▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

진공 상태는 과학 용어로 공기가 없는 상태를 의미한다. 그보다 우리는 흔히 진공 상태를 무언가가 파괴된 두려운 상태를 말하는 사회적 용어로 사용하고 있다. 부동산시장에 대한 강력한 규제 종합 세트격인 8ㆍ2 대책이 나온지 오늘로 일주일이 다 되어간다. 부동산시장에서는 전반적으로 숨을 죽이고 음직이지 않는 진공 상태가 되어 지켜보자는 분위기가 팽배하다. 업무 차 방문했던 과천의 한 주공아파트 역시 거래는 끊어지고 관망세에 접어들었다는 공인중개사사무소 관계자의 이야기를 들을 수 있었다. 동시에 이번 8ㆍ2 대책에서 제외된 지역을 중심으로 벌써 풍선효과 이야기가 나오고 있다. 이번 시간에는 먼저 정부의 대책에 대하여 간략히 알아보고 예상되는 부작용과 함께 고려해 보고자 한다.

전방위 규제가 목적인 8ㆍ2 대책

이번 대책은 크게 4가지 분야에서 준비되었다. 첫 번째가 투기과열지구 지정(서울 전역, 과천, 세종시)과 투기지구의 중복 지정(서울시 11개구, 세종시)이다. 투기과열지구에서는 재건축 아파트의 조합원 지위 거래가 금지되고 민간 아파트를 짓는 경우에도 분양가 상한제가 시행된다. 이번에는 재개발 조합의 분양권 거래 금지와 재개발ㆍ재건축 조합원으로 아파트를 분양받아도 향후 5년간 재당첨이 제한되었다. 두 번째가 양도세의 중과세 부활인데 다주택자에 대한 양도세 추가 중과세에 장기보유 특별공제가 사라지게 되었다. 세 번째는 금융규제이다. LTV와 DTI를 40%로 축소 운용한다는 점과 투기 지역 내에서의 주택 담보대출은 1인이 아닌 가구당 1건으로 제한한다는 것이다. 마지막으로 네 번째는 청약제도의 수정인데 투기과열지구 내에서 1순위 자격 요건을 1년에서 2년으로 강화하는 것과 오피스텔도 분양권 전매를 제한한다는 점이다. 왜 이렇게 한 보따리의 규제를 전격적으로 시행하는 것일까? 국토교통부는 “최근 주택시장의 불안이 지난 정권에서의 과도한 규제 완화와 저금리, 국내외 경제 여건의 개선과 맞물러 일어난 투기가 그 원인이다”라고 보고 있다. 그리고 더 이상 부동산 투기를 좌시하지 않겠다는 강력한 의지를 표명하는 것이라고도 한다. 지난 참여정부 시절 한 달이 멀다하고 부동산 규제 대책을 시장에 내놓으므로 시장 참여자들의 내성만을 키워준 꼴이 되었고, 이로 인해 역대 최고 수준의 부동산 가격 상승을 가져온 정부라는 불명예를 초래하게 되었다는 철저한 자기반성에서 나온 고육책으로 볼 수 있을 것이다.

참고로 투기과열지구는 2011년에 강남3구를 마지막으로 사라진 제도로서 분양권 전매제한, 청약1순위 자격제한, LTV, DTI의 40% 적용 등 약 20여 개의 규제를 동시에 적용받는다고 하며, 투기지구는 2012년 역시 강남3구가 해제된 이후 지정된 사례가 없는데 양도세의 가산비율 적용, 담보대출 1가구당 1건 적용, 만기연장 제한 등이 규제 내용에 해당한다.

