▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

지난 3년 전 이 칼럼을 시작한 때의 일이다. 현 신문사의 대표로부터 함께 일해보자는 제안을 받고 흔쾌히 함께 하기로 했었지만 속으로 걱정되는 것은 감정평가사가 감정평가 관련 내용을 쓰게 되면 얼마나 글을 쓸 수 있을까 하는 염려였다. 하지만 고맙게도 신문사 대표는 정비사업 전반을 다루면 된다는 제안을 제시하였고 그 이야기에 힘을 내서 글을 기고하게 되었다. 그동안 졸필을 읽어주신 독자분들에게 머리 숙여 깊이 감사드릴 뿐이다.

그 당시 첫 기사의 내용은 한 재건축 조합의 문제였다. 지금 서울시내에서 정비사업과 관련하여 새로 뜨고 있는 한강변의 한 재건축 조합은 다리만 건너면 강 건너 강남이 보이는 위치에 더블 역세권인 좋은 위치였다. 토지등소유자 숫자 대비 두 배가 넘는 신축 세대수로 재건축이 예정되어 있는 곳이었기에 모두는 ‘편안하게 재건축을 할 거야!’하고 예상했었다. 그러나 해당 구역은 사업시행인가를 받고도 매도청구라는 복병을 만나 수년간 사업 진행에 어려움을 겪었고 천신만고 끝에 시공자를 선정하여 지금은 관리처분을 앞두고 있다. 살피건대 지금의 상황이 정비사업 전반에서 그때의 데자뷰를 다시 보게 될 것 같은 걱정이 앞선다. 현 정권에서 다시 재건축사업에 메스를 가하기 시작한 상황(부동산 투기를 반드시 잡겠다)에서 다시 이로 인한 부작용이 예상되고 어느 구역 인가에서는 부동산시장 약(보)합세로 인해 방금 언급한 문제를 겪게 되겠구나 하는 생각에 마음이 답답하다. 이하에서는 이러한 상황에서 부작용을 낳을 우려가 있는 매도청구의 문제점을 다시 고민해보고자 한다.

매도청구의 본질

현재의 정비사업체계에서는 재개발사업과는 달리 재건축사업에는 수용권을 부여하지 않고 있으며 조합과 미동의자 간에 매도청구는 소유권이전청구라는 사인간의 소송으로 해결을 하여야 한다.

매도청구를 논할 때 즈음이면 이미 재건축 조합은 구청장으로부터 조합설립인가를 받았을 때가 되고 여기에 오기까지 조합 집행부 및 임원들은 얼마나 많은 고생을 하였을지는 말로는 다 표현할 수 없을 것이다. 조합 설립 동의라는 문턱에서 동별 요건, 토지 면적 요건, 전체 동의자 수 요건 등을 맞추기 위하여 얼마나 고민하고 힘이 들었을까? 드디어 조합설립인가라는 서류를 받아들고 기쁨을 느끼는 것도 잠시 매도청구가 해결하여야 할 고비로 등장한다.

이때 조합장이나 상근이사들은 조합 설립이라는 힘든 과정을 이제 막 거쳐서인지 매도청구 문제가 향후 얼마나 많은 영향력을 갖게 되는 문제인지 정확히 인식하지는 못한다. 물론 강남권의 공동주택 재건축 단지들 중 상당수는 매도청구와 관련하여 동의율 90%를 넘는 곳이 많은 편이다. 하지만 사업성이 그리 좋지 않은 구역이나 단독주택 재건축 구역과 관련하여 바로 이 시점에서 조합 집행부가 힘이 들더라도 잘못 대처하면 사업이 장기간 표류할 수 도 있다는 위기의식을 가져주기를 바라는 바이다.

매도청구는 실무상 거래이전의 형태를 갖는다. 이러한 이유로 법원에서 지정한 법원감정인의 감정가액으로 소유권이전이 진행되게 된다. 만일 이 과정에 법원감정인의 감정액이 예상보다 고가(高價)로 나오게 되는 날에는 조합의 향후 업무는 폭탄을 받아드는 형국이 되어버린다. 그 이유는 일이 되어가는 시점 상 관리처분보다 먼저 사업에 동의하지 않고 조합의 사업을 반대하는 미동의자가 고가의 감정액에 따라 돈을 받아 조합에 소유권을 넘겨버리는 상황이 될 것이고, 향후 부동산 규제 특히 재건축 규제로 말미암은 부동산시장 상황이 악화될 가능성이 높아지며 이로 인하여 분양성이 떨어져 사업성은 계속 악화될 것이다. 이에 따라 남은 조합원들은 과연 사업에 참여해야 할 것인지 많은 갈등을 겪게 될 것이고 이는 사업 진행에 어려움을 가중시키게 될 것이다.

이로 인하여 파급되는 연쇄효과는 먼저 조합원들이 사업 참여에 대한 확신 결여로 인한 분양신청률 저조, 이로 인하여 현금청산자의 숫자가 증가하고 이 결과로 시공자의 대여금 증가로 인한 시공자 선정상의 어려움(공공관리제도를 적용받지 않는 경우는 시공자의 대여금 부담 증가 및 이로 인한 재무 악화를 초래하고 조합 입장에서 볼 때 사업성 저하와 공사비 증가는 물론 시공자 분양가 등)을 이유로 사업 진행에 갈등을 초래하기도 하여 사업이 장기간 표류하게 될 수도 있게 된다.

서두에서 언급한 재건축 구역 역시 당시 정부의 부동산 규제와 세계적인 경기 침체로 인하여 부동산시장의 약세가 지속되었고 소위 시세가 꼭지인 시점에서의 매도청구 가격이 적용되어 방금 언급한 많은 어려움을 그대로 겪었으며 3수 끝에 시공자를 선정하였으나 그리 좋은 조건이 아닐 수밖에 없었고 관리처분 절차까지 상당한 시간을 보낼 수밖에 없어 조합원들은 이래저래 마음고생이 심했다.

법원 감정가의 중요성

매도청구에 따른 법원의 감정가는 어떤 과정을 거쳐서 나오게 되는 것일까? 조합에서 미동의자에게 재건축사업에 참여할 것인지 최고를 한 후 일정기간이 경과하여 동의의 의사표시가 없는 경우 조합이 원고가 되고 미동의자들을 피고로 하여 소유권이전 청구의 소를 제기하게 되는 데 이 경우 감정액에 따라 지급되는 미동의자들의 금액은 법원에서 지정한 감정인이 감정한 감정평가액으로 결정되어 진다. 법원의 감정인은 판사의 명령에 따라 판사를 대신해 감정액을 결정한 후 이를 평가서로 제출하게 되므로 감정액은 일종의 확정력을 갖는다.

평가서에는 반드시 평가 목적과 평가 기준 시점이 매우 중요한 데 이 경우에는 부동산시장에서의 시가를 구하되 그 시점은 조합에서 소를 제기한 시점이 된다. 매도청구와 관련된 시가 평가는 대법원 판례에 의하면 시가로 구하되 “이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래 가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래 가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격”이라고 설시한바 있다. 그런데 이 시기는 아직 건축심의나 사업시행인가 시점이 도래하지 않아 건축 예정 세대수를 확정할 단계는 아닌데 만일 현재 같은 상황이라면 높은 감정가와 낮은 분양성이 충돌할 것이지만 사업시행인가 단계까지는 조합원들의 피부에 아직 와 닿지는 못한다. 다음 시간에는 이에 대한 해법을 함께 고려하도록 하겠다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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