▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

지난 정부의 부동산 정책과 관련하여 적합한 시사경제용어는 ‘샤워실의 바보’가 될지 모르겠다. 이 용어는 미국 시카고대학교 교수가 정부의 시장 개입에 대하여 반대하기 위하여 만들어 낸 비유이다. 통상 샤워실에 들어가서 물을 틀면 찬물이 먼저 나오기 마련인데 이 시간을 견디지 못하고 수도꼭지를 힘껏 온수 쪽으로 틀어 버린다면 어떻게 될까? 잠시 원하는 온수가 나오지만 결국 금방 뜨거운 맛을 보게 될 것이고, 다시 찬물 쪽으로 힘껏 돌리게 된다. 지난 정부의 부동산 규제 완화 및 수요 촉진 정책이 바로 이에 해당한다고 본다. 급진적인 수요 촉진 정책은 잠시 부동산시장을 따뜻하게 했지만 곧 펄펄 끊는 도가니로 변하게 만들어 버렸다. 이후 들어선 새 정부의 부동산 관련 일성(一聲)은 규제였다. 이하에서는 과거 정부들의 부동산 정책 기조를 살펴보고, 현 정부의 부동산 정책이 나아갈 바를 가늠해보고자 한다.

참을 수 없는 조급함 - 부동산 정책

1980년대 초~1970년 말 2차례에 걸친 ‘오일쇼크 파동’으로 인한 폐해가 경제 전반에 암운을 드리우게 된다. 이 시기 민주화에 대한 갈망이 함께 분출되어 경제적인 어려움이 가중되었다. 당시 전두환 정부에서는 이를 타개하고자 당시 주택 재고량에 맞먹는 주택 500만 가구 건설 계획을 발표하기에 이른다. 결과적으로 이를 달성하지는 못했지만 당시 「택지개발촉진법」의 제정을 통해 서울시에 공영개발방식으로 토지를 공급하게 되었고, 이 결과로 등장하게 된 것이 오늘의 개포동, 고덕동, 목동, 상계동 등의 대단지 아파트이다. 이때의 경험은 이후 노태우 정부에서 1기 신도시 공급을 하는 데 큰 역할을 하게 되었다. 이러한 급진적인 정책으로 달아오른 부동산은 경기를 활성화하기 위해 시중에 공급한 풍부한 유동성과 더불어 투기 규제 정책을 불러오게 되었다. 이는 1988년 전후의 3저 호황과 맞물리며 주식시장의 종합주가지수는 처음으로 1000포인트(p)를 넘어섰으며, 이 활황은 노태우 정부 초기까지 지속되게 되었다.

노태우 정부 취임 첫 해에 20~30% 초반대의 집값 상승률이 보이게 되자 당시 정부는 1기 신도시 개발이라는 공급 정책을 펴기 시작했다. 분당, 일산, 평촌, 산본 등에 대규모 택지를 공급하면서 동시에 수요 규제 정책을 내놓았다. 당시 대규모 아파트 공급에 대한 효과는 약 30만 가구를 공급하므로 공급 측면에서 안정을 가져오기도 했다. 이에 더하여 1989년 봄 투기 지역을 지정하고 토지공개념을 도입하여 토지를 공공재로 규정하고 유휴지(사용하지 않아 수익이 발생되지 않는 필요 이상의 휴경지)에 대한 고율의 세금을 부과하기 시작하였으나 집값 상승률은 역대 정권 중 가장 높은 편에 속하게 되었다.

잘 나가는 듯했던 경제는 1997년 ‘국제통화기금(IMF) 사태’라는 초유의 국면을 맞이하게 된다. 처음 겪어보는 국가 부도 위기 앞에서 국민들은 사상 초유의 경제적 공포를 체험하게 되었다. 이 덕분에 부동산 경기는 안정 국면을 내내 유지했지만 일시적으로는 전국 아파트 가격의 폭락을 경험하여 부동산 불패의 신화가 깨지는 경험도 하게 되었는데, 당시 백 수십억 가치의 상업용 부동산이 은행 부채를 부담하는 조건으로 단 2~3억에 거래되는 장면도 보게 되는 시기였다. 당시 정부는 ‘부동산실명제’를 도입 관철하였다는 데 그 의미를 둘 수 있으며, 전임 정부와는 달리 역대 정권 중 가장 안정적인 주택 가격 변동을 보이게 되었다.

