▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정비사업이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업(제2조제2호)’을 말하고, 일반정비사업은 재건축과 재개발사업을 지칭한다 할 수 있다. 하지만 새로운 사업유형인 가로주택정비사업 등이 도입되고 나면서 정비사업의 형태는 점차 다양해지고 있으나, 실질적인 측면에서 볼 때 가로주택정비사업도 재건축이나 재개발사업의 한 유형이라 할 수 있다.

여기서는 일반 정비사업에서 건축 규제가 차지하는 의미를 살펴보고 최근 서울시에서 논란이 되고 있는 건축물의 높이에 대해 고찰해 보도록 하자. 정비사업에 있어 신축되는 건축물은 「건축법」 뿐만 아니라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「소음ㆍ진동관리법」 등의 적용을 받아 사업초기 단계인 정비구역 지정 및 정비계획 수립 시에 건폐율 및 용적률 등이 확정되게 된다. 따라서 사업시행자는 정비계획 수립 시 건축물의 높이 등을 확정 받고 이를 기초로 건축계획을 수립하여 건축심의위원회의 심의를 받게 되는 것이다.

사업시행자는 건축계획을 수립하기 위해 「건축법」에 따른 건폐율(제55조), 용적률(제56조) 및 건축물의 높이를 예정하게 되는데, 이는 정비사업지에 대한 정비계획용적률과 깊은 관련이 있다 할 것이다. 정비계획용적률은 사업시행자가 기준 용적률에서 공공에 기부채납하는 부분을 포함한 용적률로 기부채납분이 많을수록 용적률이 상향되게 되어 있고, 상향된 용적률은 건축물의 건폐율 등과 밀접한 관련을 갖는다는 것이다.

그리고 정비계획용적률이 확정된 후 건축계획 심의 시 법적상한용적률을 적용하여 적용용적률이 확정되게 된다. 결론적으로 적용용적률은 정비계획 수립 시 정한 법적상한용적률의 범위 내에서 건축심의위원회의 심의를 거쳐 결정된다는 것을 의미한다(제60조 등). 따라서 건축계획은 정비계획 수립 시 확정된다 해도 과언이 아니라는 것이다. 그런데 공공은 사업시행자가 기부채납하는 부분을 망각하고 정비계획 수립 후 진행되는 건축계획에 대해서는 건축심의위원회에서 심의한다는 것을 핑계로 방관하고 있다는 것이다.

사업시행자가 사업성을 확보하면서 친환경적인 주택단지를 조성하기 위해서는 건축물의 높이를 높일 수밖에 없는데, 공공은 이를 정비계획용적률을 확보하기 위해 사업시행자가 공공에 기부채납한 것으로만 생각하고 있다는 것이다. 공공은 기준용적률이라는 것을 정해 놓고 사업시행자에게 정비기반시설 및 토지 등의 기부채납을 사실상 강요하고 있음에도 불구하고 사업시행자가 기부채납하는 부분이 건축물의 신축에는 거의 적용을 받지 못하고 있다는 것이다.

S시와 같은 경우에도 공공주택의 경우 35층 이하로, 심지어 가로주택정비사업같은 경우에는 7층 이하로 건축물의 높이를 제한하면서 제한의 명분을 도시건축공동위원회의 심의라는 것이다. 일반적으로 공공이 정한 기준을 심의위원회가 독단적으로 부정하거나 뒤집을 수 없는 것이고 보면, 사실상 심의위원회는 공공과 의견을 같이 한다할 수 있는 바, 결과적으로 S시는 심의위원회를 빙자하여 정비사업을 통제하고 있다 할 것이다. 만약 공공이 「건축법」 등에서 정한 규제를 상식선 이하로 통제하고자 할 때에는 정확한 이유가 있어야 하고, 일방적으로 제한을 한다면 도시정비법 등에서 정하고 있는 제한을 최소화하여 적용하여야 한다는 것이다. 그런데 공공은 정비계획용적률을 초과하는 기부채납 부분에 대해서는 추가적인 인센티브를 제공하는데 인색하고, 심지어 효용 대비 비용이 과도하게 초과하는 인센티브제를 운영하여 사업시행자의 부담만을 가중시키는 형태를 유지하고 있다 할 것이다.

따라서 일반 정비사업에 대한 건축 규제는 정비계획용적률과 연동하여야 하고, 경관 등의 측면에서 도시주거환경을 정비한다면 높이 등에서도 제한을 최소화하여야 한다. 그런데 공공은 도심이나 준주거지역을 제외한 지역에 대해서는 과도한 통제를 하고 있다할 것이다.

일례로 어떤 사업시행자가 해당되는 정비사업지에 1000가구를 신축하여야 한다고 했을 때, 그 사업지에 들어서는 건축동은 동당 4개 라인 25층으로 10개동이라 하면, 층수를 40층 이상으로 높이는 경우는 6개동 이하가 되어 동간 간격이 넓어질 뿐만 아니라 사선을 적용하는 경우 건축물이 도로 등에서 멀어짐에 따라 소음 등의 영향을 적게 받기도 하고, 녹지를 조성하는 경우 녹지율도 높아져 주거환경이 부차적으로 개선되었다 할 것이다.

그런데 공공은 사업시행자에게 정비기반시설 및 토지 등에 대한 기부채납비율을 높이고, 원인자 부담이라 명분하에 정비사업에서 야기되는 모든 비용을 사업시행자에게 부담시키려는 경향을 보여주고 있다, 하지만 최근 전향적인 공공도 나타나고 있으며, 일부 공공은 정비기반시설의 조성 비율을 일부 부담하기도 하지만, 가로주택정비사업같은 경우에는 공공이 부담하는 부분이 타 사업에 비해 과도하다는 것이다. 그리고 이를 빌미로 과도하게 통제를 하고 있다.

그럼에도 불구하고 도시정비법에서 정하는 정비사업의 목적 그리고 건축법이 정한 제한규정 등을 검토해 보았을 때, 사업시행자가 부담하는 기부채납 부분이 정확하게 건축계획에 반영되어야 한다고 판단되어지는 바, 정비계획용적률과 건축물의 높이 제한은 폐지되어야 한다는 것이다. 다만, 법적상한용적률은 지역별로 차등화하여 정비계획용적률이 법적상한용적률을 초과하는 부분이나 친환경적인 요인 등을 인센티브로 적용하여 이를 반영하는 경우에는 법적상한용적률도 탄력적으로 적용하여야 하고, 이를 현실에 반영할 수 있는 것이 건축물의 높이 제한을 없애는 것이라 할 수 있다.

결론적으로 일반 정비사업에 있어 건축 규제는 사업지에서 기부채납하는 부분과 연계해서 검토되어야 하고, 만약 공공이 일방적으로 규제를 한다면 기부채납 부분도 폐지되어야 하는 것이다. 그런데 일부 공공은 명확하지 못한 기준을 정해 놓고 건축법에서 정하는 건축심의위원회를 내세워 관리감독을 하고 있음은 규제적 통제라 할 수 있는 바, 지금부터라도 건축물의 높이제한은 토지이용계획ㆍ해당 가로구역이 접하는 도로의 너비ㆍ정비기반시설의 수용능력 ㆍ경관계획 등을 고려하여(시행령 제82조제1항) 탄력적으로 운영하여야 하는 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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