킬 수 있는 각종 규정의 완화 및 폐지에는 한계가 있으나, 그동안 고질적으로 문제가 되어 왔지만 공공이라는 특수성 때문에 언급하지 못했던 업무처리 절차 등에 대한 기준을 제시했다는데 큰 의의가 있다 할 것이다. 앞에서와 같이 사업시행자가 비용을 절감할 수 있는 가장 중요한 요소는 공공의 신속한 업무 처리라 할 것인 바, 인가 처리 및 협의기간의 확정은 획기적이라 할 수 있다. 다만, 관계 행정기관의 협의기간이 20일인 것은 너무 길다 할 수 있으므로 협의가 필요한 경우 협의체를 가동하여 원샷 처리를 하던가 아니면 협의 요청을 받은 날로부터 10일 이내에 의견을 제시하지 않으면 협의된 것으로 간주하는 것으로 변경되어야 할 것이다. 

따라서 주거종합계획은 나름대로 현실적이라 할 수 있고, 법에도 반영되어져야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>