▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

얼마 전 강북의 한 재개발 구역의 조합 관계자에게 전화를 받은 적이 있다. 토지등소유자 한 분이 매입한 부동산에 화재가 발생하여 전소되는 일이 발생하였는데 불에 탄 흔적이 남았다고 하였고, 토지등소유자가 화재가 일어나고 나서 시간이 경과되어 정신을 차리고 나니 향후 재개발사업이 진행되어 종전평가를 하는 경우에 자신의 건물에 대한 감정평가는 어떻게 되는 것인지에 대하여 조합에 문의를 해온 것이었다. 독자 중에는 왜 건물의 전소 여부가 논의 대상이 되는지에 대하여 의문을 가지실 분도 있을 것이다. 실무에서는 간혹 이러한 문제가 발생하고 있는데 주의를 기울일 필요가 있는 바 이에 대하여 살펴보기로 하자.

감정평가의 기준

감정평가를 하고자 하는 경우 고시된 평가 기준에는 몇 가지 절차를 거치도록 하고 있는데 그 중 한 단계가 대상물건의 확인 절차이다. 대상물건의 확인은 사전조사와 실지조사로 나누어지는데 사전조사는 감정평가 구비서류의 완비 여부와 대상물건의 공부 등을 통해 토지 등의 물리적 조건, 권리상태, 위치, 면적 및 공법상의 제한내용과 그 제한정도를 사전에 조사하는 절차를 말한다. 실지조사는 대상물건이 소재하는 곳에서 대상물건의 현황 등을 직접 확인하는 것을 의미한다. 따라서 상기에서 언급한 부동산의 경우 전소되어 불에 탄 흔적만 남았다고 하는 것을 보면 ‘십 중에 팔구’는 오래된 구옥으로서 목조건물 형태일 것으로 추정된다. 물권법에는 물권의 소멸원인으로 목적물의 멸실을 들고 있다. 목조건물의 형태에 화재가 발생하여 전소된 경우에는 목적물의 전부 멸실 발생이 가능하며 이 경우에는 더 이상 건물이 존재하지 않을 수 있다. 이 경우 물권(이 경우에는 소유권)도 함께 소멸되기 때문에 종전평가의 대상이 되지 않을 것이다. 현장 조사 시 소재하지 않는 건물의 경우 즉 건물의 존재 여부를 알 수 없는 경우에 감정평가를 진행하게 되면 존재하지 않는 건물을 평가(허위의 평가)를 하게 될 수 있는 것이다. 다만 예외적인 경우 즉 멸실된 상태임에도 불구하고 종전평가를 해야 하는 경우가 있어 아래에서 이를 별도로 소개하고자 한다.

관련법에 근거를 두고 있는 경우

평가를 시행하는 기준 시점 당시에 소재하지 않는 건물임에도 불구하고 평가를 할 수 있는 관련 규정은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제48조의2(건축물의 철거 등)제2항에 근거를 두고 있다. 관련 내용은 사업시행자(조합 등)는 법 제48조 규정에 따라 시장, 군수로부터 관리처분인가를 득한 후에 기존의 건축물의 철거할 수 있도록 하고 있다. 그러나 다음의 경우에는 상기 내용에도 불구하고 기존 건축물 소유자의 동의와 시장, 군수의 허가를 얻어 건축물을 철거할 수 있도록 하고 있는데, 두 가지 조건 즉 소유자 동의와 시장, 군수의 허가가 필요하다는 점에 유의하기 바란다. 첫째, 「재난 및 안전관리 기본법」, 「주택법」, 「건축법」등 관계 법령에 따라 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우이며, 둘째, 폐공가(廢空家)가 밀집하여 소재하는 경우 슬럼화로 인하여 우범지대화될 우려가 있는 경우이다. 이 경우 당연하게도 건축물의 철거 여부에 관계없이 토지등소유자로서의 권리, 의무에는 영향을 미치지 아니한다.

