▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

주택단지가 정비구역인 재건축사업의 경우 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대한 매도청구는 별도의 최고 절차 없이도 가능한 것으로 해석돼왔다. 그런데, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축 조합의 경우 주택단지 아닌 지역의 토지만을 소유한 자에 대한 최고 절차 없이 매도청구가 가능한 것인지가 문제 된다.

이에 관해 대법원(2010년 5월 27일 선고 2009다95516)에서는 “구 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제19조제1항에서는, 도시정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하고 있고 동법 제2조제9호 (나)목에서는, 재건축사업의 경우에 토지등소유자라 함은 ‘①정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 ②정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대복리시설 및 그 부속토지의 소유자에 해당하는 자라고 규정하고 있으며, 동법 제16조제3항에서는 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 및 토지 면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다’고 규정하고 있는데, 동법 제2조제7호에서는 ‘주택단지라 함은 주택 및 부대복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지를 말한다’고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 동법 시행령 제5조는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대복리시설을 건설한 일단의 토지 등을 그 범위에 해당하는 일단의 토지로 규정하고 있다.

한편, 구 도시정비법 제39조에서는 사업시행자는 재건축사업을 시행하면서 제16조제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자의 토지 및 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있고, 집합건물법 제48조제1항에서는 재건축의 결의가 있는 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고해야 한다고 규정하고 있다.

위 규정을 종합하여 보면, 구 도시정비법에 의한 건축사업을 시행함에 있어 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 경우에는 집합건물법 제48조제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서는 매도청구 전에 최고절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하거나 무효로 된다고 할 수 없으나, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축 조합이 조합설립인가를 받기 위해서는 구 도시정비법 제16조제3항에 따라 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야 하므로 이러한 자는 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자와는 달리 집합건물법 제48조제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여도 법률상 이해관계를 갖는다고 봄이 상당하고 따라서 재건축 조합이 구 도시정비법에 따라 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대하여 매도청구를 함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 그 매도청구 전에 집합건물법 제48조제1항에서 정한 최고 절차를 거쳐야 할 것이다”라고 판시했다.

따라서 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축 조합은 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지만을 소유한 자에 대한 매도청구 시 최고절차가 필요한 것으로 해석이 되므로 이러한 지역에 대한 매도청구시 최고 절차를 누락하여 패소(청구기각)를 당하는 일이 없도록 사전에 주의를 기울여야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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