▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

1. 사안의 개요

지역주택조합이 조합원을 모집하는 과정에서 조합 가입 동의서 등에서 예정 시공자로 특정 업체를 명기하였는데 그 후 시공능력평가액 등에 대한 조합원 불만이 있는 경우 시공자 변경이 가능한지 여부.

2. 민법상 계약 해지의 가부

가. 민법상 계약 해지 여부를 논하기 앞서서 도급계약서상에 계약 해지 내지 해제 규정을 따로 두고 있다면 해당 규정에 의거, 우선 계약 해지 내지 해제 및 그에 근거한 시공자 변경이 가능할 것으로 보이지만 그 경우에도 아래에서 보듯이 기존 시공자의 시공자 지위에 근거해서 여타 당사자들과 체결한 계약의 정산 관계는 여전히 남아있게 된다. 이하에서는 도급계약서상에 특별한 규정이 없는 것으로 전제하고, 일반 민법 상 법리를 살펴보고자 한다.

나. 시공자와의 계약은 그 성질이 도급이므로 도급의 법리에 따라 계약을 해지할 수 있는지 살펴보면, 판례는 건물 등 토지공작물에 관한 도급에 관하여는 목적물 완성 전에는 담보책임이나 채무불이행 기타의 해제사유가 존재하는 때에는 해제가 가능하다는 입장인 바 원고와 피고 사이의 이 사건 건축공사 도급계약은 피고의 채무불이행도 한 원인이 되어 해제된 것으로 보이고, 그렇지 않더라도 적어도 공사가 중단된 이후에 원고와 피고 사이에 위 도급계약이 합의해제 되었다고 봄이 상당하며, 따라서 위 도급계약은 그 효력을 상실하였다 할 것이고, 다만 피고가 원고에게 기성고 부분에 대하여 비용을 청구할 권리만이 남았다고 할 것이라고 판단하였다(대법원 1997년 2월 25일 선고 96다43454 판결). 기존 시공자에게 담보책임이나 채무불이행책임이 인정되는 경우 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에 이 사건 계약을 해지할 수 있다고 할 것이다. 그러나 위와 같은 사유가 없다면 도급의 법리에 따르더라도 이 사건 계약을 해지하는 것은 어려워 보인다.

3. 조합원의 및 다면 계약에서의 계약당사자들의 동의의 문제

가. 또한 계약 해지 사유가 인정되어 계약을 해지하고, 새로운 시공자를 선정할 수 있게 된다고 하더라도, 시공자 변경에는 다음과 같은 절차가 필요할 것으로 보이는 바,

나. 대개 지역주택조합은 사업약정서 등을 통하여 조합원 모집 시 특정 시공자를 시공자로 선정하는 동의서를 조합원으로부터 징구하였는 바, 시공자를 변경하기 위해서는 계약 해지 및 새로운 시공자 선정에 따른 조합원들의 별도의 동의가 필요하다고 할 것이고,

다. 통상적으로 지역주택조합의 경우 시공자, 신탁사, 금융기관 간에 자금관리 대리사무계약 역시 체결하게 되는 바, 이는 특정 시공자에게 도급계약 상 수급인 지위가 인정될 것을 전제로 계약이 이뤄진 것인 바, 위 계약 당사자 중 일방인 기존 시공자를 새로운 시공자로 변경하기 위해서는 위 계약의 나머지 당사자들의 동의가 필요하다고 할 것이다(계약 인수의 법리).

4. 검토

정리하면, 기존 시공자에게 도급 계약서 등에 따른 해지사유가 없는 이상 지역주택조합이 기존 시공자의 능력을 문제 삼아 도급 계약을 해지할 수는 없을 것으로 사료되며, 아울러 계약 해지 및 새로운 시공자를 선정함에는 조합원들의 동의, 이 사건 계약과 연계된 다면계약에서의 타당사자들의 동의가 수반되어야 할 것인 바, 사실상 기존 예정 시공자를 변경함에는 면밀한 법률적 검토가 요청된다고 할 것이다. 

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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