▲ 분양가상한제가 되레 청약 경쟁을 심화될 가능성이 크다는 업계의 우려가 커지고 있다. 사진은‘서초센트럴아이파크’ 청약을 위한 인파가 성황인 모습. <출처=현대산업개발>

[아유경제=서승아 기자] 정부가 8ㆍ2 부동산 대책에서 예고한대로 분양가를 적정 수준으로 관리할 수 있도록 분양가상한제를 확대 적용할 방침이다. 하지만 시장의 기대와 정부의 의도가 차이를 보이고 있어 우려의 목소리가 커지고 있다.

본보는 분양가상한제에 대해 내용을 자세히 짚어보고 이에 대한 시공자들과 도시정비사업의 대비책은 무엇인지와 업계에 미칠 영향에 대해 알아보고 이를 극복할 수 있는 대안책을 제시해본다.

분양가상한제 확대 적용 방침 ‘시동’… 서울 강남권 및 마포, 용산 지목 ‘유력’

정부가 내놓은 8ㆍ2 대책의 후속 조치로 마련한 민간택지의 분양가상한제 적용 기준 완화(안)이 이르면 내달 말부터 시행된다.

이는 민간택지에 대한 분양가상한제가 2015년 4월에 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지됐다가 2년 반 만에 다시 시행되는 것이다. 분양원가연동제라는 비슷한 정책이 실시됐다가 1999년 분양가 자율화 조치로 없어졌다 2005년 판교지역에 시행된바 있다.

당초 분양가상한제가 적용되기 위해서는 3개월간 주택값 상승률이 10% 이상이라는 조건을 충족해야 했지만 앞으로는 3개월간 주택값이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우면 적용 지역 기준을 갖추게 된다.

3개월간 물가상승률의 2배가 넘게 집값이 오른 지역 가운데 1년간 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 넘거나 직전 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 넘거나 3개월간 주택거래량이 전년 같은 기간에 비해 20% 이상 늘어나는 조건 중 하나를 만족하면 분양가상한제 적용 요건을 충족하게 된다. 서울 강남권을 비롯해 마포, 용산 등이 적용 유력 지역으로 거론되고 있다.

분양가상한제가 적용되면 분양가가 택지비와 건축비를 더한 금액 이하로 제한된다. 민간택지의 경우 택지비는 감정평가액과 가산비를 더한 금액으로 산정하며 건축비는 기본형 건축비에 가산비를 더한 금액으로 산정된다. 이 가운데 기본형 건축비는 표준모델주택 건설에 소요되는 설계비, 공사비 등으로 산정되는 것으로 현장 여건 등에 따라 달라지는 실제 투입 건축비용은 아니다.

국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 6개월마다 공사비 증감요인을 반영해 기본형 건축비를 조정하고 있다. 국토부는 지난 14일 고시를 통해 기본형 건축비가 노무비, 재료비 상승 등에 따라 직전보다 2.14% 상승된다고 밝혔다.

이에 따라 전용면적 85㎡형 기준 3.3㎡당 기본형 건축비는 종전 597만9000원에서 610만7000원으로 올랐다.

국토부 관계자는 “분양가 상한액은 전체 분양가 중에서 건축비가 차지하는 비중에 따라 차이가 있어 약 0.68~1.28% 정도 오를 것”이라고 설명했다.

건축비 가운데 가산비를 인정받을 수 있는 항목은 주택성능등급을 인정받은 경우 지상층건축비의 1~4% 범위에서, 소비자만족도 우수업체로 선정된 경우 2%, 홈네트워크 등 인텔리전트설비 설치비용 등이다.

시공자들 파격 조건 제시… 대안될 수 있을까?
청약자들 “분양가상한제 적용 시 로또시장이 될 수 있을 것”

이처럼 분양가상한제가 시행될 경우 분양가가 낮게 책정돼 조합원의 추가분담금 부담이 커져 자칫 사업이 중단될 수 있다. 이에 건설사들은 미분양 발생분을 대물로 인수하는 것은 물론 이사비 지원, 분양가상한제 적용 시 일반분양 손실분을 보전하겠다는 파격적인 조건을 내걸며 대비에 나서고 있다.

지난 28일 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 시공을 맡게 된 현대건설은 수주전 당시 1가구당 7000만 원은 이사비를 지원하겠다고 제안했다. 이사비는 이주 초기에 지급하는 금액으로 이주시기에 갚아야하는 이주비와는 별개다.

상가 조합원을 포함해 이곳 전체 조합원은 2292명으로 부담해야할 금액이 약 1600억 원이다. 이 비용을 사실상 무상으로 주겠다는 조건인 셈이다.

현대건설은 또 연말까지 관리처분인가를 신청해 재건축초과이익환수제도를 피할 수 있도록 교육영향평가에 필요한 비용을 모두 부담하겠다고 제시했다. 아울러 분양가상한제가 적용돼 일반 분양가가 낮게 책정될 경우 이에 따른 조합원들의 일반 분양 손실금액까지 부담하겠다며 2019년 5월 입주 시 미분양이 발생할 경우도 분양가격 그대로 현대건설이 인수하겠다고 약속했다.

이런 상황에 대해 건설업계 한 관계자는 “정부가 잇따라 규제를 강화하는 부동산 정책을 발표하고 있어 시장 위축이 불가피하다”며 “게다가 분양가상한제는 시공자 입장에서는 낮은 분양가로 일반분양을 빨리 마칠 수 있지만 조합 입장에서는 불리한 점이 많아 이에 대안이 필요할 것이다”고 말했다.

