▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

최근 들어 심심치 않게 정비사업 시공자의 교체가 화제가 되고 있다. 공사 현장을 점거하고 계약과 관련하여 소송 전에 돌입했다는 등의 기사를 보게 된다. 어느 구역이든 간에 선정했던 시공자를 교체한다는 것은 결코 쉬운 일은 아닐 것이다. 명분도, 실리도, 상황도 맞아야 하기 때문이다.

어찌됐던 근자에는 서울 서초구 방배동, 경기 과천시를 필두로 하여 몇몇 조합이 시공자 교체 중에 있는 것으로 안다. 아마도 내년에 재건축초과이익환수제도 시행을 앞두고 나서 수주 절벽이 있을 수 있다는 점과 이미 시행 중이지만 앞으로는 대규모 택지개발을 통한 아파트 공급이 어렵다는 현실이 시공자 교체를 고려하는 계기가 되었는지도 모르겠다. 하지만 이에 더하여 시공자 입찰에 참여하는 과정에서 수주 시 업체 간 과당 경쟁으로 인하여 제안한 공사비의 적정성 및 그 내역에 대하여 마찰이 있는 것도 사실이다. 일단 선정이 되는 것이 중요하므로 상대 업체보다 유리하게 선정이 된 후 나중에 실행 과정에 들어서면 손실이 예상되므로 비로소 조합과 갈등 관계에 접어들게 되는 것이다.

이참에 이 시간을 통하여 공사비의 구조를 알아두는 것도 도시정비사업에 관련된 조합 임원들에게 필요할 것이며 또한 조합에서 공사비에 대하여 지식이 많을수록 시공자는 원가관리에 신경을 더 쓸 수밖에 없을 것이므로 이 과정 중에 상호 발전을 기할 수 있을 것이라 본다.

건설 원가의 구성 요소

건설 원가는 도급 내역에 따라 크게 직접 공사비, 간접 공사비, 일반 관리비 이렇게 세 가지로 분류할 수 있다. 직접 공사비는 다시 재료비, 노무비, 외주비, 경비로 이렇게 4가지로 나누어 볼 수 있다. 이 중 재료비는 다시 직접 재료비(direct material cost)와 간접 재료비(indirect material cost)로 나누어진다.

직접 재료비는 공사를 하고자 하는 대상 건축물의 실체를 구성하는 재료나 외주가공품의 생산 및 제조에 소요되는 비용을 말한다. 여기서 외주가공품이란 원형대로 대상 건물에 부착하며 그 부분을 이루는 물품을 말한다. 직접 재료비의 예로는 모래, 자갈, 시멘트, 벽돌, 철근, 목재 등을 들 수 있다. 간접 재료비는 대상 건축물의 실체로는 형성되지 않으나 공사에 부수적으로 사용되어 소비되는 보조 재료나 공기구, 비품 등에 소요되는 비용을 말하며 비계 등의 가설 재가 이에 해당한다. 노무비란 건설 공사 시 해당 공사에 직접 혹은 간접적으로 종사하는 근로자의 노동 제공에 발생하는 비용을 말한다.

노무비 역시 직접 노무비(direct labor cost)와 간접 노무비(indirect labor cost)로 나누어진다. 직접 노무비는 대상 건축물의 건설 공사에 직접 투입되는 기술자, 노무자에게 지불되는 급료, 임금, 상여금, 퇴직 급여 등을 말한다. 여기서 급료(salary)는 주로 사무직으로서 정신적인 노동을 주로 하는 자에게 지급하는 보수이며 임금(wage)은 주로 노동직으로 육체적인 노동을 하는 자에게 지급되는 보수를 말한다. 간접 노무비는 대상 건축물의 건설에 직접 참여하지는 않으나 공사 현장에서 보조 작업에 참여하는 현장 사무직원이나 경비원 등에게 지급되는 비용을 말한다. 외주비는 대상 건축물의 건설 공사 시 일부 공종 또는 일부 공정에 사용할 목적으로 하도급자에게 하청으로 시공하도록 하는 경우 하도급자에게 지급하는 일체의 비용을 말한다.

경비라 함은 재료비, 노무비, 외주비에 속하지 않은 비용으로서 공사 실행 시 발생하는 비용을 말한다. 통상 제경비로 분류되는 비용은 전력 소비에 충당되는 전기료, 보험 비용, 설계 변경 시의 비용, 측량 비용, 도로 가 설시 제비용, 민원 해결에 따른 보상비용, 인허가 비용 등이 이에 해당한다.

간접 공사비는 대상 건축물의 건설 공사를 완성시키는 데 발생하는 간접비용을 말하며 주로 건설 현장에 파견되어 근무하는 사무직의 사무 관리 유지비용으로서 지급되는 급료, 상여금, 수당, 퇴직 급여, 복리후생비용 등을 말하며 안전관리비용, 통신비, 수도광열비용, 지급임차료, 수선비 등을 포함한다.

일반 관리비는 통상 건설사의 본사에서 발생하는 특정 현장을 지원하기 위한 비용을 말한다. 주로 관리 부서에서 발생하는 각종 수수료, 여비, 사무 추진비용과 기술 파트에서 발생하는 견적 및 설계 변경 서류 작성에 소요되는 일체의 비용, 일반 관리부서의 공통비용 중 현장 지원에 해당하는 금액을 말한다.

순공사원가는 재료비, 노무비, 경비를 말하며 순공사원가에 일정 비율의 일반 관리비 그리고 순공사원가, 일반 관리비 합계 금액에 일정 비율의 이익률을 포함하면 이것이 총 원가를 구성하게 된다. 이 총 원가에 부가세를 포함하면 공사 예정 가격을 구성하게 되는 것이다.

공사 원가에 영향을 미치는 요소들

공사 원가에 영향을 미치는 요소들로는 먼저 해당 건축물에 법적, 경제적인 타당성이 있는 설계 및 시방의 유무, 이에 따라 최적으로 구성된 시공 계획의 유무, 적절한 시공으로 인한 재시공, 재배치, 보수의 발생 여부가 있다. 따라서 정비사업을 추진하는 경우 정비구역지정 단계에서 진행되는 기본 설계부터 관심을 가지고 꼼꼼히 체크할 필요가 있다.

한편 공사 원가의 절감에 영향을 미치는 요소들로는 먼저 실행 단가가 높은 공종, 새로운 시공을 실행하는 공종, 시공이 어려운 부분의 공종 등이 이에 해당한다. 시공자 선정을 위한 입찰 내역이 충실해야 할 이유가 여기 있다.

이번에 공사비와 공사 예정 가격을 구성하는 요소들에게 대하여 알아보고 공사비의 발생에 영향을 미치는 요소를 알아보았다. 필자의 견해로는 쉽지는 않더라도 조합 집행부에서는 필수적으로 공사비의 구성과 관련하여 기초적인 수준 이상의 지식을 갖추어야 할 필요가 있다고 생각한다. 또한 현재 시공자와의 갈등을 겪는 부분들 자금 문제, 공사비 문제, 분양 문제 등의 해결과 관련하여 보다 선진화된 해결 방안을 기대해본다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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