▲ 최근 지방에서는 마이너스 프리미엄 매물이 등장하는 반면 서울 강남권은 정부의 강력한 규제에도 되레 뜨겁게 달아오르고 있는 주택시장의 지역별 양극화 현상이 일고 있다.

[아유경제=유준상 기자] 문재인 정부의 규제 대책 발표 이후 주택시장의 양극화가 더욱 뚜렷해지는 형국이다.

지방과 수도권 다수 지역에서는 과잉 공급으로 분양가보다 낮은 이른바 마이너스 프리미엄 매물이 등장하고 있는 실정인 반면, 서울 강남권과 과천, 세종시 등은 정부의 강력한 규제에도 되레 뜨겁게 달아오르고 있어서다.

본보는 그 현상을 다루고 해법은 없는지 함께 고찰해봤다.

지방 및 수도권 수요ㆍ가격 위축… 분양가보다 낮은 ‘마피’ 현상도 발생

정부가 지난 8월 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8ㆍ2 부동산 대책)’을 발표한데 이어 지속적인 규제책을 내놓고 있다. 그러나 서울의 재개발ㆍ재건축 분양시장은 여전히 열기가 식지 않고 있다.

이달 28일 부동산 업계는 올해(1~9월 셋째 주) 서울에서 분양한 재개발ㆍ재건축 아파트는 21개 단지 8046가구가 공급됐다고 추산했다. 이 중 19개 단지가 1순위 마감을 기록하며 약 90.5%의 마감률을 기록했다. 이는 지난해 같은 기간 공급된 서울 재개발ㆍ재건축 아파트의 1순위 마감률인 76.2%(21개 단지 중 16개 단지)보다 높다.

하지만 최근 지방과 수도권 아파트들은 청약에서 고전을 면치 못하고 있다. 주택 공급은 많아지는데 지역 경기침체가 맞물려 수요는 위축되고 그에 따라 가격 하방 압력이 더욱 커지고 있다는 게 전문가들의 중론이다.

심지어 업계 소식통에 따르면 최근 아파트 공급이 많았던 지방에서는 분양가보다 낮은 ‘마피(마이너스 프리미엄)’ 매물이 속속 등장하고 있는 실정이다. 이에 지방에서 분양한 아파트들이 청약에서 울상을 짓고 있다.

KB부동산신탁이 제주시 애월읍에서 분양한 ‘아드리아애월리얼타운하우스’은 111가구 모집에 1순위 청약건수 1건, 2순위에서 1건 총 2건의 접수만 이뤄졌다.

서희건설이 경북 칠곡군에 내놓은 ‘칠곡북삼서희스타힐스’도 256가구 모집에 1ㆍ2순위에 총 청약은 총 51건에 불과했다.

지난 6일 경기 양평군에서 청약을 실시한 ‘양평양수리더리버파크’는 62가구를 공급했지만 청약 접수가 6건에 그쳤고, 지난달(8월) 30일과 이달 1일 1, 2순위 청약을 접수한 ‘서산금호어울림에듀퍼스트’는 725명 모집에 35명만이 신청했다.

이에 대해 업계 전문가들은 앞으로 강화된 청약 가점제와 전매제한으로 수도권과 지방 광역시 청약시장은 더욱 위축될 가능성이 높다고 진단한다.

한 부동산 전문가는 “지방 광역시 등의 경우 분양가상한제를 적용 받는 단지는 앞으로 강화된 청약가점제가 적용될 시 청약통장 사용의 부담이 커지면서 수요자들의 심리가 더욱 위축될 수 있다”며 “문제는 정부의 대책이 대부분 서울ㆍ수도권을 기준으로 만들어져 지방 광역시는 오히려 역차별을 당할 수도 있다”고 전했다.

특히 이들 지역은 내년에도 새 아파트 입주 물량이 올해보다 더 늘어날 것으로 예상되면서 ‘역전세난’ 우려까지 나오고 있다. ‘역전세난’이란 전셋집의 물량이 늘었지만 그 수요가 줄어서 전세 계약이 잘 이뤄지지 않아 겪는 어려움을 말한다.

한 부동산 리서치 기관에 따르면 올해 전국 입주 예정 아파트는 37만8765가구로 역대 최다를 기록할 전망이다. 내년에는 이보다 더 많은 43만4399가구가 입주를 앞두고 있다. 이 중 경기도는 올해는 2배로, 내년에는 2.5배까지 각각 증가한다.

이런 상황을 반영하듯 수도권에서도 분양가보다 낮은 ‘마피’ 매물이 속속 등장하고 있다. 대표적인 지역으로는 경기 용인ㆍ화성ㆍ김포ㆍ평택ㆍ양주시 등이 꼽힌다. 특히 분양물량이 많은 곳과 산업 구조조정을 겪고 있는 지역에서 마피 매물이 늘고 있다는 소식이 들려온다.

