1. 시공자의 사업비 대여 중단에 대한 대응방안

1) 대다수 조합에서 시공자를 변경하려는 이유가 시공자가 부동산 경기 악화 등을 이유로 사업비 대여를 중단하면서 사업을 지연하고 있기 때문이다.

2) 이러한 경우에 시공자 변경 이전에 조합은 사업비 대여요청 공문을 통하여 시공자의 귀책사유를 입증할 자료를 확보하고, 법원에 시공자를 상대로 한 대여금 청구소송을 진행하는 것이 바람직하며, 판례는 특별한 사정이 없는 한 공사도급계약에 따라 시공자의 사업비 대여의무가 인정되므로 사업비를 지급하라는 판결을 하고 있다(대전지방법원 2013가합6661호 판결 등).

3) 시공자를 상대로 한 사업비 대여 청구소송은 사업비를 확보하기 위한 좋은 수단이기도 하지만, 시공자가 재판 진행 중 또는 대여금을 지급하라는 판결 후에 이를 불이행하거나 계약의 해제 등을 주장할 경우에 계약해제 등의 귀책사유가 어디에 있는 것인지를 명확히 할 수 있어서 시공자 변경을 위한 사전 절차로도 매우 좋은 수단이 될 수 있다.

2. 한 번의 총회에서 시공자 변경이 가능한지

1) 시공자를 변경하려는 조합으로부터 가장 많이 요청받는 자문이 시공자 변경을 한 번의 총회에서 할 수 있는가 하는 것이다. 즉 기존 시공자의 선정 취소ㆍ계약 해제를 먼저 총회에서 의결한 후 입찰 절차를 진행하여 새로운 시공자를 선정하는 총회를 다시 해야 하는 것이 적법하냐는 것이다.

2) 이에 대한 답변은 시공자 변경을 한 번의 총회에서 하는 것이 적법할 뿐 아니라, 두 번의 총회로 나누어 하는 것은 조합에 매우 위험한 손실을 야기할 수 있다는 것이다.

3) 즉 총회에서 기존 시공자 계약만을 먼저 해제할 경우에는, 계약의 해제일로부터 조합은 기존 시공자로부터 대여 받은 사업비를 반환할 의무가 생기고, 이에 따라 해제일로부터 지연손해금(상사 6%, 소촉법 15%)이 발생하며, 후행되는 재선정이 유찰 등으로 무산되어 입찰보증금 등 사업비 확보가 불가능해지면 지연손해금이 계속 발생하여 사업비가 크게 증가할 위험이 발생하는 것이다.

4) 시공자를 변경하기 위한 입찰 절차는 기존 시공자의 계약 해제를 전제로 해서만 적법한 절차라고 볼 수는 없으므로, 계약 해제 전에 입찰 절차를 진행한 후 한 번의 총회에서 계약 해제와 재선정을 함께 하는 것도 법적 하자가 없다는 점을 유념할 필요가 있다.

3. 재선정 시 ‘3회 유찰’의 의미

1) 쉬운 예로, 이미 3회 유찰 후 수의계약으로 시공자를 선정하였는데 시공자를 변경하고자 할 경우에 이미 3회의 유찰이 있었으므로 수의계약으로 시공자를 변경하는 것이 가능한 것인지의 문제를 생각해 볼 수 있다.

2) 이와 같이 시공자를 재선정함에 있어서 ‘3회 유찰’의 의미를 전체 시공자 선정 과정 중의 유찰 횟수를 기준으로 할 것인지, 변경하기 위한 입찰만을 기준으로 3회의 유찰이 있어야 하는지 해석상 문제가 될 수 있다.

3) 「도시 및 주거환경정비법」 제11조는 ‘선정’에 관해서 국토교통부(이하 국토부) 고시를 따르도록 규정하고 있고, 국토부 고시도 ‘선정’이라는 표현만 있을 뿐 재선정시 유찰 횟수의 기준에 관하여 별다른 규정을 두고 있지 않는데, 표준 정관 제12조 제1항은 “고시된 시공자 선정 기준에 따라 시공자를 선정하여야 한다. 선정된 시공자를 변경하는 경우도 또한 같다”고 규정하고 있다.

4) ‘선정’에는 시공자 변경을 위한 선정도 포함된다고 해석할 수 있고, 표준 정관은 시공자를 변경하는 경우에도 다시 고시에 따르도록 한 점에 비추어 현행 법규의 해석으로는 재선정 절차에서 별도로 3회 유찰이 있어야 한다고 해석하는 것이 타당하다고 본다(모 지방자치단체도 이와 같은 유권해석을 한바 있다).

5) 다만 정책적으로는, 시공자 선정의 공정성 확보와 조합의 신속한 사업진행이 상호 충돌하는 문제인 바, 이미 3회 이상 유찰이 되어 시공자 선정이 쉽지 아니한 조합에게 무조건 다시 3회 유찰을 선행하도록 강제하는 것은 불필요한 시간 허비가 될 수 있다는 점과 사정 변경으로 경쟁입찰이 가능해졌음에도 공정성을 침해하기 위해 수의계약을 추진할 위험성은 수의계약도 총회의 의결을 거쳐야 하기에 조합원들이 총회에서 의결권 행사로 이를 판단할 수 있는 점 등을 고려할 때, 전체를 기준으로 3회 유찰을 판단하도록 개정할 필요가 있다고 본다.