▲ 민영주택 가점제 적용비율 현행/개선 비교. <제공=국토교통부>

[아유경제=김진원 기자] 그동안 정부의 고분양가 억제로 일명 ‘로또 청약’ 열풍이 불고 있는 가운데 이달 20일 국토부가 새로운 제도를 들고 나옴에 따라 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위한 노력은 한층 더 고조될 것으로 보인다.

이번 개정안을 통해 민영주택 청약가점제 적용 비율은 높아지고 청약 1순위 자격이 강화됨과 동시에 가점제 당첨자의 재당첨도 제한됐다. 부동산 업계 전문가들은 새로 도입된 정책을 꼼꼼히 파악하고 가점을 높이기 위한 노력을 지속하면서 미래가치가 클 것으로 기대되는 단지를 선택하는 혜안이 필요하다고 입을 모은다.

이에 지난 20일 시행된 8ㆍ2 부동산 대책 후속 조치를 통해 부동산시장의 향후 흐름을 알아보고 업계 전문가를 통해 내 집 마련을 위한 대처 방안을 알아본다.

청약 1순위 요건↓, 가점제 적용비율↓… 무주택자들에게 아파트 분양은 ‘로또’?
국토부, 청약 요건 강화로 무주택 실수요자가 주택을 우선 공급받을 수 있는 기회 확대

최근 수도권 최고 경쟁률을 기록한 A단지 청약 당첨자들의 가점을 들여다보면 최저점은 64점, 최고점은 78점을 기록했다. 이런 현상은 새 아파트를 분양받는 것이 사실상 ‘로또’에 당첨되는 것과 진배없다는 사실을 말한다.

청약가점은 무주택기간, 청약통장 가입기간, 부양가족수 등을 합산한 것으로 무주택기간은 기간에 따라 2점씩 올라가 최대 15년 이상이면 32점 만점이 가능하고 가입기간은 1점씩 올라가 15년 이상 가입했을 경우 최대 17점을 득할 수 있다. 여기에 부양가족 점수가 추가로 더해지면, 보통 4인 가구의 경우 본인을 제외한 부인과 자녀 2명이 있다면 20점을 얻고 여기서 1명이 늘어날 때마다 5점씩 올라가 최대 35점까지 가능하다.

다시 말하면 청약가점 70점을 넘기 위해서는 무주택과 청약통장 가입기간에서 만점(32점+17점=49점)을 받고, 본인을 제외한 부양가족 4명(25점)이 있어야 한다는 얘기다.

이런 현상의 배경에는 정부가 1순위 요건을 완화하고, 분양시 가점제 적용비율을 낮췄다는 점이 작용한 것으로 결과적으로 무주택자들의 당첨확률을 크게 낮췄다.

하지만 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)가 지난 20일 「주택공급규칙 개정(이하 개정안)」 을 통해 1순위 청약 요건을 강화시키면서 변화의 분위기가 감지되고 있다.

국토부에 따르면 서울 전역과 경기 과천시, 세종시, 대구 수성구 등 투기과열지구 내에서 분양하는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택의 경우 이전까지 75%였던 가점제 적용 비율이 모든 일반 공급분에 100% 가점제가 적용된다. 청약조정대상지역 역시 전용 85㎡ 이하 주택에 대한 가점제 적용 비율이 40%에서 75%로 늘어나고, 85㎡ 초과 주택도 0%에서 30%로 확대됐다.

국토부 관계자는 “그동안 투기과열지구에서 1주택 소유자도 추첨으로 주택을 공급받을 수 있었지만 가점제 적용 비율 조정에 따라 무주택 실수요자가 주택을 우선 공급받을 수 있게 됐다”며 “1주택 이상 소유자는 가점제 청약이 불가해 최근 일부 재건축 단지에서의 청약 과열 현상이 크게 줄어들 것으로 예상된다”고 밝혔다.

또한 높은 가점을 활용해 투기과열지구나 청약조정대상지역이 아닌 곳에서 주택을 수차례 당첨 받아 분양권을 전매하는 것을 막기 위해 가점제를 통해 당첨된 자와 그 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용 대상자에서 제외됐다.

예비 입주자 선정 방식도 달라졌다. 그동안 예비 입주자는 추점을 통해 일반 분양 20% 이상을 선정했지만 개정안은 가점제를 적용, 입주자를 선정하는 주택에는 예비 입주자를 선정할 경우 앞 순번의 예비 입주자를 우선 선정하도록 했다. 단, 1순위 예비 입주자에서 청약 미달이 발생했을 때는 2순위 공급 신청자 중 추점을 통해 선정한다.

무엇보다 업계는 청약통장 가입기간과 납입 횟수가 확대된 것을 주목하고 있다. 그동안 수도권은 1년 이상 가입, 12회 이상 납입, 지방은 6개월 이상 가입, 6회 이상 납입할 경우 청약예치기준금액 이상을 납입한 청약통장 가입자는 청약 1순위 자격이 주어졌다.

하지만 앞으로는 수도권ㆍ지방 어디든 상관없이 2년 이상 가입, 24회 이상 납입해야 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다.

국토부 관계자는 “무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간 등을 점수화해 청약가점제를 적용해왔다”며 “유주택자는 가점제 적용 대상에서 제외되므로 무주택 실수요자가 주택을 우선 공급받을 수 있는 기회가 확대됐다”고 설명했다.