사상 초유의 경제 위기 가운데 출범한 이른바 김대중(DJ) 정부는 상황에 맞추어 인위적인 경기 부양책을 시행하였으며 이는 부동산시장의 부양 정책으로 이어지게 된다. 경제 침체를 단기간에 극복하기 위한 목적으로 분양권전매제도 실시, 선분양제도 시행, 양도세득세 감면 정책 시행, 민간에 의한 주택 공급 활성화 정책 시행에 따른 세제 지원 및 저리금융 지원제도 등을 실시하게 되었으며, 이는 곧 부동산 경기의 활성화와 관련 산업 활성화로 이어지게 되었고 이로 인해 주택 가격은 빠른 회복세를 보일 수 있었다. DJ 정권 당시의 주택 가격 상승률은 약 20%에 달한다.

사상 초유의 경제 위기와 이를 극복하기 위한 극 단기 처방에 따른 단기 과열을 경험한 후에 집권한 참여정부는 집권 초기에서부터 강력한 부동산 규제 정책을 펴기 시작하였다. 이른바 진보정권의 가치관에 따른 영향이 전혀 없었다고는 할 수 없겠지만 부동산시장의 급속한 안정을 지상 목표로 삼은 당시 정권의 부동산 정책은 매우 급진적이었다고 볼 수 있다. 종합부동산세 제도의 신설, 분양권 전매 강화, 총부채 상황비율 개념(DTI), 주택담보대출비율(LTV)의 도입, 양도소득세 중과세 제도 도입 등이 그것이다. 그러나 이러한 급진적인 제도의 도입에도 불구하고 행정 수도 이전, 기업도시, 혁신도시 건설이라는 수도권 분산 정책을 밀어 붙이면서 동시에 2기 신도시 신설도 추진하게 되었다. 이러한 동시다발적인 정책으로 말미암아 토지 가격 상승과 이에 따른 보상금이 풀리면서 부동산시장에 막대한 유동성이 공급되게 되었고 이는 잠자고 있던 잠재적인 투기 수요 및 한편으로 풍선효과에 따른 부동산 가격 상승 효과을 불러오게 되었고, 이로 말미암아 서울의 경우 역대 정권 중 최고의 주택 가격 상승을 초래한 정권이라는 불명예를 안게 되었다.

2008년 취임한 이명박 정권은 당시 런던발(發) 금융 위기와 더불어 전임 정부의 강력한 규제에 따른 부동산시장 침체를 벗어날 목적으로 시장에 대한 인위적인 부양책을 펼치는 시기였다. 이로 인한 효과는 기대만큼 일어나지는 않았고, 반면에 당시 하우스 푸어(House Poor)라는 신조어가 발생하였으며, 이후의 박근혜 정부는 부동산 경기부양책과 규제책을 동시에 펴기도 하였다.

현 정부의 과제 - 도시재생과 부동산시장 안정화

현 정부는 이른바 도시재생 및 이에 따른 관련 예산 50조 원을 통하여 전국적으로 낙후된 도시재생 뉴딜을 시행하기로 하였다. 이와 동시에 공적 임대주택을 매년 17만 가구(13만 가구는 공공기관 공급) 대량 공급하기로 하였다. 그러나 집권 초기에 아파트 가격이 서울을 중심으로 상승 국면을 보이자 ‘투기와의 전쟁’이라는 용어를 사용해 가며 6ㆍ19 부동산 대책을 내놓았으나, 정부의 기대와 달리 시장은 음직이지 않고 있다. 지금까지 간략하게 살핀 것처럼 역대 정권은 민심과 지지율이라는 프레임에 갇힌채 단기적인 처방에 목말라 했고 이는 ‘샤워실의 바보’라는 용어대로 단기적인 효과 및 부작용에 매달리고 있다. 현 정부는 이러한 경과를 엄중히 살피고, 시장은 원하는 장소에 원하는 공급이 이뤄져야 안정된다는 원론적인 명제를 잊지 않기를 바라마지 않으며 기존 수도권에는 도시정비사업이 유일한 공급 수단이라는 점을 잊지 말고 적극적인 공급 정책을 펴야할 것이다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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