심지어 올해 최초로 수도권 청약 접수가 0건인 단지도 등장했다. 한국토지신탁이 경기 포천시 신읍동에서 분양한 ‘포천신읍코아루더스카이’ 1ㆍ2단지는 총 254가구 모집에 청약을 넣은 사람은 단 1명도 없었다. 이 단지가 청약건수 0을 기록한 건 예상하지 못한 결과였다. 실제 지난 15일 문을 연 본보기 집에는 30~40대 실수요자들이 몰렸기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “입주물량 폭탄으로 공급과잉이 현실화되면 국지적으로 집값 하락은 불가피할 것”이라고 진단했다.

서울 강남 재건축 분양시장은 ‘로또 청약’ 방불케 하는 투기판?
강남권에서 나오는 아파트는 평균 수십 대 1의 경쟁률로 마감

반면 서울은 8ㆍ2 부동산 대책 두 달이 지나면서 회복 조짐이 나타나고 있다. 대책 이후 하락세를 보였던 강남 재건축은 호가가 오르면서 회복세를 보이고 있고, 분양시장은 소위 ‘로또 청약’이 다시 등장할 정도로 연일 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 마감되고 있다는 전언이다.

이달 말 금융결제원 등에 따르면 서울 등 주요지역은 8ㆍ2 대책에도 청약시장이 과열되고 있다. 이는 정부가 분양가를 규제하면서 주변 시세만큼 차익을 노리는 수요자들이 대거 몰리고 있어서다.

아울러 2018년 재시행 되는 재건축초과이익환수제도와 함께 재개발ㆍ재건축 분양물량 공급이 사실상 중단될 전망이 나오고 있기 때문에, 시공자들과 수요자들이 분양과 청약에 각각 서두르는 것으로 풀이된다.

실제 지난 7일 1순위 청약을 받은 ‘신반포센트럴자이’는 최고 510:1, 평균 168.1:1의 경쟁률을 기록했다. 일반분양 98가구 모집에 무려 1만6472명이 청약을 신청했다. 이는 올해 서울을 포함한 수도권의 최고 경쟁률이다.

이 아파트가 ‘당첨되면 로또’라는 별명이 붙은 것은 바로 분양가가 주변 시세보다 저렴하기 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증 조건으로 분양가 인하를 요구하면서 3.3㎡당 평균 분양가를 4250만 원으로 낮췄다. 이는 당초 업계의 예상보다 400만 원가량 낮게 책정된 것으로, 당첨만 되면 2~3억 원을 번다는 인식이 수요자들을 끌어 모은 것으로 해석되고 있다.

이어 서울 강남구 개포동 개포시영을 재건축한 ‘래미안강남포레스트’도 지난 14일 1순위 청약접수 결과 평균 41:1의 경쟁률로 모든 가구가 1순위에서 주인을 찾았다. 최고 경쟁률을 기록한 주택형은 전용면적 59㎡로 23가구 모집에 5381명이 몰려 234:1의 경쟁률로 마감됐다.

그 밖에 ‘한양수자인사가정파크’는 평균 6.4:1, ‘장안태영데시앙’은 평균 4.71:1 등 이달 서울에서 분양한 단지들은 대부분 1순위에서 새 주인을 찾았다.

한 건설업계 관계자는 “분양가가 워낙 비싼 강남권에서 분양한 아파트에 청약하는 사람을 모두 투기를 노린 수요자라고 판단하는 것은 무리가 있지만 그렇다고 사실 실수요자라고 보기도 힘들다”며 “정부의 연이은 대책에도 규제를 감안하고 시세차익을 노리는 투자자들이 완전히 없어지기는 힘들 것”이라고 분석했다.

▲ 서울 강남 한 재건축 단지의 일반분양을 위해 본보기 집에 몰린 인파. <사진=유준상 기자>

주택시장 양극화의 원인은?
‘공급 부족’ 서울, 특정 지역에 수요 편중… ‘공급 포화’ 지방, 수요 위축ㆍ가격 하방 압력

그렇다면 이 같이 서울과 수도권ㆍ지방의 주택시장이 양극화되는 가장 큰 원인은 무엇일까? 전문가들은 우선 서울 아파트값 상승의 원인으로 ‘주택의 공급 부족’과 ‘유동성 장세’의 결합을 꼽는다.

빈 택지가 없어 재개발ㆍ재건축 아파트 외에는 마땅한 공급 여력과 방안이 없어 순수 공급량은 전무하다. 이 같이 포화 상태 가운데 시중에 떠도는 부동 자금이 안정된 강남권에만 집중적으로 유입되고 있다는 이야기다.

물론 다세대와 다가구, 도시생활주택 등 비아파트 주택공급물량은 부족하지 않지만 아파트, 그중에서도 새 아파트가 부족하다는 지적이 나온다.

서울을 대체할 신도시도 부족하다. 2010년 보금자리지구로 지정된 다산신도시 진건지구와 지금지구, 2011년 과천지식정보타운이 마지막이었다. 여기에 2014년 박근혜 정부는 2017년까지 대규모 공공택지 개발을 중단하겠다고 선언한바 있다. 또 정부의 규제로 재건축사업이 위축되면 서울 시내 신규 아파트 공급량은 더 줄어들 것이란 우려의 목소리도 나오고 있는 형국이다.