다만, 사업시행자는 상기에 정한 두 가지의 경우에 법 제48조의2제2항에 따라 건축물의 철거하고자 하는 경우에는 법 제48조제1항에 따른 관리처분계획의 수립을 위하여 기존 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관하여야 한다.

상기 물건조서 등을 작성하는 경우에는 법 제48조의제1항에 따른 관리처분 시 종전평가를 위한 자료를 남길 목적으로 건축물의 연면적, 그 실측 평면도, 주요 마감재료 등을 첨부하도록 하고 있다. 이 경우에도 참조할 사항은 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물 현황도면과 일치하는 경우(최근의 건물인 경우에는 건축물대장 생성 시 도면을 제출하도록 1992년 6월 이후 의무화 되어 있으며 건축행정에 디지털이 도입되기 전 건축물에는 현황도면이 첨부되지 않은 경우가 많음)에는 건축물 현황도면을 실측 평면도로 갈음할 수 있다.

이렇게 되면 종전평가와 관련하여 아무런 문제도 없게 되는 것일까? 꼭 그렇지만은 않다. 우선 정상적으로 건물이 소재하는 경우 감정평가사가 건물의 관리 상태를 목측으로 관찰하여 건물가격에 반영할 소지가 있는 반면 사진이나 조서 등으로 제한된 상태로 남은 자료의 경우 목측이 매우 제한될 것이다. 이에 더하여 시점상의 문제도 존재하게 된다. 통상 관리처분을 위한 종전감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준 시점으로 하고 있는데 이전에 건물이 철거되는 경우에는 상기 법 규정에 의하면 철거에 관련된 시장, 군수의 허가일을 그 기준일로 하는 수밖에 없을 것이다. 이로 인하여 법 제48조제1항제4호에 의한 종전평가 금액과 같은 법 제48조의2제2항에 따른 금액이 상이하게 되는 문제가 발생하게 된다. 이는 법조문의 정비로 해결해야 할 것으로 생각한다.

유권해석에 따른 경우

법제처의 유권해석에 따르면 재래시장에 화재가 발생하여 목조 지붕과 목조 자체가 전소하였고 남은 것은 일부 블록 벽체만이 남아 이로 인하여 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 도시정비법에 따라 시장 정비사업을 진행하게 된 경우에 물권이 사회통념상 소멸된 것으로 보임에도 불구하고 종전감정평가를 시행할 수 있는지에 관련된 사항에서 감정평가가 가능하다고 의견을 제시한 사례가 있다. 이 경우에도 일부 조건을 충족하여야 하는데 재래시장 육성에 따른 특별법의 적용을 받는 시장 정비사업에 한한다는 점이다. 법의 논리는 영세상인 보호를 위한 특별법이라는데 있다고 보아야 한다. 또한 사실관계로서 화재로 인하여 정비사업이 추진되었다는 점도 충족되어야 한다. 해당 특별법 조항에 화재 또는 홍수, 태풍, 폭설 등의 자연재해가 있는 경우를 정비 대상으로 규정하고 있기 때문이다. 여기에 또 한 가지 해당 건물은 시초부터 토지와 건물의 소유자가 달랐고 시장 정비사업은 도시환경정비사업으로 간주한다는 특별법상의 규정을 적용하여 토지등소유자의 범위가 적용된다는 점도 고려하여야 한다.

정리하여 보면 물권법에 따라 전소 등으로 전부 멸실된 건축물은 소유권이 함께 멸실하게 되므로 종전평가의 대상이 되지 못하는 것이므로 유의하여야 하며 다만, 제한된 경우에 한하여 종전평가 대상이 될 수 있다는 것이다. 그 제한된 경우는 도시정비법 제48조의2제2항에 규정되어 있고 또한 법제처의 유권해석에 따른 재래시장 육성에 따른 특별법이 적용되는 제한된 경우 적용될 수 있다는 점이다. 여기에 전자의 경우는 실지조사의 정도가 다르다는 점 그리고 기준시점의 적용이 다르다는 문제점이 있다는 점을 기억하면 되겠다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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