사실상 ‘중장년층’에게 명백히 유리한 제도!?
업계 “젊은 층이야말로 실수요자인데 아파트 장만은 물 건너갔다… 젊은층 ‘너무하다’ 볼멘소리”

이 같은 정부의 잇따른 부동산 규제로 아파트 청약문턱이 높아지면서 사실상 장기 무주택자 중장년층이 ‘실질적인 수혜자’라는 평가가 나오고 있다.

청약요건과 대출규제가 대폭 강화된 가운데 높은 청약가점과 구매력을 지닌 40~50대 무주택자 수요자에게 유리한 상황으로 흘러갔다는 것이다. 또 무주택자인 부모를 부양가족에 넣어 청약 당첨률을 높이려는 중장년층도 많아 이 같은 평가를 뒷받침하고 있다.

특히 시공자들은 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 가이드라인에 맞춰 분양가를 시세보다 최대 2억 원 낮은 수준으로 조정하면서 이미 높은 청약통장 가점을 보유한 상태에서 별다른 대출 없이도 계약금이나 중도금 마련이 가능한 40~50대 중장년층의 청약 경쟁은 더 치열해질 전망이다.

한 부동산 업계 관계자는 “전국적으로 청약가점이 높으면서 현금을 보유한 무주택자들이 실거주 목적으로 내 집 마련에 적극적으로 뛰어들고 있다”면서 “이번 부동산 규제로 ‘풍선효과’를 보게 된 중장년층 장기 무주택자는 본인 명의의 집을 가질 수 있는 가장 좋은 시기”라고 설명했다.

반면 실수요자임에도 청약기간이 길지 않고 자녀수가 적은 20~30대 신혼부부나 청년층은 중장년층에 비해 상대적으로 집 마련이 어려워졌다. 현실적으로 중장년층에 비해 대부분 자녀수가 적고 대출 규제 등의 제약도 걸려 있어 청약경쟁에서 불리한 모양새다.

실제로 수도권 지역 아파트를 분양받으려던 직장인 B씨(32)는 무주택 기간이 짧고 아직 자녀도 없어 새 아파트 당첨이 불가능하다며 내 집 마련 계획을 접었다.

또 다른 직장인 C씨(34)는 “가점이 17점 밖에 되지 않는다. 이번 개정안으로 나같이 자녀 없는 젊은 부부는 도대체 아파트 장만을 어떻게 하라는 것이냐”며 “청약통장을 개설해 매월 꾸준히 돈을 넣었는데 여태 헛수고 했다. 너무한 것 아니냐”고 불만을 토로했다.

함영진 부동산114 리서치센터소장 역시 “청약 가점제 비율 확대로 실수요자들의 당첨 기회는 높아졌지만, 집값 60~70%를 확보한 실수요자들만 사실상 주택 구입이 가능하게 될 것”이라며 “청약 가점 책정 요인은 청약 가입기간, 납입 횟수, 부양가족 등에서 20~30대 젊은 층 보다는 중장년층 실수요자들이 확실히 유리하다”고 이 같은 현상을 확인시켰다.

업계 전문가들, 청약통장의 꾸준한 관리ㆍ자격 요건 꼼꼼히 확인… “개발호재 등 고려한 청약 이뤄져야 한다”

물론 젊은 층에게 미분양 물량이나 다주택자가 절세를 위해 내놓는 급매물 혹은 정부가 신혼부부를 대상으로 내놓은 분양형 공공주택인 ‘신혼희망타운’ 입주가 대안이 될 수 있고 청약이 어려워진 실수요자의 경우, 무자녀 신혼부부나 1인 가구를 대상으로 한 소형 아파트 평형의 오피스텔 역시 고려해볼만 하다.

하지만 일반분양의 기회가 사실상 없어진 것은 아쉬운 상황으로 이에 대한 정부의 적절한 대책이 필요하다는 지적이 많다.

강정규 동의대 재무부동산학과 교수는 “청약가점제의 맹점으로 내 집 마련이 어려워진 신혼부부나 젊은 무주택자 입장에서는 최고 인기 단지보다는 일정 기간 편안하게 살 수 있는 단지를 공략해서 거주하다 갈아탄다는 생각으로 접근하는 것이 좋다”면서도 “정책적으로 부양가족 수나 무주택 기간 산정 시 가점제도를 이원화하는 형태라든지 특별공급을 확대하는 방안 등이 보완될 필요가 있다”고 지적했다.

아울러 업계 전문가들은 내 집 마련 가능성이 커진 무주택자들은 무엇보다 바뀐 제도에 대한 정확하고 꼼꼼한 판단을 토대로 미래적 가치가 높은 단지를 선별해야 한다고 조언한다. 여기에 청약통장을 꾸준히 관리하고 무주택 기간과 부양가족 수를 늘려나가는 기본적인 토대를 유지하면서 합리적인 분양가, 역세권, 희소가치 있는 공급 지역, 개발 호재 많은 동네 등을 기준으로 기존 주택 구입보다는 신규 아파트 분양에 적극적으로 나서야 한다고도 입을 모았다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “신혼부부나 노부모 부양, 다자녀가구 등 특별공급 대상자는 특별공급과 일반공급 등 두 차례의 청약 기회를 적극 활용해야 한다”며 “부적격으로 인한 당첨 탈락을 방지하기 위해 반드시 꼼꼼하게 청약자격을 확인해야 한다”고 강조했다.

리얼투데이의 조은상 팀장 역시 “대출 규제가 강화되고 있어 무리한 청약은 삼가는 것이 좋다”면서 “미래가치를 고려해 지하철역이 들어온다거나 개발 호재가 있어 가격 상승 여지가 있는 곳을 잘 선별해 청약해야 한다”고 조언했다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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