반면 지방은 가격 하방 압력을 받고 있다. 최근 지방과 수도권 아파트들이 청약에서 고전을 면치 못하고 있는 것은 정부가 8ㆍ2 부동산 대책을 발표한데 이어 지속적인 규제책을 내놓고 있고 지방의 주택 공급은 많아지는데 지역 경기침체까지 맞물려 수요는 위축되고 그에 따라 가격 하방 압력은 더욱 커지고 있어서다. 아파트 공급이 많았던 지방에서 분양가보다 낮은 ‘마피(마이너스 프리미엄)’ 매물이 등장하는 것도 이 같은 맥락에서 이해될 수 있는 대목이다.

한국주택문화연국원 노우창 기획1실장은 “현재 부동산시장은 지방과 서울, 수도권 등으로 나뉘는 테마 장세, 국지적 장세를 보이고 있다. 규제로 분양시장 투자수요가 줄어들었지만 서울 강남 및 주요 청약시장은 흥행이 이어지고 있다. 이는 그만큼 자금여력이 있고, 양질의 물량을 노리는 수요자가 많아지고 있기 때문이다”며 “시장에 여전히 유동자금이 많은 데 비해 마땅한 투자처는 한정돼 있는 상황에서 입지, 상품, 분양가 경쟁력 등을 개선하지 않으면 지역ㆍ물건별 양극화는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다”고 말했다.

양극화 줄이려면 핀셋 정책 써야… 다주택자 위한 빌라ㆍ임대주택 공급 유도 필요

8ㆍ2 대책 시행 이후 시간이 지나 이 같이 시장에 역풍이 불어오는 상황에서 서울의 한 시민은 “내달 발표될 예정인 가계부채 대책에서 친서민 주택정책을 고려해야 한다. 우선 정부의 투기와의 전쟁 취지를 살리는 한도 내에서 대출 상환능력을 가려서 서민들의 내 집 장만에 도움이 될 수 있는 다양한 제도적 지원 장치들이 도입되기를 바란다”고 전했다.

주목할 만한 대목이다. 부동산 전문가들 사이에서도 양극화 해소를 위해서는 정부가 서민들의 현실적인 주택 구매를 돕기 위한 제도 손질과 동시에 주택 경기를 급작스럽게 냉각시키는 규제 일변도가 아닌 연착륙을 유도해야 한다는 주장에 힘이 실리고 있다.

최근 3-4년간 글로벌 주택가격 상승을 주도한 나라들이 국가 전반적으로 주택가격 상승이 이뤄진 것과 대비해 국내 주택시장은 급격한 상승 뒤 규제로 일순간에 양극화 등 ‘디커플링’ 현상이 두드러지고 있는 매우 특수한 경우라는 게 부동산 전문가들의 중론이다. 디커플링이란 국가와 국가, 또는 한 국가와 세계의 경기 등이 같은 흐름을 보이지 않고 탈동조화되는 현상을 말한다. 

전문가들 일각에서는 우선 양극화 현상을 해소하려면 ‘핀셋규제’를 정밀화해야 한다고 주장한다. 새 정부가 전방위적인 일괄 규제책을 쓰지 않고 소위 핀셋규제라고 불리는 국지적, 간헐적인 대책을 써야 한다는 것이다.

김부성 부동산부테크 대표는 “시장 부작용이 큰 ▲전월세상한제 ▲계약갱신청구권 허용 ▲보유세 인상 등과 같은 규제 정책을 시장 상황을 살피지 않고 한 번에 급하게 몰아붙이면 시장 혼란과 시장 왜곡 현상이 발생할 수 있다. 지방 수요를 살리려면 정부는 전체적인 규제책만 고집하기보다 투기 지역을 중심으로 중장기적으로 적기에 핀셋 정책을 써야 할 것”이라고 조언했다.

업계 한쪽에서는 아파트 공급만을 고집하지 말고 다주택자를 위한 공공임대주택과 양질의 빌라를 공급해야 한다는 주장도 나온다.

한국주택문화연구원 위준복 기획2실장은 “급격한 규제책이 지속되면 서민과 중산층들이 타격을 받아 지방 주택 경기에 악영향을 미친다. 이에 정부에서 추진하려고 하는 주택임대사업자 등록 활성화를 위한 인센티브제를 도입하고 다주택자들을 제도권 내에 일정 비율 이상 합류케 해 전월세의 급등을 제어해야 한다고 본다”라면서 “또한 저렴한 공공임대주택을 중장기적으로 많이 공급하면서 수요가 많은 특정지역들에는 저품질 아파트보다는 수요와 소득기반에 맞는 고품질의 빌라 등의 주택도 지방 적재적소에 공급해주는 것이 주택시장을 안정시키는 방안이 될 수 있다”고 설명했다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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