▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정부는 부동산시장에 대한 투기수요 억제 등을 위하여 다양한 시책을 발표하고 있지만, 정부시책의 모순은 도시재생 뉴딜사업 등에서 표면적으로 나타나고 있다 할 것이다. 그리고 그 모순을 간과하고 최근 9 ․ 5 부동산 대책 발표 및 추가적인 시장개입을 암시하였다.

정비사업을 영위하는 사업시행자와 그 사업지의 토지등소유자를 포함한 사람들은 정부의 시책에 대해 반길 수도 있으나, 내면에는 본질을 도외시하고 시장의 혼란만 가중시키는 요인들이 잠재되어 있다 할 것이다. 최근 정부의 부동산 대책은 전월세를 조장하는 듯 하여 심히 가슴이 무거울 뿐이다. 일반적으로 분양가상한제를 시행하면 분양가격이 하락하게 되므로 주택 수요는 증가하고, 장기적으로 주택공급이 감소하여 주택가격이 상승하게 된다. 따라서 주택수요자들은 전월세를 구하게 되고, 주택가격 대비 임대료의 비율도 상승하여 서민의 가계경제까지 휘청거리게 되는 것이다.

그런데 정부는 높은 분양가를 잡아 투기를 막는다는 구실로 실질적으로 분양가상한제를 도입하려 한다. 정부가 발표한 민간택지에 대한 분양가상한제 선정 기준은 공급이 지속적으로 유지된다면 분양가상한제 적용이 상시화되는 사실상 분양가상한제를 적용한 것이라 할 수 있다. 정부의 8ㆍ2 부동산 대책의 결과에 따른 풍선효과로 인해 인근 및 타 지역의 분양가가 상승되어 추가적으로 성남 분당구 및 대구 수성구가 투기과열지구로 지정되었듯이 최근 정부의 시책은 지속적으로 풍선효과를 야기하리라 본다. 따라서 분양가는 시장에 맡겨야 하고 고질적인 전 ․ 월세의 안정을 통해 주택의 공급과 수요를 조절해야 하는데, 단기적인 효과만을 보고 대책을 강구함으로써 기존 사업지와의 형평성의 상실로 기득권만을 보호하는 현상이 발생하기도 하는 것이다.

이로 인해 사업시행자는 사업을 진행해야 할 시기를 정하기 어렵고, 주택을 구입하고자 하는 사람들은 매물이 사라짐에 따라 원하는 주택을 구입할 수 없어 부득이 전월세를 선택하기에 이르는 것이다. 또한 시공자는 분양가상한제에 따라 건축비를 낮게 책정 받음으로써 시공을 기피하고, 금융권은 정부의 금융 개입과는 별개로 사업지의 사업성 악화를 이유로 자금 대여를 기피하게 되는 것이다.

도시정비사업지의 사업성 악화는 몇 가지 현상을 야기하게 된다. 첫째, 주민 간 갈등이 증폭된다는 것이다. 사업성 악화는 사업을 추진하려는 주민들의 의지를 반감시키고, 이로 인해 사업에 반대하는 주민들이 나타나 결과적으로 주민 간의 갈등만 야기하게 된다는 것이다. 둘째, 사업시행자는 사업을 진행시키기 위해 시공자를 선정하여야 하는데 사업성이 좋지 않은 사업지에는 시공자가 입질도 하지 않는다는 것이다. 셋째, 정비사업은 자금을 다양한 방법을 통해 조달을 하고, 본격적으로 사업이 진행되면 금융권을 통해 자금을 조달하게 된다. 그런데 금융기관은 사업성이 좋지 않은 사업지에 돈을 빌려줄 리가 없다는 것이다. 마지막으로 사업성 악화는 사업을 중단시키거나 소멸시켜 매몰비용만 발생시키게 된다는 것이다.