부동산시장의 반응

서울 - 강북권에서는 강남권에 비하여 그동안 가격 상승폭이 매우 제한적이었음에도 불구하고 함께 투기과열지구로 지정되어 황당하다는 반응이 있었다. 실제 서울 자치구 중에서 동북권 8개구의 아파트 가격 평균은 2000만 원이 채 되질 못하고 있다. 반면 강남권의 4개구는 평균 가격이 3500만 원에 육박하고 있는 실정이다. 범위를 좁혀 강남ㆍ서초구에 한정하면 동북권 8개구의 2배를 상회하고 있다. 특히 서울 동북권 등의 자치구에서는 서민 아파트임에도 불구하고 투기지구, 투기과열지구 중복 지정에 대한 강한 불만, 8ㆍ2 대책의 최대 피해자라는 인식을 나타내고 있다고 한다. 강남권에서는 거래 절벽에 대한 두려움이 팽배한 상황인데 재건축사업이 과연 제대로 진행될 것인지에 대한 염려도 함께 존재하고 있는 것으로 알려졌다.

수도권 - 먼저 경기도에서는 유일하게 과천시만이 규제의 직접 대상 지역이 되었다. 서두에서 말한 것처럼 과천시의 부동산시장은 서두에서 언급한 것처럼 거래가 거의 중단되었다고 이야기되고 있다. 반면에 나머지 지역 이를테면 판교를 위시하여 분당, 광교, 하남시 등 서울로의 접근성이 양호한 지역은 상당 기간 풍선효과를 누리게 될 것으로 보인다.

지방 - 한 일간지의 보도에 따르면 지난 3일과 4일 양일 간 청약을 받은 대전의 한 아파트 단지에서는 총 650가구 중 460여 가구를 일반분양하였는데 양일 간 2만8000여 명에 달하는 인파가 몰렸다고 한다. 이달 10일 당첨자 발표일, 방문 인파가 모두 청약한 것으로 가정하면 약 60:1의 청약경쟁률이 나올 수도 있는 것이다. 물론 모두가 청약을 하지는 않겠지만 이는 풍선효과가 시작되었음을 알리는 신호탄이 될 수 있는 것이다. 부산에서는 지난 몇 년간 부동산시장이 뜨거웠음에도 불구하고 이번 규제 대책에서 빠지게 된 점을 의아하게 여기는 분위기도 감지된다고 한다.

염려되는 부작용

첫째, 비 규제 지역을 중심으로 한 풍선효과로 인하여 아파트 가격 상승이 연쇄적으로 파급되어 전국적인 아파트 가격 상승으로 이어질 수 있다는 점이다. 지난 참여정부에서도 발생한 것으로 기억되는데 부산을 위시한 지역으로 서울 등의 투자 행렬이 이어지게 되면 지방의 유력 도시들의 아파트 가격이 상승하고 이는 인근 지역의 가격 상승 결국 서울까지의 부동산 가격 상승의 연쇄 고리 역할을 할 우려가 있다. 둘째, 30~40대 실수요자들의 신규 주택 마련을 어렵게 하므로 전월세 시장이 팽창되어 전체 부동산시장이 교란되고 주거 난을 다시 일으킬 가능성이 있다. 이 점을 우려한 정부는 임대사업자 신고를 강제화하겠다는 복안도 가지고 있으나, 결국 거래량 절대 감소로 인한 세입 감소를 극복하기 위해서는 보유세 인상의 필요가 예상되는데 임대사업자 신고로 인한 메리트가 얼마나 있을 것인지도 중요하겠지만 입법 과정을 비롯하여 향후 매우 극심한 조세 저항으로 인한 사회적 혼란이 예상되기도 한다. 셋째, 재건축초과이익환수제도의 시행이나 분양가 상한제 시행은 가뜩이나 과도한 기부채납으로 허덕이고 있는 서울시 내의 도시정비사업을 더욱 고사시킬 것이며 이는 서울의 정상적인 주택 공급을 더욱 제한하게 될 것이며 이는 수요 억제책만으로 인한 부동산시장을 더욱 왜곡시켜 향후 정권 교체로 부동산 정책이 변경되는 경우 심한 가격 반등 압력으로 작용할 우려가 있다. 이상 염려되는 부작용을 몇 가지 고려하여 보았다. 이번 정책이 ‘샤워실의 바보’가 있는 힘껏 수도꼭지를 냉수로 돌려댄 꼴이 아니게 되기를 바라마지 않는다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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