분양가상한제가 확대될 경우에 대해 청약자들은 분양시장이 ‘로또시장’이 될 것을 가장 우려했다.

지난 17일 부동산 리서치회사 닥터아파트는 만 20세 이상 닥터아파트 회원 1206명을 대상으로 이달 4일부터 10일까지 8ㆍ2 대책 이후 분양시장 전망에 대한 설문조사를 실시했다.

조사 결과, 8ㆍ2 대책 이후 분양시장은 투기수요가 줄고 실수요자 위주로 바뀔 것이라는 긍정적인 응답이 전체의 29.1%로 가장 많았다.

하지만 민간택지 분양가상한제로 수도권 분양시장이 로또시장(투기시장)이 될 것(20.9%)이라는 우려도 많았다. 또 비조정대상지역에 청약이 몰리는 풍선효과가 발생할 것(20.2%)이라고 응답했다. 민간택지 분양가상한제 확대의 문제점으로는 ‘시세차익이 확대되면서 분양시장이 로또화 될 것(42.5%)’이라는 응답이 가장 많았다. 이어 건설사의 민간택지 아파트 공급물량 감소(15.7%), 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업의 사업성 악화로 아파트 공급물량 감소(14.9%) 등 공급물량이 감소할 것으로 우려했다.

8ㆍ2 대책의 청약제도 가운데 조정대상지역 청약 1순위 자격요건 강화를 가장 찬성(27.6%)했다. 이어 조정대상지역 및 투기과열지구 가점제 확대(18.7%), 분양가 상한제 확대(17.9%) 순으로 지지했다.

반면 가장 반대하는 청약제도로는 조정대상지역 중도금 대출규제(세대 당 대출건수 1건 및 투기지역 추가 중도금 대출금지)라는 응답이 44.8%로 압도적이었다. 이어 조정대상 지역 및 투가과열지구 가점제 확대(13.4%), 조정대상지역 청약1순위 자격요건 강화와 민간택지 분양가상한제 확대가 각각 11.2%를 차지했다.

한편 8ㆍ2 대책 이후 주택청약을 하는 이유로는 새 아파트로 갈아타기 위한 교체수요(38.1%)와 내 집 마련(31.3%) 등 실수요가 69.4%를 차지했다. 당첨 후 분양권 전매(9.7%)를 하거나 입주 후 매도(8.9%), 입주 후 전월세 준 뒤 매도(6.7%) 등 투자용이라는 응답은 25.3%에 그쳤다.

업계 “되레 청약시장 달구는 ‘기폭제’ 될 것”… 시장 불안 ‘예고’

하지만 정부는 분양가상한제를 통해 주택시장 안정을 도모한다는 구상이다.

박선호 국토부 주택토지실장은 ‘9ㆍ5 후속 대책’을 발표하는 자리에서 “분양가격이 주변의 집값에 비해 지나치게 높으면 시장 불안을 야기할 수 있다”며 “시장의 자율적 기능에 더해 분양가 관리 수단에 의해 시장 안정 기조를 확실히 하는데 도움이 될 수 있다”고 말했다.

이에 업계 전문가들은 분양가상한제가 주택 품질 개선을 막을 수 있다는 지적을 하고 나섰다.

한 도시정비업계 관계자는 “현재 주택이 고급화ㆍ스마트화되고 있는 상황에서 분양가상한제가 적용되면 주택 상품 선진화가 억제되는 부작용이 나타날 수 있다”고 말했다.

아울러 고분양가가 주변 시세를 견인하는 굴레를 끊어내겠다는 정부의 취지와는 달리 최근 분양가상한제 예고 격으로 시행된 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 서울 강남에 애초 책정한 가격보다 낮은 수준의 공급되는 아파트가 잇따라 나오자 청약시장에 시세차익을 노린 수요자들이 몰리고 있어 업계의 우려가 커지고 있다.

이에 대해 유관 업계 관계자들은 분양가상한제가 청약 열풍의 기폭제가 될지 집값 안정의 도화선이 될지 시각이 엇갈리고 있어 더욱 신중한 접근이 필요하다고 꼬집었다.

최근 금융결제원에 따르면 삼성물산이 개포시영을 재건축한 ‘래미안강남포레스트’는 지난 14일 마감된 1순위 청약에서 평균 41:1의 경쟁률을 기록하며, 전용면적 59㎡가 23가구 모집에 5381명이 몰려 234:1까지 경쟁률이 치솟았다.

8ㆍ2 대책 발표 이후 강남권 재건축 단지로는 처음으로 이달 초 청약에 나선 ‘신반포센트럴자이’는 올해 서울 최고인 평균 168:1을 기록했다. 이처럼 폭발적인 결과를 이끌어낸 요인은 주변 시세에 비해 낮은 분양가가 한몫했다.

분양가가 낮아진 것은 주택분양보증이란 카드를 쥔 주택도시보증공사(HUG)의 압박 때문이다. 고분양가가 주변 집값을 끌어올리는 주범으로 지목돼 정부가 분양가를 사실상 내린 것에 대한 여파다. 그러나 되레 시세차익을 노린 청약 광풍으로 역풍이 불고 있다.

이와 더불어 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업은 분양가를 낮추면 조합원 부담이 늘어날 뿐이 아니라 내년에 도입되는 재건축초과이익환수제도까지 맞물리면 사업 추진이 더딘 사업지들은 분양가상한제와 함께 이중고를 겪을 가능성이 커진다.

이처럼 정부가 양날의 검인 분양가상한제라는 카드를 꺼내든 가운데, 이에 대한 대안책이 마련돼 도시정비시장의 불안을 잠재울 수 있을지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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