따라서 사업성은 도시정비사업을 영위하는 필요 충분 조건이라 할 수 있는 바, 정부의 시책도 사업을 유지할 수 있도록 시장논리에 따라 정비사업지의 사업성을 보장해 주어야 한다는 것이다. 그런데 정부는 부동산 시장이 자가주택 소유와 임대차로 양분되어 있다는 것을 무시하고, 자가주택을 소유하려는 자에 대한 욕구를 투기라 하여 일방적으로 개입하는 것은 한계가 있다 할 것이다. 궁극적으로 필요한 것은 서민을 위한 전ㆍ월세에 대한 개입이라 할 것이다.

앞에서와 같이 정부는 부동산시장을 안정적으로 관리하기 위해 시장에 개입하게 되고, 일차적으로 신축주택에 대한 시장개입에 초점을 맞추고 있다. 하지만 최근 정부의 시책은 국민들에게 혼란만 가중시키고 있다 할 것이다. 대표적인 것이 누구나 시기만 잘 맞추면 대박을 터트릴 수 있다는 생각을 갖게 한다는 것이다. 정부의 9 ․ 5 부동산 대책에서의 분양가상한제 시행 이후 최초로 관리처분인가를 신청한 주택부터 적용하게 된다면, 이미 관리처분인가를 신청한 사업지는 분양가상한제를 적용받지 않는다는 결론에 이르게 되는 것이다. 그래서 심지어 5년만 참자는 이야기까지 나오게 되는 것이다.

도시정비사업지는 다양한 이유로 사업이 지연되거나 중단 또는 해제되는 경우도 발생하게 된다. 하지만 기존의 사업성에 따라 정상적으로 사업을 진행하던 사업지도 분양가상한제를 적용받음에 따라 사업성이 급격하게 하락하게 된다. 일반적으로 분양가상한제를 적용받는 경우 분양가는 택지비와 건축비의 합산액 이하로 하고, 변동비 성격인 가산비를 적용하여 분양가를 조정하게 되는데, 택지나 건축에 대한 가산비로 원자재 상승분 등에 대한 부분을 분양가에 반영하기도 쉬운 문제가 아니므로, 기본적인 자재만을 사용하게 되어 건물의 품질도 하락하게 되는 것이다. 결론적으로 주택의 고급화는 어려운 일이 된다는 것이다.

분양가가 상승하는 이유를 단순히 투기 때문이라 단정하기에는 한계가 있다. 사람은 생활수준의 향상에 따라 고급 주택을 선호하게 되고, 주택을 주거 개념과 동시에 재산증식 개념으로 생각하다 보니 주거지를 필요에 따라 옮기기도 하게 되는 것이다. 그런데 투기 개념으로 단정하고 정부가 시장에 개입하는 것은 한계가 있다 할 것이다. 지난 부동산 대책들이 실패한 이유도 대책을 뒷받침할만한 여건이 조성되어 있지 못한 점도 있지만, 궁극적으로 나타나는 현상만을 통제하려는 데에 문제가 있었다 할 것이다.

도시정비사업은 절차법에 따라 진행이 되고, 법 원리상 소급 적용을 할 수 없을뿐더러 사업지 간의 시차에 따른 형평성도 유지하기 어려운 일면이 있음은 분명한 사실이다. 하지만 정부의 대책이 영속성을 유지하면서 효과를 얻기 위해서는 분양가는 시장에 맡겨야 하고, 서민의 주거안정을 위한 전월세에 대해서는 개입을 하여 상한제를 적용하거나 임대업 및 소득의 신고를 의무화하여 투명하게 운영할 수 있다면, 국민이 알아서 시장을 통제하는 국면이 연출될 수도 있다 할 것이다.

따라서 정부는 기존 주택시장의 현상을 인정하고, 장기적으로 시장을 안정시킬 수 있는 시책을 강구함으로써 단기적으로는 전월세의 안정화와 금융시장에 대한 개입을 통해 시장을 정상화시켜야 한다고 본다. 도시정비사업을 영위하는 자로서 지금까지 우리는 어디로 가야 하는지 방향을 상실하고 있는 것은 아닌가 하는 생각이 든다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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